Beste,
Wat is er nodig om de stijging van de huizenprijzen te stoppen? Moeten er in hoog tempo woningen bij komen, of zijn de toename aan beleggers en de soepele regels voor huizenkopers het probleem? Over die vraag wordt al jaren gediscussieerd, maar de afgelopen weken was het debat heviger dan anders.
Bij een hoorzitting in de Tweede Kamer zei Klaas Knot, president van De Nederlandsche Bank, dat er nu echt iets gedaan moet worden aan de belastingvoordelen voor huizenkopers en de ruime leennormen voor hypotheken. Die zorgen ervoor dat de prijzen maar blijven stijgen. En dat is een risico voor de hele economie, want als de prijzen uiteindelijk toch weer gaan dalen, komen mensen met een hoge hypotheek in de problemen. Bovendien gaan huiseigenaren die hun bezit in waarde zien dalen minder uitgeven, waardoor de economie nog harder krimpt.
Knot uit zijn kritiek al jaren, en is daarmee een tegengeluid tegen de roep om ‘bouwen, bouwen bouwen’ van de bouwsector, wetenschappers en politici. Hij zegt erbij dat er óók meer gebouwd moet worden, maar volgens hem is dat niet genoeg. Nu lijkt het erop dat Knot niet langer (grotendeels) alleen staat met zijn opvattingen. Zo kreeg hij vorige week steun van Eurocommissaris Valdis Dombrovskis.
Ook verschillende media plaatsen vraagtekens bij nieuwbouw als oplossing voor de woningnood. ‘Experts: Bijbouwen is niet de ultieme oplossing voor betaalbare woningen’, kopte NU.nl. Beurscommentator Hans de Geus publiceerde onlangs een boek waarin hij het financiële stelsel aanwijst als belangrijkste oorzaak voor de hoge huizenprijzen.
In het FD reageerde emeritus hoogleraar Woningmarkt Johan Conijn op het boek. Volgens hem verklaart De Geus het woningtekort tot ‘opinie’, wat in strijd is met het grondrecht op een woning. Hij haalde ook een recent artikel van ontwerper Leon de Korte en mij aan. Wij zouden het woningtekort relativeren en schrijven dat er al voldoende vierkante meters zijn. Nu klopt dat niet: we vroegen ons alleen af wat de beste manier is om iets aan het woningtekort te doen. Maar het artikel zette me wel aan het denken over het verband tussen het woningtekort en de torenhoge huizenprijzen.
Nieuwbouw leidt niet per se tot lagere huizenprijzen
Volgens mij is het verwarrend om nieuwbouw direct in verband te brengen met lagere huizenprijzen. Toen ik vorig jaar een artikel schreef over het onderwerp ontdekte ik dat het aanbod van woningen helemaal geen rol speelt in de modellen die economen gebruiken om de huizenprijzen te voorspellen. Daarin gaat het alleen om de werkgelegenheid, het vertrouwen van consumenten in de woningmarkt en de hypotheekrente.
Vooral die laatste is belangrijk: als de hypotheekrente stijgt, kunnen huizenkopers minder lenen en dus minder betalen voor hun huis. Bovendien is een stijgende hypotheekrente het gevolg van de stijging van de rente op andere leningen, zoals langjarige kredieten en staatsobligaties. Uiteindelijk maakt dat huizen minder aantrekkelijk als investering, omdat beleggers weer hogere rendementen kunnen maken op andere beleggingen.
Vorige week is de hypotheekrente voor het eerst sinds lange tijd weer een beetje gestegen − al is het maar een heel klein beetje. Maar toch: als die trend doorzet, zou het zomaar kunnen dat de huizenprijzen stoppen met stijgen, of zelfs gaan dalen.
Maar we hebben wel nieuwe huizen nodig
Hebben we dan helemaal geen nieuwe woningen nodig? Tuurlijk wel. De bevolking groeit, en al die mensen moeten ergens wonen. Volgens mij is het belangrijk te kijken of dat allemaal nieuwbouw moet zijn, of dat de bestaande ruimte ook beter verdeeld kan worden. En om een debat te voeren over wát er wordt gebouwd en waar, in plaats van alleen over de hoeveelheid nieuwe huizen. Maar helemaal zonder nieuwbouw zal het niet kunnen.
Alleen: huizen bouwen duurt lang. Tussen het maken van bouwplannen en de oplevering van de huizen zit zo’n tien jaar. In die tijd zijn de huizenprijzen misschien gestegen, gedaald, en ook weer gestegen.
Ik hoop binnenkort een stuk te publiceren over het verband tussen het woningtekort en de huizenprijzen. Wat ik me op dit moment afvraag, is welke rol de huren hierin spelen. De huizenprijzen worden voornamelijk bepaald door de rente, maar hoe zit dat met de huren? Nemen die wel duidelijk af als er meer huurwoningen bij komen? En is dat dan voldoende om wonen betaalbaar te maken?
Om te lezen, kijken en luisteren
- Het Rotterdamse debatpodium Arminius organiseerde vorige week een bijeenkomst over de woningnood in de havenstad. Er kwamen scherpe analyses langs van de oorzaken van het woningtekort en de hoge huizenprijzen. Ook interessant voor wie niet in Rotterdam woont!
- Onlangs schreef ik dat Nederlanders gemiddeld veel woonruimte ter beschikking hebben, vergeleken met andere Europese landen. Maar in de Verenigde Staten heeft de trend van steeds grotere huizen helemaal absurde gevolgen. De afgelopen vijftig jaar is het aantal badkamers in de Verenigde Staten verdubbeld. The Atlantic publiceerde een vermakelijk artikel over veranderende opvattingen van luxe en privacy.
- Niet alleen woningen zijn schaars, ook plekken waar het rustig is verworden steeds meer tot een luxe. In dit prachtige essay beschrijft Münise Yavuz wat het leven in een volle flat in coronatijd met haar deed. Ze won er de Jan Hanlo Essayprijs Klein mee.
Tot de volgende,
Josta
Deze updates in je inbox ontvangen? Dat kan! Elke twee weken stuur ik een mail waarin ik je op de hoogte houd van mijn onderzoek en artikelen.Dit verhaal heb je gratis gelezen, maar het maken van dit verhaal kost tijd en geld. Steun ons en maak meer verhalen mogelijk voorbij de waan van de dag.
Al vanaf het begin worden we gefinancierd door onze leden en zijn we volledig advertentievrij en onafhankelijk. We maken diepgravende, verbindende en optimistische verhalen die inzicht geven in hoe de wereld werkt. Zodat je niet alleen begrijpt wat er gebeurt, maar ook waarom het gebeurt.
Juist nu in tijden van toenemende onzekerheid en wantrouwen is er grote behoefte aan verhalen die voorbij de waan van de dag gaan. Verhalen die verdieping en verbinding brengen. Verhalen niet gericht op het sensationele, maar op het fundamentele. Dankzij onze leden kunnen wij verhalen blijven maken voor zoveel mogelijk mensen. Word ook lid!