Tijdelijke minihuizen moeten de woningnood oplossen. Maar de behoefte aan woningen ís niet tijdelijk

In de open tuindeur van zijn huis in Amsterdam-Noord staat Terry Noorden (26). Hij rookt een jointje in de namiddagzon, zijn dreads naar achteren in een staart. ‘Voor mij kwam deze woning op het perfecte moment’, zegt hij. ‘Nu kan ik lekker sparen.’ Zijn studio van 25 vierkante meter vindt hij precies groot genoeg.

Terry komt uit de wijk Banne Buiksloot even verderop. De afgelopen jaren woonde hij bij verschillende familieleden en vrienden. ‘Ik heb een eigen karakter’, zegt hij over de reden waarom het niet zo goed ging bij zijn ouders. Inmiddels werkt hij in een tatoeagestudio, en spaart voor een eigen tatoeëermachine.

Terry woont in een ‘flexwoning’. Woningcorporaties De Key en Eigen Haard hebben het blok met ministudio’s anderhalf jaar geleden gebouwd, op een plek waar later een nieuwe woonwijk moet komen. Het is de bedoeling dat de huizen tien jaar blijven staan, en dan worden verplaatst naar een andere locatie.

Er wonen in Terry’s complex voor de helft jonge statushouders en voor de helft Amsterdamse jongeren die anders geen kans maken op een betaalbare woning. Naar eigen zeggen is Terry met zijn ‘halve buurt’ naar dit appartementencomplex verhuisd. Bewoners krijgen een contract voor vijf jaar, in de hoop dat ze na die tijd in aanmerking komen voor een permanente woning of iets kunnen kopen. Terry reageert nu al elke week op woningen.

Niet alleen in Amsterdam komen steeds meer van zulke ‘flexwoningen’ te staan. Ook in bijvoorbeeld Eindhoven, Rotterdam, Den Bosch en Purmerend verrijzen in hoog tempo complexen met tijdelijke mini-appartementen.

Hét snelle middel tegen de woningnood, zo ziet de politiek ze. De Tweede Kamer wil dat er per jaar 15.000 flexwoningen bij komen. Dat is meer dan het totale aantal permanente woningen dat woningcorporaties neerzetten. En ook het kabinet stimuleert de bouw ervan flink. Zo krijgen woningcorporaties voor de tijdelijke woningen die ze bouwen een vrijstelling van de verhuurderheffing, een omstreden belasting voor verhuurders van sociale huurwoningen.

Maar wat lossen deze tijdelijke minihuizen eigenlijk op? Kunnen politici en corporaties de energie die ze erin steken niet beter gebruiken voor de bouw van permanente woningen?

Flexwoningen staan er snel, maar zijn duur

Flexwoningen zijn er in allerlei soorten en maten. Vaak gaat het om kant-en-klare studio’s die op elkaar worden gestapeld, zoals in Amsterdam-Noord. Ze zijn makkelijk weer uit elkaar te halen en te verplaatsen. Sommige corporaties maken oude kantoorpanden of verzorgingstehuizen geschikt om in te wonen, of verhuren huizen die op de slooplijst staan. Meestal krijgen huurders een contract van twee of vijf jaar.

De woningen zijn bedoeld voor zogenoemde ‘spoedzoekers’. Mensen die dringend een huis nodig hebben, maar niet lang genoeg op de wachtlijst staan voor een sociale huurwoning en zich ook geen koophuis of huurwoning in de vrije sector kunnen veroorloven. Naast jongeren die weg willen bij hun ouders, kunnen dat mensen zijn die net zijn gescheiden, die naar een andere stad verhuizen voor werk, statushouders of ex-daklozen die uit de maatschappelijke opvang komen.

Het grote voordeel van de tijdelijke studio’s is dat de planning en bouw ervan een stuk sneller gaan dan die van permanente woningen. Meestal staan de appartementen er binnen één tot twee jaar, terwijl dat bij ‘gewone’ huizen gemiddeld zeven jaar duurt. Dat heeft vooral te maken met de snelle verlening van vergunningen. De gemeente hoeft voor de bouw van flexwoningen niet altijd het bestemmingsplan te wijzigen. Tijdelijke woningen mogen op plekken komen te staan waar het maken van definitieve plannen nog op zich laat wachten, of die anders geen woonbestemming krijgen.

Daar staat tegenover dat flexwoningen naar verhouding duur zijn om te bouwen. Doordat de woningen maar korte tijd blijven staan, hebben de verhuurders weinig tijd om de kosten terug te verdienen. Het is de reden dat de meeste flexwoningen eigendom zijn van woningcorporaties. Voor commerciële verhuurders zijn ze niet erg aantrekkelijk.

Ook de huurder betaalt eraan mee. Die krijgt veel minder woonoppervlak, terwijl de huurprijs vergelijkbaar is met die van een reguliere sociale huurwoning.

Illustraties en animaties: Rebeka Mór & Hanna Rédling (voor De Correspondent)

Is dit geen verspilde energie?

Een van de gemeenten die het sterkst inzetten op flexwoningen, is Eindhoven. Door de komst van buitenlandse werknemers is de vraag naar woningen er enorm. Volgens de Nederlandse Vereniging van Makelaars kostte een huis vorig kwartaal 10 procent meer dan een jaar eerder, gemiddeld bijna 360.000 euro. Ter vergelijking: het Nederlandse gemiddelde lag bij 335.000 euro. De wachttijd voor een sociale huurwoning kan oplopen tot acht jaar. Als het aan het stadsbestuur ligt, komen er de komende anderhalf jaar dan ook zo’n zeven- tot achthonderd flexibele woningen bij.

In het centrum van de stad, aan de Willemstraat, heeft corporatie Woonbedrijf haar oude kantoor tot woningen verbouwd. Omdat het te duur zou zijn er honderden badkamers en keukens in te bouwen, heeft de corporatie kant-en-klare woningen in het gebouw geschoven. De zogenoemde spaceboxen, kleine kunststof appartementen met het formaat van een zeecontainer, stonden eerst op de campus van de Technische Universiteit. Nu steken een aantal van de goud geschilderde boxen aan de voorkant uit het grijze kantoorgebouw.

Veel werk is het wel, legt bestuurder Ingrid de Boer uit in het nieuwe kantoor van de corporatie. De huurders van de ruim honderd woningen krijgen een contract voor twee jaar, en vaak blijven ze korter. Dat levert veel bezichtigingen en reparaties op. Bovendien heeft het pand een sociaal beheerder die de selectiegesprekken voert en erop let dat alles goed gaat.

De Boer vindt het belangrijk flexwoningen te bouwen, om mensen te helpen die anders geen woning kunnen vinden. Maar het kabinetsdoel van 15.000 verplaatsbare woningen per jaar is volgens haar te hoog: ‘Dat is gekkenwerk.’ De corporaties moeten het risico nemen dat ze weer een nieuwe locatie vinden voor de studio’s, anders loont het niet ze te laten maken. ‘En het verplaatsen is duur.’

Uit recent onderzoek blijkt dat corporaties tot 2035 zo’n dertig miljard euro tekortkomen om voldoende te bouwen en woningen te verduurzamen. Is het dan wel verantwoord zo veel te investeren in de bouw van huizen die na vijftien jaar weer weg zijn?

Natuurlijk is het eigenlijk beter permanent te bouwen, zegt de Eindhovense wethouder voor Wonen Yasin Torunoglu (PvdA). Hij is de drijvende kracht achter de grote hoeveelheid flexwoningen in de stad. ‘Maar er zitten heel veel mensen in de knel. Die kopen er niets voor als ik woningen laat bouwen die over vier tot vijf jaar af zijn.’ Torunoglu hoopt geld van het Rijk te krijgen, zodat hij meer grond geschikt kan maken voor het neerzetten van tijdelijke appartementen.

Vindt hij het niet gek dat het Rijk voor de bouw van flexwoningen korting geeft, terwijl de verhuurderheffing voor permanente woningen nog bestaat? ‘Ik kan wel heel erg gaan trekken aan landelijk beleid’, zegt Torunoglu enigszins ontwijkend, ‘maar dan verlies ik tijd. Ik moet nu zorgen voor mijn mensen.’

Lossen flexwoningen de woningnood wel op?

Over het pad dat tussen de blokken in Amsterdam-Noord slingert, naast het huis van Terry, komt Ahmad Zaarour aanlopen. Aan de lijn heeft hij een grote witte hond: Snow. De 26-jarige kwam vijf jaar geleden uit Syrië naar Nederland, na een tocht van acht dagen door Turkije en over de Middellandse Zee. Hij laat zijn woning zien: tussen het bed en het raam passen precies een bank, glazen salontafel, televisie en een tapijt. En de bench van Snow.

Ahmad woonde eerst in een complex met containerwoningen voor studenten, op de NDSM-werf een paar kilometer verderop – ook flexwoningen. Toen die werden afgebroken, kreeg hij hier een ander huis aangeboden.

Hij is hier blij. ‘Als de zon schijnt, voetballen mensen voor de deur.’ Wat hij gaat doen als zijn huurcontract afloopt, weet hij nog niet. ‘Vijf jaar is fijn. Maar aan de andere kant: waar moet ik dan naartoe?’

Dit is een terugkerend probleem. De meeste bewoners van flexwoningen hebben eigenlijk een permanente woning nodig – in plaats daarvan gaan ze van de ene flexwoning naar de andere. Lost het tijdelijk wonen dan echt iets op?

Volgens Woonbedrijf in Eindhoven vinden de meeste huurders binnen twee jaar een ander huis. De corporatie houdt niet bij of dat dan een permanente woning is, of weer iets tijdelijks. De Boer vindt het noodzakelijk met tijdelijke contracten te werken, omdat er anders geen woningen meer vrijkomen voor nieuwe spoedzoekers.

Maar voor de landelijke huurdersorganisatie Woonbond zijn de tijdelijke contracten een van de redenen om tegen de bouw van flexwoningen te zijn. Zo krijgen huurders steeds minder rechten, stelt de Woonbond. En woningzoekenden zijn meestal niet in de positie om eisen te stellen. Wie dringend een huis nodig heeft, is allang blij überhaupt iets te vinden.

Er zijn wel ideeën om ook permanente woningen beter toegankelijk te maken voor wie snel iets nodig heeft. Zo werken woningcorporaties in Amsterdam en omstreken aan een nieuw verdeelsysteem met punten. Het is de bedoeling dat niet alleen de inschrijfduur van woningzoekenden meetelt, maar ook of ze actief zoeken en of ze door omstandigheden extra dringend een dak boven hun hoofd nodig hebben. Dat laatste kan uitkomst bieden voor bijvoorbeeld alleenstaande ouders.

Zijn flexwoningen wel zo tijdelijk?

En dan is er nog iets.

In Amsterdam-Noord, niet zo ver van het complex van Terry en Ahmad, staat een rechthoekig wijkje met huizen van één verdieping, ingeklemd tussen het Vliegenbos en een bedrijventerrein. De bakstenen gevels hebben een houten bekleding aan de bovenkant, en om in de straten te komen moet je onder een houten poort door.

Vogeldorp werd in 1918 gebouwd. Als flexcomplex. Het idee was dat de noodwoningen tien jaar zouden blijven staan.

Dit zie je vaker: woningen die tijdelijk zouden moeten zijn, blijven uiteindelijk veel langer staan dan gepland. En dat terwijl de kwaliteit vaak minder goed is. Zo gelden voor tijdelijke appartementen minder strenge eisen voor geluidsoverlast. En ze mogen dichter bij snelwegen komen te staan.

Tot slot: maak permanent bouwen makkelijker

Flexwoningen zijn een noodoplossing, benadrukken alle betrokkenen. Toch klinkt in de gesprekken door dat ze weleens een permanent onderdeel van de woningmarkt zouden kunnen worden. De arbeidsmarkt is flexibel, mensen verhuizen vaker naar een ander land en wonen minder vaak in een klassiek gezin, is de gedachte. Daar past een al even flexibele woningmarkt bij. Bovendien is er altijd wel een groep die dringend opvang nodig heeft.

Een kleine voorraad flexibele woningen kan in zulke gevallen handig zijn. En dat het zinvol is kantoorgebouwen die anders leegstaan te gebruiken om in te wonen, is natuurlijk logisch.

Maar het kabinetsdoel van 15.000 flexwoningen is zwaar overdreven. De meeste bewoners van flexwoningen zijn geen succesvolle jetsetters die genieten van een leven zonder verplichtingen. Het zijn mensen die anders géén woning hebben, en een beetje zekerheid goed kunnen gebruiken. Voor het geld en de energie die de bouw van flexwoningen kost, kunnen corporaties daarom beter de permanente woningen bouwen die hen écht verder helpen.

Hoe dan? Om te beginnen zouden gemeenten meer grond beschikbaar kunnen stellen voor sociale huurwoningen. Want de bouw daarvan duurt niet zo lang omdat het bouwen zelf veel tijd kost, maar omdat de procedures die eraan voorafgaan zo lang zijn. En: het geldtekort van de corporaties kan het kabinet vrij eenvoudig oplossen. Door de verhuurderheffing af te schaffen zou jaarlijks zo’n 1,8 miljard euro voor woningbouw door corporaties vrijkomen. Die zouden daarmee het aantal woningen dat ze neerzetten kunnen verdubbelen.

Behalve Vogeldorp werden er rond 1918 nog meer tijdelijke wijken gebouwd in Amsterdam-Noord. Disteldorp staat er ook nog steeds, een stuk naar het westen. Tussen de twee stenen dorpen in lag nog een derde tijdelijke wijk: het uit hout opgetrokken nooddorp Obelt. Vanwege problemen met vocht en ongedierte werd het al in 1929 afgebroken. In de andere dorpen ontstond een hechte sociale structuur, en de bewoners wisten de afbraak steeds uit te stellen. Inmiddels hebben de woningen een monumentenstatus. Ooit als tijdelijk bedoeld, is Vogeldorp er nu om te blijven.

Meer lezen?

Met deze voorstellen wil de overheid de woningnood te lijf Met honderden pagina’s ambtenarenjargon zijn de documenten niet echt sexy. Toch staan de voorstellen die de overheid doet om de problemen op de woningmarkt aan te pakken vol radicale ideeën. Ik las ze voor je door en ontdekte: deze hervormingen kunnen voor iedereen gevolgen hebben. Lees mijn verhaal