Wanneer marktwerking tot betaalbare woningen leidt, en wanneer niet
Moeten we de bouw en het beheer van woningen overlaten aan de markt, of is het een taak van de overheid? Het is de onderliggende vraag van bijna alle stukken die ik de afgelopen jaren heb geschreven.
Het is ook een vraag waar je boeken aan kunt wijden zonder tot een eenduidige conclusie te komen. Er zijn talloze gevallen te bedenken waarin overheidsingrijpen de beste optie is. En een hele reeks voorbeelden waarbij juist marktpartijen een probleem aanpakken waar de overheid zich geen raad mee weet. Verwacht ook in deze nieuwsbrief dus geen definitief antwoord.
Maar afgelopen week kwam ik wel een stukje verder. Ik schreef een artikel over mogelijke maatregelen voor betaalbare woningen, voorgesteld door ambtenaren van verschillende ministeries en onderzoekers van het Centraal Planbureau (CPB). Hun ideeën bieden een kijkje achter de schermen van beleidsmakers.
Veel woningmarktbeleid is gemaakt vanuit de gedachte dat het geld van de overheid zo efficiënt mogelijk ingezet moet worden. En dat die efficiëntie het beste te bereiken is door de markt de prijs van woningen te laten bepalen. Ik leerde dat deze manier van denken voordelen heeft als het over koopwoningen gaat.
Op dit moment loopt het Rijk elk jaar meer dan 9 miljard euro mis door belastingvoordelen voor huizenkopers, waarvan de hypotheekrenteaftrek de belangrijkste is. In plaats van dat die aftrek mensen met een middeninkomen in staat stelt een huis te kopen, drijft hij de prijzen op. Het afschaffen van deze maatregelen zou de prijzen verlagen en de overheid veel geld besparen. Dat kan dan weer worden ingezet voor de bouw van betaalbare huurwoningen.
Bij huurwoningen leidt te veel marktwerking daarentegen tot grote problemen. Door de invoering van de verhuurderheffing in 2013 zijn woningcorporaties gedwongen de huren te verhogen en woningen te verkopen. De gedachte hierachter was dat de markt de verdeling van woonruimte efficiënter kan regelen. Maar het gevolg is dat veel mensen de huur niet meer kunnen opbrengen, en dat de nieuwbouw door corporaties is gehalveerd.
Ook een voorstel om de huursubsidie alleen nog afhankelijk te maken van het inkomen van de huurder, lijkt mij geen goed idee. Op dit moment hangt de hoogte van de huurtoeslag ook af van de hoogte van de huur, waardoor mensen die een groot huis hebben of op een dure plek wonen meer subsidie krijgen. Als mensen alleen nog huurtoeslag krijgen op basis van hun inkomen, zullen ze sneller naar een kleinere woning verhuizen als bijvoorbeeld de kinderen het huis uitgaan, is het idee. Maar het leidt er ook toe dat mensen met een lager inkomen in minder goede huizen gaan wonen, en in buurten die verder weg liggen van het stadscentrum.
Meer lezen? Het stuk verschijnt volgende week.
Wat er deze week gebeurde
De Eerste Kamer voert de druk op minister van Binnenlandse Zaken Kajsa Ollongren op om de huurverhogingen per 1 juli stop te zetten. Vandaag stemt de senaat voor de derde keer over een motie van Tiny Kox (SP), die de minister nogmaals oproept de huren te bevriezen. Dat is uitzonderlijk, want de Eerste Kamer neemt bijna nooit moties aan.
Dit keer gaat het om een motie van afkeuring, omdat Ollongren de eerste twee keer geen gehoor heeft gegeven aan de oproep. Ollongren schreef in reactie op de eerdere twee moties dat huurders die door de corona-uitbraak in betalingsproblemen komen, nu ook al een beroep op hun verhuurder kunnen doen om de huur te verlagen of om uitstel van betaling te geven. Maar volgens Kox is dat niet voldoende, omdat huurders geen recht hebben op een lagere huur.
Een motie van afkeuring is een zwaar middel, net iets minder ernstig dan een motie van wantrouwen. Moties van afkeuring kunnen leiden tot het aftreden van de betreffende minister. Het is dan ook de vraag of dit keer weer een meerderheid van de Eerste Kamer voor zal stemmen. De VVD heeft een hoofdelijke stemming aangevraagd, wat betekent dat Eerste Kamerleden individueel moeten beslissen en er niet per fractie wordt gestemd.
Daarnaast hebben vijftien burgemeesters van grote steden vorige week gevraagd om een investering van 1,25 miljard euro in kwetsbare wijken. Door de coronacrisis raken scholen het contact met leerlingen kwijt, is er sprake van meer criminaliteit en is huiselijk geweld toegenomen. Dat schrijven ze in een manifest dat ze vorige week hebben aangeboden aan het kabinet.
En dat terwijl er de afgelopen jaren juist vooruitgang was geboekt met het opknappen van huizen en straten en met sociaal werk in armere wijken. Dit artikel van de Volkskrant over de wijk Poelenburg in Zaanstad laat zien hoe de inspanningen weer teniet zijn gedaan.
Om te lezen, kijken en luisteren:
Afgelopen week keek ik de documentaire Alles Flex? van Abel Heijkamp en Julij Borštnik. De documentaire is gemaakt in 2015 en onderzoekt de opkomst van het tijdelijke huurcontract. Er is sindsdien veel veranderd: woningcorporaties hebben bijvoorbeeld niet zo veel woningen verkocht als destijds werd voorspeld. Maar de documentaire is nog steeds relevant voor wie wil weten hoe onze steden zijn geworden zoals ze nu zijn.
En drie jaar na de fatale brand in de Grenfell-toren in Londen is er nog altijd onduidelijkheid over de veiligheid van flats in Nederland, blijkt uit een inventarisatie van de Volkskrant. Mogelijk voldoen honderden gebouwen niet aan de brandveiligheidseisen. Dat betekent niet per se dat ze net zo gevaarlijk zijn als de toren in Londen, maar het is wel reden tot zorg.