In deze woonwijk zie je wat er misgaat als beleggers betaalbare huizen bouwen
Het Java-eiland in Amsterdam zou een betaalbare stadswijk worden. Een knusse thuishaven voor gezinnen, young professionals en ouderen. Maar een kwarteeuw later is van die idealen weinig over: de huren werden zo hoog dat de middeninkomens het afleggen tegen de rijken.
Op de kaart van Amsterdam steekt aan de oostkant van het Centraal Station een stukje land uit in het water. Een schiereiland tussen de zuidelijke IJ-oevers en Amsterdam-Noord.
Wie de wind trotseert en over de smalle brug fietst die het eiland met de stad verbindt, heeft het gevoel in een andere wereld terecht te komen. Een mini-maatschappij, midden in de stad maar toch ver weg, waar mensen langs het water slenteren.
Aangemeerde binnenvaartschepen herinneren aan de haven. Hier en daar staat een surfplank op het balkon. Via doorgangen tussen de huizen zijn de binnentuinen bereikbaar, waar kinderen veilig kunnen spelen. Bewoners ontmoeten elkaar naast de brug, in een koffie- annex wijnbar.
Maar: deze op het oog vredige enclave in de stad is een zorgwekkende voorbode van de gevolgen van het huidige woonbeleid.
Eind vorige eeuw is de wijk in één keer opgetrokken tijdens een grootschalige vernieuwing van het verwaarloosde Oostelijk Havengebied. Omdat de containerschepen de decennia daarvoor steeds groter waren geworden, werd het noodzaak de haven naar het westen van de stad te verplaatsen. In de achtergebleven loodsen waren krakers getrokken.*
De gemeente besloot het voormalige havengebied te veranderen in een dichtbebouwde woonwijk. Die moest plek bieden aan gezinnen, ouderen, en young professionals die een rustige woonomgeving zochten op fietsafstand van hun werk. Het overgrote deel van de huizen moest betaalbaar zijn voor de middeninkomens. Eigenlijk precies wat woonminister Hugo de Jonge een kwarteeuw later weer voor ogen heeft.
Maar van die idealen is op het Java-eiland weinig over. De woningen zijn allang niet meer betaalbaar. Ja, de krakers hebben het eiland verlaten. Maar de middeninkomens leggen het er af tegen de rijken.
Wat kunnen de beleidsmakers van nu leren van de geschiedenis van dit Amsterdamse schiereiland?
‘In gelul kun je niet wonen’
Om te garanderen dat de woningen op het Java-eiland betaalbaar zouden blijven, besloot Amsterdam dat 30 procent van de huizen op het eiland sociale huur zou worden, in handen van een woningcorporatie. Nog eens 50 procent werd middenhuur.
Voor de bouw van de laatste groep woningen ging de gemeente in zee met een partij die ze de grond wel vaker gunde als er huizen nodig waren: het pensioenfonds voor de bouw (bpfBouw). Het fonds beloofde de woningen ten minste zestien jaar lang betaalbaar te houden voor de middeninkomens, in ruil voor korting op de grondprijs.
Architect Sjoerd Soeters won de wedstrijd voor het ontwerp van de wijk. Hij liet dwars door het eiland grachten graven om zo het straatbeeld van de binnenstad na te bootsen. De straatnamen herinneren aan de Indonesische eilanden waar ooit de schepen vandaan kwamen die bij het eiland aanmeerden.
Het meest symbolisch was misschien wel de keuze voor de naam van de brug die het eiland met de zuidelijke IJ-oever verbindt. Die werd vernoemd naar oud-wethouder Jan Schaefer, bekend van zijn uitspraak ‘in gelul kun je niet wonen’.*
Kampvuur aan het water
De bewoners die erbij waren, praten vol liefde over de begintijd. De inmiddels 80-jarige Francisca Kapitein en haar man Arie ontdekten het eiland nadat ze met de auto de stad binnenreden, op bezoek vanuit hun toenmalige woonplaats Castricum. Arie werkte als uitvoerder in de bouw, en de grote hoeveelheid bouwkranen maakte het echtpaar nieuwsgierig.
De nieuwe bewoners plonsden in het water voor hun deur, legden er bootjes neer, hielden picknicks in de binnentuinen
Ze hadden eerder niet nagedacht over verhuizen, maar waren onder de indruk van de mooie, ruime appartementen. Ze berekenden dat ze, als ze hun huis verkochten, de rest van hun leven op het Java-eiland konden wonen. En waagden de stap.
De nieuwe bewoners plonsden in het water voor hun deur, legden er bootjes neer, hielden picknicks in de binnentuinen. Rondom de gloednieuwe huizen woonden nog steeds krakers. ‘’s Avonds was het dansen en zingen, en waren er vuurtjes. Het was een paradijs om te wonen, echt waar’, zegt Francisca, die haar geblondeerde haar strak naar achteren draagt en netjes is opgemaakt. ‘Er woonde een vrouw in een brandweerwagen, die was twee keer in verwachting. In die brandweerwagen!’ Het desolate oude haveneiland werd een thuis.
Een verdubbeling van de huur
Maar in 2012 kwam er een einde aan de idylle. Toen kregen de bewoners die vanaf het begin van bpfBouw huurden een brief in de bus. Die kwam van de nieuwe eigenaar, Bouwinvest, de zelfstandige vastgoedbelegger die het pensioenfonds in 2003 had opgericht.
De afspraken met de gemeente over de hoogte van de huur waren inmiddels verlopen – zestien jaar leek lang, maar was achteraf gezien zó voorbij. Nu stelde Bouwinvest de bewoners voor de keus: óf de huur werd in één keer verhoogd naar de markthuur – wat een verhoging van zo’n 600 euro per maand kon betekenen – óf ze zouden elk jaar een huurverhoging van de inflatie plus 5 procent krijgen.
Nagenoeg alle huurders kozen voor het tweede; die 600 euro extra per maand konden ze niet zomaar ophoesten. Maar ook die jaarlijkse aanpassing leverde hen in de tien jaar die volgden een huurverhoging op van in totaal meer dan 40 procent.
Arie en Francisca zijn maandelijks ongeveer de helft van hun inkomen kwijt aan de woonlasten
Het heeft de manier waarop Francisca en Arie Kapitein naar de toekomst kijken ingrijpend veranderd, vertellen ze aan de lange eettafel in hun woonkeuken. Francisca serveert koffie met slagroom. Toen ze op het eiland kwamen wonen, betaalden ze 1.450 gulden per maand voor hun woning van bijna 100 vierkante meter. Inmiddels is dat meer dan het dubbele: bijna 1.500 euro. Ze zijn maandelijks ongeveer de helft van hun inkomen kwijt aan de woonlasten. ‘De pensioenen worden al vijftien jaar niet meer verhoogd’, zegt Arie. ‘Terwijl de huren ieder jaar echt wel flink omhoog gaan.’
Francisca is bang voor wat er gebeurt als een van beide komt te overlijden. ‘Dan moet je helemaal een greep uit je kas doen.’ Ze zouden wel een kleinere woning willen, zegt ze met een gebaar naar de grote zitkamer met een chic donker, hoogpolig vloerkleed. ‘Je moet het schoon houden.’ Maar vind maar eens een kleinere woning die geschikt is voor ouderen. Daar zijn er veel te weinig van in Nederland.
Een woonkamer die tegelijk een slaapkamer is
De Kapiteins zijn lang niet de enigen die klem zitten door de hoge huur. Een stukje verderop woont de 52-jarige Karen Versteege. Vanuit haar woonkamer kijkt ze uit over het water, waar binnenvaartschepen langsvaren. Aan de overkant ligt Amsterdam-Noord, met een bos en een industrieterrein dat nu wat rommelig oogt, maar waar over een aantal jaar ook nieuwe huurwoningen voor de middeninkomens moeten staan.
Tussen de bank waar ze op zit en het raam past nog net een televisiekastje; achter haar staat haar bed
Maar het weidse uitzicht maakt niet goed dat Karens woning veel te klein is. Tussen de bank waar ze op zit en het raam past nog net een televisiekastje; achter haar staat haar bed. Vanuit de kamer doet ze – naast haar baan als mbo-docent aan het Mediacollege – ook een deel van de redactie voor Pride TV.
Er is nog een kamer in het appartement van zo’n 60 vierkante meter. Maar die is van haar 23-jarige zoon. ‘Het liefst zou ik er nog een kamer bij hebben’, zegt ze. ‘Maar dan was het helemaal onbetaalbaar.’
Toen Karen en haar zoon verhuisden in 2013, na de scheiding van haar man, kostte de woning 850 euro per maand. ‘Als alleenstaande moeder was dat al best een bedrag, maar je komt er nog wel uit’, zegt ze. Inmiddels bedraagt de kale huur 1.200 euro. Samen met de energiekosten eet de huur bijna de helft van haar inkomen op.
De gemeente heeft ook nog besloten dat bewoners van gebouwen met een parkeergarage in die garage moeten parkeren – en geen vergunning meer krijgen voor een parkeerplek op straat. Dus is Karen waarschijnlijk nog eens 110 euro per maand kwijt aan de garage, in plaats van de kleine 25 euro die ze betaalde voor een parkeervergunning.
Ze raakt soms in paniek bij de gedachte aan de toekomst, zegt ze. ‘Ik werk in het onderwijs en naast de zorg hebben ook wij in het epicentrum van covid gezeten. Ik heb collega’s die long covid hebben. Voor mij zou dat betekenen dat ik minder kan werken, en dan moet ik mijn huis uit. Ook als er iets anders gebeurt of ik mijn werk af wil bouwen, kan dat niet.’
Wie de huur niet meer kan betalen, vertrekt
En dan zijn Karen en de Kapiteins nog op het eiland blijven wonen. Wisso Wissing, voorzitter van de huurdersvereniging, vertelt hoe hij de afgelopen jaren buren heeft zien vertrekken. Uit onderzoek dat de vereniging samen met de Woonbond heeft gedaan, bleek dat tussen 2016 en 2019 de helft van de bewoners die op het eiland een woning in de vrije sector huurden, is vertrokken.*
‘Hier op het eiland ken ik mensen die meer dan de helft van hun inkomen aan huur betalen. Dat is – om het even cru te zeggen – van God los. En dat hou je niet eeuwig vol’, zegt Wissing, terwijl hij een slok neemt van zijn espresso in de lobby van Hotel Jakarta, een chic, grotendeels uit hout gebouwd hotel op de punt van het eiland.
Wissings blauwe pak en witte gympen verraden dat hij altijd een representatieve functie heeft gehad; tot aan zijn pensioen was hij belangenbehartiger voor kunstenaars. Maar net als zijn buren zit de eind-zestiger ook behoorlijk klem: hij betaalt tegenwoordig 1.800 euro per maand – 600 euro meer dan toen hij in 2012 in zijn huidige huis kwam wonen.
Dat veel mensen verhuizen, heeft gevolgen voor de sfeer in de buurt. Wissing: ‘Je ziet dat hier een hele groep nieuwe mensen is komen wonen.’ Hij doelt op mensen die voor één of twee jaar een huis zoeken, na een scheiding of omdat ze een baan hebben gevonden in Amsterdam. Daarna zijn ze weer weg. ‘Terwijl een buurt pas gaat leven als er samenhang is, een vaste groep mensen. Die zie je hier verdwijnen.’
Je niet meer thuisvoelen in je eigen buurt
Het Java-eiland was bedoeld als thuishaven. Maar een plek waar je zo lang kunt blijven als je wilt, waar je samen oud kunt worden – dat is het alleen nog voor wie het kan betalen. Francisca hoort van jongere buren dat ze sparen voor een eigen woning. Zodra ze die kunnen betalen, vertrekken ze. Als gevolg daarvan ziet ze steeds nieuwe gezichten in de lift. ‘Ze zeggen ook niets meer’, vertelt ze. ‘Ze hebben er geen behoefte aan of ze spreken geen Nederlands, ik weet het niet.’
Een plek waar je zo lang kunt blijven als je wilt, waar je samen oud kunt worden – dat is het alleen nog voor wie het kan betalen
Wat de bewoners van het Java-eiland ervaren, heet in het Engels place-based displacement,* zegt stadsgeograaf Wouter van Gent, die onderzoek doet naar gentrificatie en segregatie in steden. Alsof je in een vreemde omgeving terechtkomt, maar dan zonder te zijn verhuisd. ‘De mensen die er al wat langer wonen, hebben een deel van hun identiteit verbonden aan het feit dat ze daar wonen. Nu zien ze de buurt veranderen en krijgen ze het gevoel dat ze er niet meer helemaal thuishoren’, legt hij uit.
Het vertrek van mensen die de huren niet meer kunnen opbrengen, kan volgens Van Gent uiteindelijk leiden tot supergentrificatie. Dat is een proces waarbij een buurt zelfs niet langer betaalbaar is voor de hogere middenklasse, maar alleen nog voor de echt rijken. Denk aan Brooklyn Heights in New York* of de duurdere wijken in Londen.*
Bouwinvest investeert voor betere pensioenen
De huurdersvereniging probeert het tij te keren door Bouwinvest ieder jaar te vragen de huur te verlagen. Tot nu toe zonder resultaat. Het heeft tot gevolg dat er op het eiland een vijandbeeld is ontstaan van de belegger: voor de bewoners is Bouwinvest een onzichtbare mogendheid, en de huurverhogingen hangen als het zwaard van Damocles boven hun eiland. Arie: ‘Het zijn grote lichamen. Daar staat iemand helemaal boven; nou, die zit ook weer in de greep van de aandeelhouders.’
Die aandeelhouders zijn in dit geval de pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen en goede doelen die via Bouwinvest beleggen in huurwoningen. De grootste investeerder is bpfBouw, waar Arie zelf een pensioen van krijgt omdat hij in de bouw heeft gewerkt. Als verhuurder is Bouwinvest misschien ondoorzichtig, de uiteindelijke belangen zijn heel concreet. Dat zijn die van mensen als Arie, die graag een goed pensioen willen.
De afgelopen jaren verhoogde Bouwinvest de huren een stuk minder dan volgens de regels zou kunnen. De belegger voelt de druk van beide kanten – van de huurders én de investeerders. Maar de huren zo veel verlagen dat de woningen weer betaalbaar worden voor de middeninkomens? Dat zit er niet in. Dan lopen de investeerders weg en kan Bouwinvest geen nieuwe woningen financieren.
Kijkend over het water vraagt Karen zich af of ze dan maar de stad uit moet verhuizen. ‘Mensen die buiten de stad wonen, zeggen: waarom blijf je in Amsterdam? Maar mijn kind heeft hier zijn leven, en ik ook. Een huis is meer dan alleen een stapel stenen voor mij.’
Met veel dank aan datajournalist Heleen Emanuel voor haar bijdrage aan dit onderzoek.