Gaan de huizenprijzen dalen? En nog 19 vragen over de impact van een recessie op de woningmarkt

Wanneer gaan de huizenprijzen dalen? Die vraag stelde ik de afgelopen twee jaar heel vaak. Als journalist schreef ik over de woningmarkt en had ik het erover met onderzoekers, beleggers, makelaars en huizenkopers. Na jaren van almaar duurder wordende huizen móésten de prijzen weer een keer omlaaggaan, leek het.

Maar er was zo veel vraag naar vastgoed dat er voorlopig geen daling zou komen, kreeg ik keer op keer te horen. Door de lage rente was het niet aantrekkelijk om geld op je spaarrekening te laten staan, en investeringen in bijvoorbeeld obligaties brachten weinig op. Het maakte huizen aantrekkelijk als belegging. Het enorme tekort aan woningen zou er ook aan bijdragen dat de prijzen nog wel even hoog zouden blijven.

En toen, pats, boem, was daar het coronavirus. Een recessie is onvermijdelijk, schreef het Centraal Planbureau (CPB)^* eind maart. Ik was net begonnen aan mijn nieuwe baan als correspondent Wonen en een daling van de huizenprijzen leek opeens dichtbij. 

Maar is dat wel zo? En wat betekent de economische neergang voor huizenkopers, en voor eigenaren die overwegen hun huis te verkopen? De belangrijkste vragen op een rij.

Waarom moet ik me tijdens een pandemie eigenlijk druk maken om huizenprijzen?

Ten eerste is onzekerheid over de huizenprijzen vervelend voor mensen die een huis bezitten. Dat wordt misschien minder waard. Bovendien hebben de huizenprijzen invloed op de gehele economie. Want als mensen een woning hebben die onder water staat – dat wil zeggen dat de woning minder waard is dan de hypotheekschuld die ze hebben – geven ze minder uit. De economische recessie wordt er dus dieper door.

Wat gaat er door deze coronacrisis met de huizenprijzen gebeuren?

Het is onmogelijk om dat te zeggen, daarvoor weten we te weinig. Het staat vast dat er een recessie komt. Het Internationaal Monetair Fonds gaat in een deze week gepubliceerde prognose uit van de ergste economische crisis sinds de jaren dertig. En recessies gaan vaak gepaard met een daling van de huizenprijzen. Economen van Rabobank voorspelden vorige week dat de prijzen in de tweede helft van dit jaar beginnen te dalen, maar dat de prijzen over het hele jaar gezien nog wel hoger zullen liggen dan in 2019.^*

Alles hangt ervan af hoelang de recessie gaat duren, en hoe diep die wordt

Maar alles hangt ervan af hoelang de recessie gaat duren, en hoe diep die wordt. Daar is veel onzekerheid over, want we hebben geen idee wanneer de pandemie bedwongen zal zijn. Bovendien maakt het veel uit hoe goed de maatregelen om de economie op peil te houden werken. Dat is heel belangrijk voor de impact die de corona-uitbraak heeft op bijvoorbeeld de werkgelegenheid. 

Wat heeft de werkgelegenheid met de huizenmarkt te maken?

Hoe meer mensen hun hele of een deel van hun inkomen verliezen, hoe minder mensen een hypotheek kunnen krijgen. Dan daalt de vraag naar woningen dus. 

Uit scenario’s van het CPB blijkt dat de werkloosheid beperkt kan blijven tot 4,5 procent. Ter vergelijking: in februari van dit jaar was die 2,9 procent, wat als erg laag geldt. Maar in het slechtste scenario loopt de werkloosheid volgens het CPB op tot 9,4 procent in 2021. Dat is dan weer hoger dan in 2014, toen 7,8 procent van de werkende bevolking zonder baan zat. Dat was het hoogste werkloosheidspercentage als gevolg van de financiële crisis. Deze prognoses waren nog van vóór het alarmerende IMF-rapport.

Zijn er meer factoren die de prijs van een huis bepalen?

Ja. De factoren die worden genoemd verschillen een beetje per onderzoek. Ik zal er om te beginnen nog twee noemen.

Vertel.

Allereerst het vertrouwen dat mensen hebben in de woningmarkt. Volgens experts is dit een cruciale factor. Als het economisch slecht gaat en veel mensen denken dat de huizen minder waard zullen worden, zullen ze ook minder kopen. Ook als ze zelf nog genoeg verdienen. Een voorbeeld: tijdens de vorige crisis daalden de huizenprijzen al voordat de werkloosheid begon te stijgen. Dat laatste gebeurde pas tijdens de tweede grote dip die de economie doormaakte, in 2013.

En hoe gaat het nu met het vertrouwen?

Ook daarvoor is het nog te vroeg om er iets over te zeggen. Het Centraal Bureau voor de Statistiek houdt het consumentenvertrouwen bij, maar in die cijfers is het effect van de coronamaatregelen nog niet terug te zien. 

De Vereniging Eigen Huis heeft wel een korte enquête onder haar leden gedaan, waaruit blijkt dat een vierde van de mensen die verhuisplannen hadden, die nu nog even uitstellen. En er zijn veel minder mensen die huizen bezichtigen. Maar dat kan ook komen door het besmettingsgevaar.

En verder…

De hypotheekrente heeft ook invloed op de vraag naar huizen – en dus de huizenprijs. Dat is de rente die je moet betalen over je hypotheek, dus over het bedrag dat je hebt geleend om je huis te kopen. Hoe hoger de hypotheekrente, hoe hoger de maandlasten van huiseigenaren. Als de rente hoog is, kunnen potentiële kopers zich dus een minder duur huis veroorloven. 

Die rente is nu extreem laag. De laagste tarieven liggen op dit moment onder de 1 procent, dat is echt ongekend.  

Wat bepaalt die rente? Of wie?

De hypotheekrente volgt de rente op de kapitaalmarkt. Dat is de plek waar overheden, bedrijven en beleggers aan geld kunnen komen. In principe wordt de rente op de kapitaalmarkt bepaald door de vraag naar geld en het aanbod ervan. Maar de centrale banken – in ons geval de Europese Centrale Bank (ECB) – beïnvloeden de rente, om de economie te stimuleren. Want als de rente laag is, is het makkelijk om geld te lenen en dus uit te geven. 

Centrale banken hebben daar twee manieren voor: ten eerste kopen ze staatsleningen op. Ze pompen daarmee geld in de economie, omdat ze geld lenen dat regeringen niet meteen terug hoeven te betalen. Ook voor beleggers wordt het daardoor aantrekkelijker om geld te lenen aan staten, omdat de kans dat een overheid de lening niet kan aflossen kleiner wordt. Daardoor gaat de rente omlaag.

Ten tweede verlagen ze de rente die ‘gewone’ banken betalen als die hun geld bij de centrale bank willen bewaren, van de centrale bank geld willen lenen, of als ze via de centrale bank geld van andere banken lenen. Als die rente laag is, berekenen banken ook een lage rente door aan hun klanten. In eerste instantie stuurt die laatste maatregel de rente voor leningen die korter lopen dan twee jaar. Maar indirect heeft het ook invloed op langer lopende leningen.

En gaat de rente nu stijgen?

Ondanks dat de centrale bank de rente laag houdt, kan die toch gaan stijgen als het economisch slecht gaat. Dat komt doordat beleggers zoals verzekeraars, pensioenfondsen en private investeerders de onzekerheid in de markt zien. Als er meer onzekerheid is, is het minder populair om geld uit te lenen en stijgt de rente. 

De afgelopen weken heeft een groot aantal hypotheekverstrekkers de rente met ongeveer een tiende van een procent verhoogd. Maar zelfs als de rente nog iets verder stijgt, is hij nog steeds heel laag. Dit is dus eerder een reden om aan te nemen dat de huizenprijzen niet gaan dalen.

Dus eigenlijk is alles nog onzeker?

Ja, eigenlijk wel.

Hoe komt dat?

Vooral in een crisis is het lastig de huizenprijzen te voorspellen, omdat de factoren die ik net heb genoemd sterk kunnen veranderen. Als veel potentiële huizenkopers denken dat de prijzen gaan dalen, zal dat ook gebeuren. Dat komt doordat de verkoop dan stilvalt. En het kan snel gaan: zowel in 2008-2009 als in de jaren tachtig hebben we gezien dat de stijging van de huizenprijzen binnen een jaar kan omslaan in een daling. 

Als veel potentiële huizenkopers denken dat de prijzen gaan dalen, zal dat ook gebeuren

En er is ook gewoon te veel onzekerheid over de duur van de crisis. Daarom werken economen liever met scenario’s dan met voorspellingen. 

Hoe werkt dat?

Ze kijken dan bijvoorbeeld wat er met de huizenprijzen gebeurt als het inkomen van huishoudens maar een beetje daalt, en wat als het sterk daalt. Hetzelfde doen ze voor de rente.

Moet ik dan een heel grote Excel-sheet voor me zien waarin alles verandert als er één cijfertje verandert?

Min of meer wel, ja. Er worden statistische modellen voor gebruikt. Het verschilt per onderzoek welke factoren er worden meegenomen, maar het inkomen van huishoudens en de rente maken er eigenlijk altijd deel van uit. 

Maar moet ik nou wel of niet nu een huis kopen?

Dat is niet aan mij. Ten eerste is het dus onzeker of de prijzen echt gaan dalen. En zelfs als ze dat doen, hangt het af van jouw persoonlijke situatie. Misschien heb je wel een heel stabiel inkomen en wil je per se verhuizen.

Maar er is toch een zeepbel op de woningmarkt? Is dat niet gevaarlijk omdat de prijzen opeens ver kunnen zakken?

De prijzen zijn inderdaad extreem hoog, maar dat van die zeepbel is een misverstand. Zo’n bubbel ontstaat pas als er geen reden aan te wijzen is waarom de prijzen stijgen, behalve dan dat mensen denken dat ze omhooggaan. Op de woningmarkt is dat tot nu toe niet het geval, want de lage rente is een van de verklaringen voor de hoge prijzen. En niet te vergeten: er is een enorm tekort aan woningen. Dat is een vierde factor, waar we het nog niet over hebben gehad.

Hoe groot is dat tekort?

Volgens berekeningen in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken zouden er in Nederland meer dan 300.000 woningen bij moeten om aan de huidige vraag te voldoen.

Volgens het ministerie van Binnenlandse Zaken zouden er in Nederland meer dan 300.000 woningen bij moeten om aan de huidige vraag te voldoen

Dat klinkt als heel veel. Waar wonen al die mensen nu dan?

Het tekort wordt berekend op basis van het aantal woningen dat leegstaat en het aantal huishoudens dat binnen een jaar een woning nodig heeft. Onder dat laatste vallen huishoudens die nu niet in een zelfstandige woning wonen, maar dat eigenlijk wel zouden willen. Bijvoorbeeld mensen die nu met huisgenoten wonen, of nog bij hun ouders. Het aantal daklozen is ook flink toegenomen. Maar het is moeilijk inschatten hoeveel mensen nu precies op zoek zijn naar een eigen woning.

Hoe komen we eigenlijk aan dat tekort?

Tijdens de vorige crisis viel vraag naar nieuwe woningen weg, omdat mensen uit onzekerheid hun verhuisplannen uitstelden. Daardoor halveerde het tempo van de bouw. Bouwbedrijven gingen failliet en gemeenten moesten veel medewerkers op hun afdelingen planologie ontslaan. En daardoor werden er veel te weinig nieuwe huizen gebouwd, wat tot een groot tekort leidde toen de vraag eenmaal weer aantrok. En het lijkt erop dat de bouwsector in de recessie die er nu aankomt, weer in een crisis raakt.^*

Als er zo’n enorm tekort is, zal het wel meevallen met de daling van de huizenprijzen.

Dat zou inderdaad kunnen. Doordat er vaak zo’n tien jaar zit tussen de eerste plannen voor woningen en de oplevering ervan, past het aanbod zich niet zomaar aan als er meer vraag komt. Dat heb je de afgelopen jaren ook gezien: er werd te weinig gebouwd, en de prijzen bleven maar stijgen. 

Doordat er vaak zo’n tien jaar zit tussen de eerste plannen voor woningen en de oplevering ervan, past het aanbod zich niet zomaar aan als er meer vraag komt

Maar je moet er rekening mee houden dat het aanbod alleen iets zegt over de prijzen op de lange termijn. Op de korte termijn kunnen de prijzen zomaar dalen als er een recessie komt. Dat komt doordat de vraag dan ineens wegvalt: mensen hebben geen werk meer, ze kunnen minder lenen en ze zijn bang dat de prijzen nog veel verder dalen. 

Het zou dus kunnen dat de prijzen even dalen en weer omhooggaan zodra de economie op gang komt. Het tekort is er immers nog steeds. Maar of dat gebeurt, hangt ervan af hoe slecht het met de economie zal gaan en hoelang de recessie duurt.

En de huurprijzen? Hoe zit het daarmee? 

De prijzen van koophuizen zijn gevoeliger voor een recessie dan die van huurhuizen. Dat komt doordat de huur vooral afhankelijk is van de vraag naar woonruimte en het aanbod ervan. Wie een huis koopt, kijkt daarnaast nog of het een goede investering is, en probeert risico te vermijden. Terwijl het aantal aankopen van huizen tijdens een recessie dus afneemt, blijft de vraag naar huurwoningen bestaan.

Meer over wonen?