Met deze voorstellen wil de overheid de woningnood te lijf

1. Verander de belasting op een koophuis

Om de huizenprijzen te verlagen, willen de ambtenaren aan een paar belastingknoppen draaien. Jarenlang is eigenwoningbezit gestimuleerd via de hypotheekrenteaftrek. Als mensen via hun eigen huis kapitaal zouden opbouwen, zou dat meer welvaart opleveren. Mensen kochten inderdaad sneller een huis, maar doordat ze meer konden lenen, stegen ook de prijzen. Daardoor hebben anderen geen toegang meer tot de koopmarkt. Het vermogen dat in huizen zit, moet dus opnieuw worden verdeeld.

De voorgestelde maatregelen gaan verder: mensen met een duur huis moeten ook belasting gaan betalen over de waarde van hun stulp

Dat de hypotheekrenteaftrek moet worden afgebouwd, is in politiek Den Haag nauwelijks meer een punt van strijd. Maar de voorgestelde maatregelen gaan verder: mensen met een duur huis moeten ook belasting gaan betalen over de waarde van hun stulp. 

In belastingjargon werkt dat zo. De eigen woning valt niet meer onder de inkomstenbelasting (box 1), maar onder het eigen vermogen (box 3). De belastingvoordelen die nu in box 1 gelden, komen dan te vervallen. In box 3 telt de waarde van het huis - min de hypotheekschuld - als vermogen. De eigenaren betalen belasting over het geschatte rendement op dat vermogen. Om te voorkomen dat mensen die een (bijna) afbetaald huis hebben in de problemen komen, geldt er wel een vrijstelling tot de gemiddelde woningwaarde, op dit moment ongeveer 332.000 euro.

Het gevolg: het wordt minder aantrekkelijk een eigen huis te financieren met een hypotheek. De belastingvoordelen zijn er niet meer, en naarmate huiseigenaren hun hypotheek afbetalen, moeten ze meer vermogensbelasting betalen. De huizenprijzen dalen, waardoor starters op de woningmarkt er makkelijker tussenkomen.

Volgens Edwin Buitelaar, onderzoeker bij het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) en hoogleraar grond- en vastgoedontwikkeling aan de Universiteit Utrecht, heeft de maatregel meer effect als ook mensen die een huis huren, een vrijstelling van de vermogensbelasting tot de gemiddelde waarde van een koophuis krijgen. Buitelaar werkte mee aan het rapport van de ministeries. ‘Dan wordt het nog minder noodzakelijk om een huis te kopen’, zegt hij. 

De onderzoekers van het Centraal Planbureau (CPB) hebben ook dat doorgerekend, en schatten dat de huizenprijzen in 2025 14 procent lager uitvallen dan zonder de maatregelen. En het aantal huurwoningen neemt toe, omdat er minder vraag is naar koopwoningen en meer naar huurwoningen. 

2. Hef belasting op grond in plaats van op huizen plus grond

Er is nog een manier om de huizenprijzen te verlagen. Dat is een belasting op grond in plaats van op huizen plus grond, zoals nu het geval is. Vooral op populaire plekken worden grondeigenaren nu slapend rijk. Het idee achter grondbelasting is dat grondbezitters een groter deel van die winst afdragen aan de betreffende gemeente.

Een grondbelasting maakt het voor gemeenten rendabeler om te investeren in bijvoorbeeld wegen, parken en openbaar vervoer. Op dit moment profiteren de eigenaren van onroerend goed als een gemeente een gebied aantrekkelijker maakt, bijvoorbeeld door de aanleg van een metrolijn. Maar als een gemeente belasting kan innen over de gestegen waarde van de grond, profiteert ze ervan mee. 

Dit werkt vooral goed als gemeenten naar verhouding meer belasting mogen innen zonder dat ze daardoor minder geld uit het gemeentefonds van het Rijk krijgen, denkt Buitelaar. Bovendien is er volgens hem alleen draagvlak voor de maatregel als tegelijk de inkomstenbelasting omlaaggaat.

Wie geen grond heeft, gaat er dan op vooruit. Grondbezitters gaan meer belasting betalen voor hun percelen, maar worden daarvoor gecompenseerd doordat ze minder betalen over hun inkomsten. Het gaat dus om een herverdeling van belasting, geen verhoging.

Een ander voordeel van een belasting op grond is dat het voor eigenaren een belemmering wegneemt om hun woningen op te knappen, of meer woningen op hetzelfde stuk grond te bouwen. Op dit moment leidt een lik verf al snel tot hogere belastingen, omdat een hogere waarde van het huis betekent dat de onroerendezaakbelasting (ozb) omhooggaat.

Dat is niet meer het geval als alleen de grond wordt belast, want die blijft hetzelfde. ‘Het gaat ook speculatie met grond tegen, omdat het minder loont stukken grond te hebben waar geen huizen op staan’, zegt Buitelaar.

Er is één probleem met een belasting op grond: het is moeilijk om de waarde van de grond en van het huis dat erop staat te scheiden. Daarvoor moet de waarde van het huis apart worden berekend, en de methoden daarvoor staan nog in de kinderschoenen. Grondbelasting bestaat dan ook maar op weinig plekken. Maar ze zijn er wel: bijvoorbeeld in Nieuw-Zeeland, Denemarken en een aantal steden in Pennsylvania mogen gemeenten belasting heffen op grond.

3. Maak de socialehuursector groter

De maatregelen hierboven laten de huizenprijzen dalen en maken het aantrekkelijker om huurwoningen te bouwen. Een andere mogelijkheid is de hoogte van de huren aan banden te leggen. Dat kan door de socialehuursector uit te breiden. Het komt niet voor in de rapporten van de ministeries en het CPB, maar er is een wetsvoorstel om WOZ-waarde minder zwaar mee te laten wegen bij de bepaling van de huur van woningen. Daardoor kunnen woningen die nu in de vrije sector vallen, weer sociaal worden.

Een deel van de sociale huurwoningen is zo duur geworden, dat ze nu in de vrije sector vallen

De WOZ-waarde speelt sinds de wijziging van de Woningwet in 2015 een belangrijke rol in het puntenstelsel waarmee de huur van sociale huurwoningen wordt bepaald. Vooral in steden waar de huizenprijzen hard zijn gestegen, zijn dus ook sociale huurwoningen een stuk duurder geworden. Een deel van de woningen is zo duur geworden, dat ze nu in de vrije sector vallen. Als de waarde van een huis nog maar voor een kleiner percentage meetelt in het puntenstelsel, zullen de huren weer dalen.

Het CPB heeft bovendien onderzocht wat er gebeurt als woningen tot een maandhuur van 850 euro als sociale huur gelden. In feite zou dat de wijziging van de Woningwet deels terugdraaien. In die wijziging staat dat corporaties bijna alleen nog maar woningen onder de 737 euro per maand mogen verhuren, voor huishoudens met een inkomen tot 39.000 euro bruto per jaar.

Bij een verhoging van de socialehuurgrens hoort ook een verhoging van het inkomen waarmee mensen nog terecht kunnen in een corporatiewoning. Ze hebben dan ook recht op huursubsidie. Bovendien kunnen corporaties dan ook voor iets duurdere woningen geld lenen met een garantie van de staat. Dat maakt de bouw goedkoper, omdat ze minder rente hoeven te betalen.

Ook deze maatregel komt niet voor in het onderzoek van de ministeries, en het CPB is er kritisch op. De onderzoekers waarschuwen dat als de sociale huursector groter wordt, corporaties ook meer verhuurderheffing moeten betalen. Dat is een belasting voor verhuurders van sociale huurwoningen die in 2013 is ingesteld. Bovendien denken ze dat woningeigenaren meer woningen gaan verkopen als woningen die eerst in de vrije sector vielen, opeens sociale huurwoningen worden. Ze kunnen er dan minder huur voor vragen.

Dat laatste is niet per se waar, zegt hoogleraar woningmarkt Marja Elsinga van de TU Delft. Zij leidt het onderzoeksproject 1M Homes, waarin wetenschappers werken aan oplossingen voor het tekort aan goede en betaalbare woningen. ‘Als corporaties de financiën vooropzetten, zullen ze woningen verkopen. Maar als ze beseffen dat er te weinig sociale huurwoningen zijn, zullen ze dat niet doen.’

4. Bevorder de doorstroming binnen de socialehuursector

De hier beschreven voorstellen kunnen wonen een flink stuk goedkoper maken. Maar ook de verdeling van woonruimte speelt een rol: als alleenstaanden of kleine gezinnen in grote woningen wonen, zullen minder mensen aan een huis kunnen komen. Daarom willen de ambtenaren de manier aanpassen waarop de hoogte van de huurtoeslag in de sociale sector wordt bepaald. 

Die is nu gebaseerd op de huur van de woning, het inkomen van de bewoners en de grootte van hun huishouden. Het idee van de ministeries en onderzoekers: baseer de toeslag alleen nog op het inkomen. Wie in een duurdere (en dus vaak grotere) woning woont, krijgt daar niet meer subsidie voor. Op die manier zullen mensen hopelijk sneller vertrekken als een woning te duur voor hen wordt, bijvoorbeeld omdat de kinderen het huis uit zijn.

Maar het voorstel heeft ook grote nadelen. De prijs van een woning hangt niet alleen af van de grootte, maar ook van de plek en de kwaliteit. Als de huurtoeslag niet hoger wordt bij een duurdere woning, zullen mensen met een lager inkomen verder van het centrum gaan wonen, en in woningen die slechter zijn onderhouden.

Wat wel werkt: verlaag uitkeringen niet als mensen samen gaan wonen. Op dit moment ontvangt bijvoorbeeld een alleenstaande met een AOW-uitkering 70 procent van het minimumloon. Wie samen gaat wonen, krijgt nog maar 50 procent. 

5. Richt een doorbouwfonds op

Het meest opvallende voorstel dat de ambtenaren en onderzoekers doen, is de oprichting van een ‘doorbouwfonds’. Als er tijdens een recessie te weinig vraag is naar nieuwe woningen, koopt de overheid de woningen op. Dat voorkomt dat de bouw stilvalt, omdat banken een bouwproject meestal pas financieren als 70 procent van de huizen van tevoren is verkocht. Ook berekenen ontwikkelaars en bouwers hun projecten op een bepaalde verkoop- of verhuurprijs. Als die ineens dalen, kan er vertraging optreden.

Maar hier zitten ook risico’s aan: als de overheid een opkoopgarantie geeft voor woningen, zijn ontwikkelaars niet gedwongen de prijzen te laten dalen op het moment dat het economisch slecht gaat. Bovendien is er een kans dat het Rijk staatssteun verleent aan bedrijven, wat verboden is.

6. Schaf de verhuurderheffing af

Het CPB heeft berekend wat er gebeurt als het kabinet de verhuurderheffing afschaft. De huren gaan dan gemiddeld met 6,2 procent omlaag, en corporaties krijgen een fors groter aandeel in de huurmarkt.

Het idee achter de verhuurderheffing was dat corporaties de huren zouden verhogen en meer woningen zouden verkopen. De markt zou efficiënter in de behoefte aan woningen kunnen voorzien. Bovendien had de overheid geld nodig, en vastgoed is makkelijk te belasten. Corporaties hebben inderdaad de huren verhoogd en woningen verkocht, maar minder dan verwacht. 

Sinds de invoering van de verhuurderheffing is de bouw van woningen door woningcorporaties gehalveerd

Wat wel is gebeurd: sinds de invoering van de heffing is de bouw van woningen door woningcorporaties gehalveerd. Marktpartijen zouden de bouw en verhuur van woningen in het middensegment overnemen, maar dat gebeurt nauwelijks.

En dat terwijl corporaties juist tijdens een crisis vaak de aangewezen partijen zijn om te bouwen. Zij kunnen altijd goedkoop lenen door de overheidsgarantie, en ze vinden altijd huurders. ‘Ik krijg het in het buitenland niet uitgelegd’, zegt Elsinga. ‘In plaats van dat er subsidie is voor de bouw van sociale huurwoningen, moeten corporaties belasting betalen.’