‘Dompige, vochtige vertrekken’ waarin ‘onzedelijke een broeibed wordt van zo menige verschrikkelijke zonde!’ Dat waren de woorden waarmee drie Amsterdammers in november 1851 de woningen beschreven waarin hun stadgenoten in de armoedige buurten woonden. In een brief riepen ze vooraanstaande medeburgers op te investeren in iets wat Nederland tot op dat moment niet kende: een vereniging voor sociale woningbouw.

Vier maanden later was De Vereeniging ten behoeve der Arbeidersklasse een feit. Investeerders konden aandelen kopen voor Het werd gebruikt om betere woningen voor arbeiders te bouwen. De aandeelhouders kregen een rente van drie procent.

Al snel kreeg het voorbeeld navolging. Binnen een halve eeuw telde Nederland zo’n tweehonderd woningbouwverenigingen. Het idee van de woningbouwvereniging was komen overwaaien uit Engeland, en kreeg in grote delen van Europa en in de Verenigde Staten voet aan de grond.

Uit het fotoboek Thuis door Lotte Sprengers.

Een takenpakket van hier tot ginder en ellenlange wachtlijsten

Ik lees het verhaal in een boek van historicus Wouter Beekers, Hij promoveerde op de geschiedenis van de sociale woningbouw tussen 1850 en 2012, toen zijn boek verscheen. Bij naar hoe goed en betaalbaar wonen voor iedereen mogelijk kan worden, spelen woningcorporaties een grote rol. Ik wil meer over hun geschiedenis weten.

Want 150 jaar na de vliegende start staat de sociale woningbouw onder druk. Corporaties hebben te weinig geld om voldoende te bouwen en ook nog te investeren in verduurzaming. De afgelopen jaren hebben ze duizenden woningen verkocht. Ze moeten met spoed statushouders zien te huisvesten, en mensen met psychiatrische problemen. En tussendoor zorgen voor een leefbare wijk. 

Veel mensen die eigenlijk in aanmerking komen voor een corporatiewoning, geven noodgedwongen de helft van hun inkomen uit aan huur in de vrije sector

Het gevolg: ellenlange wachtlijsten. Veel mensen die eigenlijk in aanmerking komen voor een corporatiewoning, geven noodgedwongen de helft van hun inkomen uit aan huur in de vrije sector. Een groeiend aantal mensen woont bij gebrek aan een eigen huis bij familie of vrienden. En wie nét te veel verdient voor de sociale sector maar ook niets kan kopen, valt tussen wal en schip.

Door te onderzoeken hoe de sociale woningbouw door de tijd heen is veranderd, hoop ik meer te begrijpen van de corporaties zoals ze nu zijn. Hoe is het geldgebrek ontstaan? Hoe zijn ze zulke grote, ondoorzichtige organisaties geworden? En hoe kan betaalbare woningbouw er in de toekomst uitzien? 

Ik besluit met Beekers te gaan praten, omdat hij een verrassende kijk heeft op de corporaties. Vaak krijgt het marktdenken van de jaren negentig de schuld van de problemen in de sociale woningbouw. Toen werden de subsidies afgeschaft, die er sinds het begin van de twintigste eeuw waren en waardoor er vooral na de Tweede Wereldoorlog veel werd gebouwd.

Maar dat is te kort door de bocht, vindt Beekers. Veel eerder dan de steun van de overheid ging er al iets anders verloren: de gemeenschap die typisch was voor de vroege woningbouwverenigingen. 

Uit het fotoboek Thuis door Lotte Sprengers.

Denken over woningbouw betekent vaak: denken in twee uitersten

We zitten in zijn huiskamer op een biologische boerderij in de provincie Utrecht – de zithoek biedt net genoeg ruimte voor een afstand van anderhalve meter. De afgelopen 25 jaar heeft Beekers in Rotterdam gewoond, op het laatst in Schiemond, een wijk met veel sociale woningbouw. Maar onlangs heeft hij besloten de stad te verlaten en hier een appartement gehuurd. Hij is net aan komen rijden op zijn motor, waarmee hij een tochtje heeft gemaakt in de namiddagzon. 

Beekers is een kind van ‘twee SP’ers van het eerste uur’ en groeide op in een sociale huurwoning in Nijmegen. Als volwassene bekeerde hij zich tot het christendom. Een groot, getatoeëerd kruis siert zijn onderarm.

Tegenwoordig is hij directeur van het Wetenschappelijk Instituut van de ChristenUnie. Daarnaast zit hij in de Raad van Toezicht van de Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland, die kijkt hoe corporaties een actievere rol kunnen spelen in de gemeenten waar ze huizen hebben. 

Hij ziet een tweedeling in het denken over wie er verantwoordelijk is voor de sociale woningbouw: ‘Het is óf de overheid die alles doet, óf de markt.’ Woningcorporaties zitten tussen deze twee uitersten, terwijl ze eigenlijk voortkomen uit een derde, inmiddels ondergesneeuwd element: het initiatief van burgers. De inbreng van (toekomstige) bewoners is volgens Beekers een niet te missen ingrediënt in het succes van woningcorporaties. 

Te veel markt of te veel overheid, beide zijn niet goed voor een woningcorporatie, legt hij uit. ‘Je ziet weleens mensen voor wie sociale zekerheid een hangmat wordt, waardoor ze niet meer deelnemen aan de samenleving.’ Bovendien brengt staatsinvloed ook veel controle met zich mee, waardoor eigen initiatieven gesmoord worden in een net van regels.

Als de markt (lees: grote bedrijven op al even grote afstand) te veel overheerst, krijgt eigen inbreng eveneens te weinig ruimte. Het is een golfbeweging die de corporaties al sinds hun oprichting plaagt. De invloed van (toekomstige) bewoners zou dit geslinger kunnen voorkomen, denkt Beekers. Want ook anno nu zitten corporaties klem tussen markt en staat.

Uit het fotoboek Thuis door Lotte Sprengers.

Terug in de tijd: hoe de eerste woningbouwverenigingen sneuvelden

Om te begrijpen hoe die golfbeweging in elkaar zit, moeten we terug naar 1901, toen de Woningwet werd ingevoerd. Vanaf dat moment kon de overheid subsidie verstrekken aan woningbouwverenigingen, en garant staan voor hun leningen.

Maar toen de wet er eenmaal was, bleek dat de meeste helemaal niet in aanmerking kwamen voor subsidie. ‘De grote zorg was: er mag geen gemeenschapsgeld verloren gaan. Het moet effectief worden besteed, en we moeten het controleren’, zegt Beekers.

Daarom kwamen er strenge regels. Om in aanmerking te komen voor geld van de staat, moesten woningbouwverenigingen jaarlijks verslag uitbrengen aan de gemeente. Als ze hun statuten wilden wijzigen, hadden ze daarvoor toestemming van de overheid nodig.

Bovendien gold de nieuwe wet niet voor coöperaties. Dat is een vereniging van huurders die hun eigen betaalbare woningen financieren, niet te verwarren met de woningcorporaties die later ontstonden. Ongeveer de helft van de woningbouwverenigingen was een coöperatie en de meeste waren opgericht door arbeiders. Omdat de leden indirect van de subsidie zouden profiteren – ze hadden een aandeel in de woningen – kregen ze geen overheidsgeld.

Van de ongeveer tweehonderd woningbouwverenigingen uit de negentiende eeuw overleefde maar een handvol de invoering van de Woningwet. De rest viel buiten de boot en verdween geleidelijk. 

‘Niemand heeft eerlijk durven kijken: wat gebeurt er met de gemeenschap als je al die regels gaat opleggen?’

Ze werden vervangen door nieuwe organisaties, die speciaal waren opgericht om te voldoen aan de Woningwet. Vaak waren ze afkomstig uit de vakbeweging. De term ‘woningcorporatie’ deed zijn intrede. Hij is afgeleid van ‘corporatisme’: een politieke stroming die het midden houdt tussen socialisme en kapitalisme. De staat grijpt wel in bij misstanden, maar doet dat in samenwerking met bedrijven en belangenverenigingen. Op die manier blijft de autonomie van de markt en van bestaande groepen (zoals de kerk) bewaard.

Al die regels waren goedbedoeld, zegt Beekers, maar werkten averechts. In plaats van de toenmalige woningbouwverenigingen te ondersteunen, maakte de nieuwe wet ze onmogelijk. ‘Niemand heeft eerlijk durven kijken: wat gebeurt er met de gemeenschap als je al die regels gaat opleggen?’

Uit het fotoboek Thuis door Lotte Sprengers.

Als de staat de overhand heeft: vier of vijf keukenlades?

Na de Tweede Wereldoorlog kregen regels pas echt de overhand. Er was een enorme woningnood: 300.000 gezinnen hadden geen eigen woning. De overheid maakte grote sommen geld vrij,

Daar stond een strenge controle tegenover. Volgens de Nationale Woningraad, zaten de verenigingen ‘geregen in een keurslijf van voorschriften, die hun elke bewegingsvrijheid ontneemt’, citeert Beekers in zijn boek. De raad gaf een voorbeeld: ambtenaren hadden kritiek op de aanrechtkastjes in een keuken. Vijf laden vonden ze te duur, konden het er niet vier zijn?

‘Bestuurders klaagden dat er niemand meer naar hun vergaderingen kwam. Want waar had je het nog over?’

Vanaf 1947 werd ook de verdeling van sociale huurwoningen per gemeente centraal geregeld. Hoewel de corporaties begrip hadden voor dat besluit, verloren ze daardoor de band met hun huurders. Vóór de Tweede Wereldoorlog was er een actief sociaal leven binnen hun woonblokken. De leden onderhielden samen portieken en tuintjes en hadden wijkcommissies. Vaak mochten alleen mensen uit de eigen vakbeweging of kerk er komen wonen.

Maar nu werden mensen die een woning zochten, niet meer automatisch lid van een corporatie. En wie een woning kreeg, had meestal niets met de corporatie die de eigenaar was. 

De financiering van de woningbouw en de controle erop door de overheid gingen zo ver dat bewoners niets meer zelf hoefden te doen, maar ook niets meer zelf mochten beslissen. Doorgeslagen staatssteun, vindt Beekers. Daardoor waren ze niet meer betrokken bij hun woningen en de corporatie die ze in bezit had. ‘Na de Tweede Wereldoorlog begonnen de bestuurders te klagen dat er niemand meer naar hun vergaderingen kwam. Want waar had je het nog over?’

Maar wat ging er precies verloren met de afnemende betrokkenheid van bewoners? Is niet het belangrijkste dat iedereen een goede woning heeft? Volgens Beekers is dat te economisch gedacht. ‘Mensen leven te veel langs elkaar heen, de Een woonblok dat buren met elkaar moeten onderhouden, kan daar verandering in brengen. ‘We hebben een veel mooiere samenleving als we daarin durven investeren’, zegt hij enthousiast.

Uit het fotoboek Thuis door Lotte Sprengers.

Een cruiseschip, een Maserati en rentederivaten...

We maken een sprong in de tijd, naar een tweede moment waarop de staat de macht naar zich toetrok: in 2015 kwam er een wijziging in de Woningwet. Vanaf dat moment moesten corporaties zich gaan richten op wat als hun kerntaak geldt: het verhuren van woningen aan huishoudens

De corporaties waren te ver gegaan, vond het kabinet. Even daarvoor was het ene na het andere schandaal aan het licht gekomen; de macht van de markt was sommige bestuurders naar het hoofd gestegen. De topman van Rochdale reed rond in een geleaste Maserati. Het Rotterdamse Woonbron had zich verslikt in een euroverslindende verbouwing van cruiseschip de ss Rotterdam. En Vestia was gaan speculeren met rentederivaten,

Het leidde tot een waaruit bleek dat corporaties teveel waren gaan experimenteren met manieren om geld te verdienen. Er werd een omvangrijk controlesysteem opgetuigd om dit soort misstanden te voorkomen. Alleen al de administratie

Twee jaar eerder was de corporaties al een extra belasting opgelegd: de verhuurderheffing. Prijskaartje: De subsidiestroom die in de jaren negentig nog rijkelijk richting corporaties was gevloeid,  

Om aan geld te komen, bouwden corporaties ook duurdere huur- en koopwoningen. Daarnaast investeerden ze in sociale voorzieningen zoals scholen, en soms dus in zoiets avontuurlijks als een cruiseschip.

...maar ging het wel zo slecht?

Ondanks de schandalen verbaast Beekers zich erover dat alle partijen in de Tweede Kamer voor de wetswijziging stemden. ‘Van SP tot VVD stond iedereen te juichen. Dat was de geest van de tijd: er zijn een paar boeven geweest, die moeten terug in het hok.’

‘Je kunt prima regels voor dit soort gevallen maken, en niet die hele woningcorporatie-sector aan banden leggen’

Dat was niet nodig: de drie genoemde schandalen werden eindeloos herhaald, terwijl de meeste corporaties het goed deden. ‘Die drie directeuren zijn helemaal door de mangel gehaald. Je kunt prima regels voor dit soort gevallen maken, en niet die hele woningcorporatiesector aan banden leggen.’

Speelde niet ook marktdenken een rol? ‘Ik denk dat er van alles tegelijk gebeurde’, zegt Beekers. ‘Stef Blok, op dat moment minister zonder portefeuille voor Wonen en Rijksdienst, is een liberaal, die wilde de sector verkleinen. Dat vermengde met de misstanden, en dat was zijn kans.’ Het hielp bovendien niet dat de corporaties hun achterban kwijt waren geraakt. ‘Je zag dat er weinig weerwoord was uit de samenleving.’

Het recht de overheid uit te dagen 

Beekers hoopt dat er een maatschappelijk debat op gang komt over de sociale woningbouw. Als bewoners weer meer verantwoordelijkheid krijgen voor hun woningen, zullen ze meer betrokken raken. ‘Wat je nu ziet, is dat corporaties lippendienst bewijzen Ze zijn er voorstander van, maar er is geen ruimte voor echte participatie gemaakt binnen de regels van de verzorgingsstaat. Dat gaat niet.’

De hobbelige overgang van verzorgingsstaat naar de participatiesamenleving heeft veel kritiek gekregen: het zou een verkapte bezuinigingsoperatie zijn geweest. Terecht, vindt Beekers: ‘Je kunt overheidsdiensten niet zomaar afbreken omdat je een participatiesamenleving wilt.’ En de voordelen van participatie zijn natuurlijk pas te zien als die ook de ruimte krijgt. 

Toch ziet Beekers geen reden om te somberen. Er zijn wel degelijk nieuwe mogelijkheden voor de ingedutte gemeenschapszin binnen de corporaties. Zelf ziet hij wel iets in de ‘Right to Challenge’, een concept dat is ontwikkeld Het betekent dat burgers het recht krijgen de overheid uit te dagen als ze denken dat ze een publieke functie beter kunnen uitvoeren,

Ook is hij voorstander van de zogenoemde ‘sociale koopwoning’. Dat is een regeling waarbij een corporatie woningen met korting verkoopt. Voorwaarde is dat de corporatie als eerste de mogelijkheid krijgt de woning met dezelfde korting terug te kopen als de nieuwe eigenaar vertrekt. De voordelen: bewoners hebben meer zeggenschap over hun woning, en ze kunnen makkelijker een hypotheek krijgen voor een volgende koophuis.

Uit het fotoboek Thuis door Lotte Sprengers.

Doe-het-zelven met huizen bouwen?

Ten slotte zijn er de laatste jaren overal in Nederland wooncoöperaties ontstaan. Bij de wijziging van de Woningwet is ook die mogelijkheid erin gekomen, op initiatief van voormalig PvdA-senator Adri Duivesteijn. Maar door de complexiteit van de regels en het gebrek aan financiering  

Aan de motivatie van mensen om iets op poten te zetten, ligt het niet. En als de geschiedenis van de woningcorporaties iets laat zien, is het wel dat burgerinitiatieven onze manier van wonen op zijn kop kunnen zetten. Maar dan moeten ze niet worden verdrukt door markt en staat. Beekers: ‘Ook nu zie je weer dat zowel bestuurders als marktpartijen zeggen: ja, heel gaaf als het kan, maar kunnen die mensen dat wel? En vooral: kunnen we het controleren?’

Over de beelden In de jaren vijftig werd de Utrechtse staatsliedenbuurt - als een van de vele wederopbouwbuurten - opgetrokken uit hoop en idealen. In deze wijk zouden mensen uit alle sociale en financiële klassen op goede voet samenleven. Bewoners zouden zich intrinsiek betrokken voelen bij de buurt. Ze zouden zorg dragen voor de omgeving, netjes hun afval buiten zetten en de galerij schoonhouden. Dat was het idee van de optimistisch gestemde architecten, overtuigd van het goede in de mens. Zestig jaar later gaan fotograaf Lotte Sprengers en stadssocioloog Thaddeus Müller op bezoek om te zien wat er van de Staatsliedenbuurt geworden is. Wat blijkt: de werkelijkheid is weerbastiger. Een weerspiegeling van de samenleving is de buurt al lang niet meer. Toch zijn de huidige bewoners niet ontevreden. Van de dertig bewoners die Muller tussen 2008 en 2012 interviewde wil er niet één verhuizen. (Isabelle van Hemert, beeldredacteur) Bekijk hier meer werk van Lotte Sprengers

Luister verder

Podcast: Het is nu moeilijk een huurhuis te vinden, maar in de Gouden Eeuw was het nóg moeilijker Een nieuwe editie van De Rudi & Freddie Show! Te gast is econoom Matthijs Korevaar, die gegevens over huurprijzen uit onder meer Amsterdam, Londen en Parijs verzamelde, over een periode van een half millennium (!). De huidige woningnood blijkt niets nieuws. Luister hier naar de Rudi & Freddie Show