Beste,

Een tijdje geleden kreeg ik een mail van Naomi Woltring, die aan de Universiteit Utrecht tussen 1989 en 2008. Een van de onderwerpen aan de hand waarvan ze dat doet, is de volkshuisvesting.

Het viel haar in mijn nieuwsbrieven op dat veel ideeën uit de jaren tachtig/begin jaren negentig nu weer de ronde doen, schreef ze. Bijvoorbeeld dat de overheid kan gebruiken om woningen op te kopen als de huizenprijzen dalen en de bouw stil dreigt te vallen. Maar dat gebeurt, volgens Woltring, zonder te kijken naar de onderliggende opvattingen over de organisatie van wonen in Nederland.

Ik wilde weten wat die onderliggende opvattingen dan precies zijn, en sprak met Woltring af voor een kopje koffie via Zoom (want inmiddels was de horeca weer dicht).

De overtuiging die in de jaren negentig de overhand kreeg, legde Woltring uit, is dat de huren zo veel mogelijk marktconform moeten zijn. Dat is onder andere uitgevoerd door de WOZ-waarde te laten meetellen voor de huur van sociale huurwoningen. Als de huizen meer waard worden, trekt dat de huren mee omhoog. De mensen die dat niet kunnen betalen, krijgen huursubsidie.

Dat is een verschil met het oude stelsel, waarin corporaties de huren laag hielden en subsidie aan individuele huurders dus veel minder nodig was. Dat oude systeem gold als duur en bureaucratisch, de markt zou de waarde van een woning veel beter kunnen bepalen. En omdat de huren sneller stijgen, komen meer woningen in de vrije sector terecht. Uiteindelijk zijn er dan alleen nog sociale huurwoningen voor de mensen met de laagste inkomens, die het echt nodig hebben. (Dat is tenminste de theorie. In de praktijk gaat het niet zo snel, omdat gemeenten en corporaties afspraken maken over de hoogte van de huur en het verkopen van woningen).

De verandering in opvattingen is ook terug te zien in de begrippen die politici gebruiken. Tot 2010 was ‘volkshuisvesting’ een belangrijk onderdeel van het ministerie van VROM (Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer). Sindsdien is ‘woningmarkt’ ondergebracht bij Binnenlandse Zaken en Klimaat, zonder dat het terugkomt in de naam van het ministerie.

Het speculatieve karakter van vastgoed

Het scheelt de overheid in ieder geval veel geld. Vroeger gingen er miljarden subsidie per jaar naar woningbouw. Nu betalen de corporaties meer belasting dan het Rijk er aan subsidie in steekt.

Maar waar de beleidsmakers volgens Woltring niet aan dachten, is dat de prijzen van vastgoed niet stabiel zijn, maar sterk omhoog- en omlaaggaan. Als de prijzen plotseling kelderen, heeft dat allerlei – denk maar aan de nasleep van de financiële crisis in 2008/2009.

Een brede sociale huursector kan niet alleen mensen met een laag inkomen van betaalbare woonruimte voorzien, maar ook dat onberekenbare karakter van de vastgoedmarkt tegengaan. Want terwijl commerciële bouwers stoppen met bouwen als de prijzen omlaaggaan − ze maken immers geen winst meer als de bouwkosten gelijk blijven terwijl de verkoopprijzen dalen − kunnen woningcorporaties ook tijdens een crisis huizen neerzetten. Dat voorkomt dat er een woningtekort is als de economische recessie weer voorbij is − zoals nu het geval is.

Daarnaast kunnen woningcorporaties volgens Woltring de standaarden voor woningbouw bepalen als zij een groot deel van de huizen bezitten. Als zij woningen van goede kwaliteit bouwen, zullen commerciële verhuurders daar ook sneller toe gedwongen zijn (nu is het andersom: corporaties bouwen vaak kleine woningen met een relatief hoge huur, omdat ze binnen de huidige markt niet anders kunnen). Net als dat het voor commerciële verhuurders moeilijker is om 1.500 euro per maand te vragen als er veel huizen beschikbaar zijn met een lagere huurprijs.

Ik vond het interessant, want zo had ik er nog nooit naar gekeken. Ik dacht altijd: het gaat erom wat mensen kunnen betalen, en wat voor woningen ze nodig hebben. Daar moeten bouwers en verhuurders het aanbod op aanpassen.

Maar de vraag hoe wonen is georganiseerd – of er sprake is van volkshuisvesting of van een woningmarkt – gaat over meer dan aantallen woningen en huurprijzen. Het gaat ook over de vraag wat voor economie we willen.

Om te lezen, kijken en luisteren

  • Ik heb er eerder over geschreven: in de Verenigde Staten zijn de afgelopen tijd huurders uit hun huis gezet nadat ze hun werk kwijtraakten door corona. Maar er is ook een tegenbeweging: huurders die huurstakingen organiseren als protest tegen de almaar stijgende woonlasten, en blokkades tegen huisuitzettingen. Socioloog Matthew Desmond volgde anderhalf jaar lang de bewoners van vijf appartementencomplexen in Minneapolis, die erin slaagden hun eigen huizen over te nemen van de eigenaar en een coöperatie te beginnen. Hij schreef er een artikel over voor
  • Hoe wordt iemand dakloos? Dat is een vraag die steeds relevanter wordt, nu het aantal daklozen in Nederland toeneemt. De Volkskrant waarin (voormalig) daklozen vertellen hoe zij hun huis kwijtraakten. Hun verhalen laten zien dat dat sneller gebeurt dan veel mensen denken.
  • Woningnood is moeilijk te zien. Want wie geen eigen huis heeft, leeft niet meteen op straat. Trouw portretteert een aantal woningzoekenden, en maakt het probleem zo inzichtelijk. Het artikel stelt dat nieuwbouw niet de enige oplossing is: we kunnen de bestaande woonruimte ook beter gebruiken.

Tot de volgende,

Josta

Nieuwsbrief Deze updates in je inbox ontvangen? Dat kan! Elke week verstuur ik een mail waarin in je op de hoogte houd van mijn onderzoek en artikelen. Meld je hier aan voor mijn nieuwsbrief