Het woningtekort dicteert hoeveel huizen erbij moeten komen. Maar hoe groot is het nu echt?
Het enorme tekort van 331.000 woningen laat maar ruimte voor één conclusie: in hoog tempo woonblokken uit de grond stampen. Maar het is moeilijk te bepalen hoe groot de behoefte aan huizen precies is. En kunnen we woonruimte beter verdelen?
331.000 woningen. Meer dan vijf keer de stad Leiden moet er in Nederland bij om het woningtekort op te lossen.
Het getal loopt jaarlijks verder op. De manier waarop opeenvolgende regeringen dit probleem benaderen lijkt een beetje op hoe Nederland omgaat met de opwarming van de aarde: we hadden al lang meer maatregelen moeten nemen en nu lukt het bijna niet meer om het tij te keren. Al zouden de hijskranen dag en nacht draaien, zo veel bouwen op korte termijn is onmogelijk.
Ook ik heb het getal van 331.000 vaak genoemd. Maar hoe langer ik erover schrijf, hoe meer ik me afvraag wat het nu precies betekent, dat enorme woningtekort. De meeste mensen die een woning zoeken, leven immers niet op straat. Hoe kunnen we dan precies weten hoeveel mensen willen verhuizen?
De omvang van het woningtekort hangt sterk af van aannames, definities en overtuigingen. Hoeveel mensen kunnen er in één huis wonen, welke maandelijkse woonlastenuitgaven vinden we nog oké? En dat leidt tot onzekerheid, want de behoefte aan huizen valt anders uit als we andere standaarden hanteren.
Bovendien is het de vraag of meer bouwen iedereen helpt. Om mij heen zie ik woonblokken verrijzen, maar voor iemand met mijn inkomen zijn die huizen niet betaalbaar. En hoogstwaarschijnlijk geldt dat niet alleen voor mij. Is het oplossen van het woningtekort niet ook een kwestie van woonruimte beter verdelen?
Hoe wordt het woningtekort berekend?
Het woningtekort wordt elk jaar berekend door onderzoeksbureau ABF Research, in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken. Het getal van 331.000 woningen is van hen afkomstig.
In 2018 publiceerde ABF een artikel waarin de rekenmethode staat uitgelegd. In principe bestaat die uit twee delen: het aantal huishoudens dat een woning nodig heeft, en het aantal beschikbare woningen.
Eerst de woningbehoefte. Om die te bepalen, kijkt ABF naar het aantal huishoudens dat in een bepaalde regio staat ingeschreven, en naar het aantal woningen. Op die manier kunnen de onderzoekers zien of meerdere alleenstaanden, paren of gezinnen een woning delen. Als dat het geval is, zien ze het oudste huishouden als hoofdbewoner. De rest geldt als woningzoekend. Alleen woningdelers die onder de 25 zijn, tellen niet mee. Zij studeren vaak nog en wonen in een studentenkamer.
In 2017 hadden 285.000 huishoudens een woning nodig. Het aantal beschikbare woningen was 43.000
Daarnaast kan ABF zien of mensen in een gebouw wonen dat daar eigenlijk niet voor bedoeld is, zoals een bedrijfspand. Ook deze huishoudens tellen ze mee voor het woningtekort.
En dat is nog niet alles. Er ontstaan ook nieuwe huishoudens. Denk aan jongeren die uit huis gaan, echtparen die gaan scheiden en migranten die naar Nederland komen. Ook hiervan maakt ABF een inschatting.
De woningbehoefte die op basis van deze drie groepen tot stand komt, wordt afgezet tegen het aantal beschikbare woningen. Dat zijn alle huizen die een jaar of langer leegstaan.
In 2017 hadden 285.000 huishoudens een woning nodig. Het aantal beschikbare woningen was 43.000. Het woningtekort bedroeg daarom 242.000. Inmiddels is het opgelopen naar 331.000.
En wat zijn daarbij de onzekerheden?
Onzekerheid 1: migratie
Dat getal van 331.000 woningen klinkt exact, maar zit vol aannames en onzekerheden. Neem bijvoorbeeld het aantal mensen dat erbij komt door migratie. Zoals de coronacrisis laat zien, kan dat zomaar dalen tot nul. En dat terwijl migratie de afgelopen jaren de belangrijkste oorzaak was van de groeiende bevolking.
En er zijn eerder sterke schommelingen geweest in het aantal mensen dat naar Nederland komt en dat vertrekt. Tussen 2003 en 2007 verhuisden bijvoorbeeld meer mensen naar het buitenland dan er naar Nederland kwamen.* Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek vielen zij voor de ruimte, rust en lage huizenprijzen in hun nieuwe woonland. CBS-demograaf Jan Latten noemde ook ontevredenheid met het politieke klimaat (het was vlak na de moorden op Pim Fortuyn en Theo van Gogh) als mogelijke oorzaak.*
Met de uitbreiding van de EU in 2006 is deze trend gekeerd. Sindsdien komen mensen uit bijvoorbeeld Polen, Bulgarije en Roemenië naar Nederland om te werken.
Onzekerheid 2. Hoe willen mensen wonen?
Of alle woningdelers of bewoners van panden zonder officiële woonfunctie inderdaad op zoek zijn naar een ander huis, dat weten we niet. Er zijn bijvoorbeeld woongroepen waar ook mensen boven de 25 jaar wonen, die daar prima zitten.
Het model rekent ze automatisch tot de woningzoekenden omdat het ervan uitgaat dat ze liever een huis voor zichzelf of met hun partner of gezin willen. Terwijl ze misschien buiten de wiskundige kijk op de realiteit vallen en heel tevreden zijn met hoe ze wonen.
‘We moesten een keuze maken’, zegt Léon Groenemeijer, onderzoeker bij ABF, als ik hem bel. Maar ook hij weet dat de grens tot op zekere hoogte willekeurig is. ‘Voor een mbo’er die op zijn twintigste klaar is met zijn opleiding is die grens misschien te hoog, voor iemand die gaat studeren is het misschien te laag.’
Als reden voor de leeftijdsgrens noemt Groenemeijer dat mensen van boven de 25 jaar die huisgenoten hebben, over het algemeen sneller verhuizen dan leeftijdsgenoten in een eigen woning. Zij hebben misschien genoeg van discussies over de afwas en harde muziek om twee uur ‘s nachts. Bewoners van woonboten en woonwagens tellen dan weer niet mee voor het woningtekort: weliswaar wonen ze officieel niet in een woning, maar ze verhuizen bijna nooit.
Onzekerheid 3. Hoeveel nieuwe woningen zijn er nodig?
Het tekort van 331.000 woningen betekent voor politici, onderzoekers en mensen uit de vastgoedsector dat er de komende jaren honderdduizenden woningen bij moeten komen. Maar is het nodig al die huizen nieuw te bouwen? Kunnen we de bestaande woonruimte ook beter verdelen?
Nederlanders wonen namelijk groot: gemiddeld hebben we 65 vierkante meter per persoon. Wie alleen woont, heeft met gemiddeld 87 vierkante meter per persoon het riantste huis. Als er partners en kinderen bijkomen, neemt de oppervlakte per persoon af. Zo woont het gemiddelde driepersoonshuishouden op 116 vierkante meter.
Eerste berekeningen van adviesbureau Springco Urban Analytics laten zien dat er nog best wat mensen bij kunnen als we de woonruimte beter verdelen.* Weliswaar hanteren de onderzoekers een ruime norm voor het oppervlak dat iedere persoon in een huishouden nodig heeft. Maar zelfs dan zijn de resultaten indrukwekkend: in theorie is er in Nederlandse woningen plek voor drie miljoen extra mensen. Het hele tekort van 331.000 woningen kan in één klap verdwijnen, zonder dat er een heipaal de grond ingaat.
In theorie is er in Nederlandse woningen plek voor drie miljoen extra mensen
Hoeveel extra ruimte er is wisselt. In Eindhoven is bijvoorbeeld veel meer ‘overbodige’ woonruimte te vinden dan in Rotterdam. En het vooroordeel over babyboomers blijkt echt waar: ze wonen groot.* De zoektocht naar te ruime woningen voert dan ook al snel naar nieuwbouwwijken uit de jaren zeventig, waar de kinderen allang uit huis zijn.
En natuurlijk moeten mensen bereid zijn een deel van hun huis af te staan, of te verhuizen. En juist 65-plussers willen graag op hun vertrouwde plek blijven. Maar van de mensen die graag willen verhuizen, wil 43 procent naar een kleinere woning.
Er zijn eerste experimenten met het verkleinen van de woningen van ouderen, waardoor extra woonruimte ontstaat. De stichting Statiegeld op Jeugd wil bijvoorbeeld woningen splitsen, waardoor jongeren bij ouderen in kunnen trekken en hen hier en daar kunnen helpen.
Wat is de rol van de huizenprijzen?
En er is nog iets. Sommige groepen hebben meer last van het woningtekort dan andere. Terwijl iemand met een jaarinkomen van een ton altijd wel een stekje zal kunnen vinden, geldt dat niet voor jongeren die net hun eerste baan hebben. Het aantal woningen dat tekortkomt zegt nog niets over de prijs van de huizen. Zijn de mensen die nu geen huis kunnen kopen dan ook al geholpen als de prijzen gaan dalen door een recessie?
Deels is dat zo. Sommige starters op de woningmarkt sloegen tijdens de coronacrisis hun slag, omdat er meer aanbod en minder concurrentie is. * Maar tegelijkertijd zijn zij vaak degenen die de gevolgen van de recessie als eerste voelen: jonge mensen zonder vast contract verliezen als eerste hun baan als het slecht gaat.
Bovendien is het – als de prijzen al gaan dalen – de vraag hoe lang ze laag blijven. Doordat er zo’n enorme vraag naar woningen is, zouden ze weleens hard kunnen stijgen als het economisch weer beter gaat. Vandaar dat de overheid, corporaties en de vastgoedsector nooit meer een soortgelijke situatie willen als tijdens de vorige crisis, toen het tempo van de bouw halveerde. Volgens hen is dat de reden dat de prijzen nu de pan uit rijzen.
Helpen nieuwe huizen de prijzen te drukken?
Maar er zijn ook twijfels aan het verband tussen de hoeveelheid nieuwbouw en de huizenprijzen. De Nederlandsche Bank concludeerde vorige maand dat het woningtekort de huizenprijzen maar een klein beetje beïnvloedt. Veel belangrijker is de maximale hypotheek die huizenkopers kunnen krijgen.*
De leenruimte hangt voor een groot deel samen met de lage rente. En die heeft nog een ongewenst effect op de huizenprijzen: investeerders zien vastgoed als een lucratieve en veilige belegging, wat de prijzen nog verder opdrijft.
Bij zowel koop- als huurwoningen is er een groot verschil tussen de behoefte en wat er daadwerkelijk wordt gebouwd
Nieuwbouwhuizen zijn bovendien duur als ze op de markt komen. In de jaarlijkse prognose van het woningtekort schrijft ABF niet alleen hoeveel woningen er moeten komen, maar ook hoe duur ze moeten zijn om binnen het budget van woningzoekenden te vallen.
Afhankelijk van de groei van de bevolking en de zwaarte van de economische recessie zijn er tot en met 2024 100.000 tot 120.000 sociale huurwoningen nodig. Het is de vraag of dat gaat gebeuren, want op dit moment bouwen woningcorporaties zo’n 14.000 woningen per jaar.
Ook bij koopwoningen is er een groot verschil tussen de behoefte en wat er daadwerkelijk wordt gebouwd. Van de nieuwe koopwoningen moet volgens ABF 42 tot 48 procent minder kosten dan 255.000 euro. Ook dat is een illusie: de mediane nieuwbouwkoopwoning kostte vorig kwartaal meer dan 400.000 euro.*
Er zijn dus én extra woningen nodig, én een daling van de prijzen. Want de huizen die er op dit moment bij komen, zijn niet de huizen die de meeste woningzoekenden nodig hebben.
Op de woningnood zijn meer antwoorden mogelijk dan nieuwbouw. Er is onderzoek nodig naar hoe mensen écht willen wonen. En een betere verdeling van de woonruimte. Wie weet verdwijnt het woningtekort dan sneller dan gedacht.
Lees verder:
Komt een land bij de dokter
Michelle van TongerlooAls straatarts ziet Michelle van Tongerloo dagelijks hoe ingewikkeld helpen is geworden. In haar boek Komt een land bij de dokter laat ze zien hoe het beter kan.
