Het tijdperk van kopen, kopen, kopen is voorbij. Dit willen partijen als het om wonen gaat

Als het om wonen gaat, lijkt het wel of de verkiezingsprogramma’s door één persoon zijn geschreven.

‘Wij kiezen [...] voor volkshuisvesting. Voor mensen boven markt’, schrijft de PvdA.

De reden voor de crisis op de woningmarkt is ‘pijnlijk eenvoudig’, zegt het CDA: ‘Het geloof in de markt was te groot.’

‘De huidig tijd vraagt [...] opnieuw om ingrijpen door de rijksoverheid’, voegt zelfs de VVD daaraan toe.

Natuurlijk, er zitten echt wel verschillen tussen de partijen. Maar de overeenkomst is opvallend: bijna allemaal willen ze de markt minder macht geven, en de overheid juist meer. Het is herkenbaar van debatten op andere terreinen: minder nadruk op efficiëntie in de zorg, hogere lonen voor leraren, minder flexwerk in de postbezorging. Als het om sociaal-economische onderwerpen gaat, is de politiek opgeschoven naar links.

Radicale breuk met het verleden

Het eensgezinde afscheid van de markt als oplossing voor de woningnood is een radicale breuk met het beleid van de afgelopen veertig jaar. Markt, markt, markt, was het devies.

Waren er in de decennia vlak na de Tweede Wereldoorlog nog hoge subsidies beschikbaar voor sociale woningbouw, tijdens de economische crisis in de jaren tachtig werd dat te duur. Het kabinet besloot daarom het eigenwoningbezit te bevorderen. Op die manier zouden mensen minder afhankelijk zijn van overheidssteun, en waren er minder sociale huurwoningen nodig.

Had in 1971 nog 35 procent van de Nederlandse huishoudens een eigen huis, vijftig jaar later is dat 58 procent

Er kwamen soepelere regels voor hypotheken, en nieuwe financiële producten die het lenen van geld aantrekkelijker maakten. Het gevolg: het aantal huiseigenaren nam snel toe. Had in 1971 nog 35 procent van de Nederlandse huishoudens een eigen huis, vijftig jaar later is dat 58 procent. Succesvol beleid, zou je zeggen.

Maar dat eigenwoningbezit had ook een keerzijde. Door het uitblijven van subsidies nam het bijbouwen van woningen af. Tegelijk stegen de huizenprijzen explosief. In 2019 waren huizen bijna zes keer (!) zo duur als in 1983.

De gevolgen van die ontwikkeling merken we nu. Vooral jongeren kunnen moeilijk op eigen kracht een huis kopen. In stedelijke regio’s zoals Amsterdam en Utrecht is de gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning negen jaar – en er zijn uitschieters naar meer dan twintig jaar. In de vrije sector zijn veel huurders maandelijks de helft van hun inkomen kwijt aan woonlasten.

Niet voor niets is, na de gezondheidszorg, de woningmarkt voor kiezers het belangrijkste thema in het stemhokje.

Geld lenen nog makkelijker maken zal niet helpen. Dat maakt huizen waarschijnlijk alleen maar duurder. Ook nieuwbouw biedt niet zomaar een oplossing. Er zit gemiddeld tien jaar tussen het maken van bouwplannen en de oplevering van woningen.

En er speelt nog iets. Omdat de huizenprijzen zo hoog zijn, en de vraag nog steeds stijgt, zijn ook nieuwe huizen al snel een fortuin waard. Bovendien kapen beleggers de huizen weg voor de neus van starters.

Vandaar dat zich een nieuwe consensus aftekent in de politiek. Wie de verkiezingsprogramma’s leest, ziet in eerste instantie dat partijen een simpele oplossing voor de crisis voorstellen: bouwen, bouwen bouwen. Maar als je beter kijkt, zie je dat er nóg een oplossing verborgen zit in de partijstandpunten. Een die fundamenteler is. Om het woningtij te keren, moet de macht van de markt worden gebroken. Om dat te bereiken, moeten er naar verhouding minder koophuizen komen.

Uit de serie Room Portraits van Menno Aden

Huiseigenaren sterker belasten, huurders juist minder

Maar hoe krijg je het aantal koophuizen omlaag? De meest effectieve manier is simpelweg door het kopen van een huis zwaarder te belasten. De Nederlandsche Bank (DNB) deed daar begin dit jaar een voorstel voor. Schaf de hypotheekrenteaftrek af en laat huiseigenaren belasting betalen over de waarde van hun pand.

Op dit moment valt het eigen huis in box 1, de inkomstenbelasting. Huiseigenaren berekenen de geschatte inkomsten uit hun woning, het eigenwoningforfait. Of in simpelere taal: de huur die je had betaald als je het huis niet had gekocht. Van dat bedrag trekken huiseigenaren de hypotheekrente weer af. De hypotheekrente is meestal hoger dan het eigenwoningforfait, waardoor een negatief bedrag overblijft. Het inkomen waarover huiseigenaren belasting moeten betalen, valt daardoor lager uit.

Maar als het aan DNB ligt, valt het eigen huis in de toekomst onder box 3, de vermogensbelasting. De belastingvoordelen via de hypotheekrenteaftrek vallen dan weg. De marktwaarde van het huis, min de hypotheekschuld, geldt als vermogen. De eigenaren betalen belasting over het geschatte rendement op dat vermogen.

Als het aanbod van huurwoningen groter is dan de vraag, zullen de huren dalen, denkt DNB. Maar dat is nog maar de vraag

De effecten hiervan: in plaats van dat het kopen van een huis belastingvoordelen oplevert, kost het geld. Dat maakt een huis kopen minder aantrekkelijk ten opzichte van huren. Het draait het beleid van de afgelopen veertig jaar dus gedeeltelijk terug en de huizenprijzen zullen dalen. Het aandeel koophuizen aan de Nederlandse woningmarkt wordt dan ook weer kleiner, wat betekent dat het aantal huurwoningen toeneemt.

DNB redeneert: als het aanbod van huurwoningen groter is dan de vraag, zullen de huren dalen. Het is maar de vraag of dat vanzelf zal gaan, omdat het woningtekort zo enorm is. DNB-president Klaas Knot zei dan ook bij Buitenhof dat er óók meer gebouwd moet worden. De meeste politieke partijen stellen nog verdergaande maatregelen voor, zoals ik verderop in dit stuk laat zien.

En, niet onbelangrijk, het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek levert de staat zo’n negen miljard euro per jaar op. Dat geld kan de overheid steken in bijvoorbeeld korting op de inkomstenbelasting, of in subsidie voor betaalbare huurwoningen.

Armere huiseigenaren beschermen

Bijna alle politieke partijen hebben een eigen variant van dit plan. De ChristenUnie gaat het verst: die partij heeft het DNB-voorstel min of meer letterlijk overgenomen in het verkiezingsprogramma. D66 wil de hypotheekrenteaftrek helemaal afschaffen, maar noemt de overheveling naar box 3 niet. De partij wil wel de belasting verhogen die huiseigenaren met een duur huis in box 1 betalen. In ruil daarvoor wil D66 de inkomstenbelasting verlagen.

Dat is een radicale breuk met eerdere verkiezingsprogramma’s, toen D66 het vermogen in het eigen huis nog als sociale verzekering zag, en dus als iets wat bescherming verdiende. Nu pleit de partij voor herverdeling van kapitaal. Iedereen gaat er in de nieuwe plannen op vooruit door de lagere inkomstenbelasting, maar huiseigenaren met een duur huis krijgen daar op een andere plek zwaardere lasten voor terug.

GroenLinks en de PvdA zijn voorzichtiger. Zij zien ook de noodzaak van het afbouwen van de hypotheekrenteaftrek, maar zijn bang dat huiseigenaren met wat minder geld in de problemen komen. Dat is hun eigen achterban. Bovendien waren het deze partijen die het de afgelopen decennia juist mogelijk wilden maken dat mensen met een lager inkomen een huis kochten. Daarom willen ze tegelijkertijd met de afbouw van de hypotheekrenteaftrek ook de belasting die huiseigenaren zonder die aftrek moeten betalen verlagen.

De SP en de Partij voor de Dieren willen de hypotheekrenteaftrek behouden voor hypotheken tot 350.000 euro. Dat betekent dat huizen tot die prijs even aantrekkelijk blijven om te kopen, en dat huiseigenaren met een hypotheek tot dat bedrag geen extra belasting hoeven betalen. Een bescherming dus voor de ‘armere’ huizenkoper.

De VVD wil de mogelijkheden om een hypotheek te nemen juist uitbreiden voor mensen die nu moeilijk aan een huis kunnen komen, zoals zzp’ers en mensen met een studieschuld.

Toch is ook deze partij behoorlijk opgeschoven naar links. In het verkiezingsprogramma van 2012 schreven de liberalen nog expliciet dat ze het eigenwoningbezit wilden stimuleren en de hypotheekrenteaftrek wilden behouden. Nu wordt de hypotheekrenteaftrek niet meer genoemd, en pleit de VVD voor maatregelen tegen speculatie met woningen en bouwgrond – tegen marktwerking in feite.

De PVV, die zich graag als economisch links voordoet, is als enige partij expliciet tegen de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek. ‘Handen af van de hypotheekrenteaftrek’, staat er in het verkiezingsprogramma. Een behoorlijk conservatief standpunt, aangezien dat vooral huizenbezitters met een hoge hypotheek − en dus een duur huis − ten goede komt.

Minder belastingen voor woningcorporaties

Goed, minder koophuizen dus. Maar er zijn ook meer betaalbare huurwoningen nodig. Eén maatregel die er in de verkiezingsprogramma’s uit springt: bijna alle partijen willen de verhuurderheffing afschaffen, een belasting die woningcorporaties jaarlijks zo’n twee miljard euro kost. Zonder die belasting zouden ze veel meer woningen kunnen bouwen, opknappen en verduurzamen.

Het Centraal Planbureau becijferde dat de huren over de gehele linie met 6,2 procent omlaag zullen gaan als de belasting verdwijnt

De verhuurderheffing staat al jaren ter discussie. Woningcorporaties lobbyen ertegen, de oppositie heeft al vaak gepleit voor afschaffing en vorig jaar sprak ook coalitiepartij CDA zich er voor het eerst tegen uit. Nu zijn zelfs de SGP en de VVD voor een korting op de belasting, als woningcorporaties in ruil daarvoor nieuwe huizen neerzetten.

Het Centraal Planbureau (CPB) becijferde dat het aandeel van corporatiewoningen aan de gehele woningvoorraad flink toeneemt als de belasting verdwijnt, met zo’n 16 procentpunt. De huren gaan dan over de gehele linie met 6,2 procent omlaag. De maatregel kost de schatkist alleen wel zo’n twee miljard euro per jaar. Maar de meeste partijen kunnen die wegstrepen tegen de negen miljard besparing op de hypotheekrenteaftrek.

Woningen voor de middeninkomens

Maar dan is er nog een ander probleem: de grote groep mensen die te veel verdienen voor een sociale huurwoning, maar te weinig om een huis te kunnen kopen. Deze mensen met een zogenoemd middeninkomen zijn aangewezen op de vrije huursector, maar die is in Nederland klein.

Anders dan bij de verhuurderheffing verschillen de partijen op dit punt wel enorm van mening. Er zijn in principe drie scholen:

School 1, waartoe GroenLinks, de SP en de ChristenUnie behoren, wil de sociale huursector groter maken, zodat ook mensen met een inkomen boven de 40.000 euro bruto per jaar in een sociale huurwoning kunnen wonen. Ook willen deze partijen woningen goedkoper maken door de WOZ-waarde niet meer of minder te laten meetellen bij het bepalen van de sociale huur. Op die manier komen veel meer woningen in de sociale sector terecht.

School 2, waartoe onder andere D66 en het CDA gerekend kunnen worden, wil woningcorporaties meer woningen in de vrije sector laten bouwen en verhuren. Dit levert hogere huren op dan wanneer de sociale sector groter wordt, maar het voordeel is dat woningzoekenden niet op een lange wachtlijst hoeven te staan om aan een huis te komen. De partijen gaan ervan uit dat corporaties de huren redelijk houden.

School 3, dat is de VVD en in mindere mate ook D66, wil de bouw en verhuur van woningen voor middeninkomens overlaten aan de markt. Anders dan woningcorporaties is daar nog volop geld om te bouwen, want door de lage rente is vastgoed een aantrekkelijke investering. Gemeenten zien graag dat dit geld wordt ingezet voor betaalbare woningen.

Een rem op de huren in de vrije sector

Bij school 2 en 3 horen ook regels voor de huren in de vrije sector. Want maandelijkse huurlasten van 1.600 euro, daar hebben inmiddels echt alle partijen genoeg van. Een jaar geleden liet het kabinet zich nog door beleggers overhalen om geen grenzen te stellen aan de huurverhoging in de vrije sector. Dat zou nu niet meer kunnen.

Behalve door nieuwbouw wil de VVD het aantal middenhuurwoningen ook vergroten door de sociale sector kleiner te maken

Tijdens een recent Kamerdebat zei zelfs de VVD ‘niet negatief’ te staan tegenover een PvdA-voorstel om de huurverhoging in de vrije sector te beperken tot de inflatie plus 1 procent. Het CDA ging nog een stap verder: die partij kon zich voorstellen niet alleen grenzen te stellen aan de huurverhoging, maar ook aan de huur aan het begin van een contract. Daarvoor wilde het CDA dezelfde regels hanteren als bij sociale huurwoningen.

Toch heeft de VVD het marktdenken niet afgeschreven. Want behalve door nieuwbouw wil de partij het aantal middenhuurwoningen ook vergroten door de sociale sector kleiner te maken. Sociale huurwoningen van beleggers mogen wat de liberalen betreft in de vrije sector worden verhuurd zodra de zittende huurder vertrekt. Komen er aan de ene kant sociale huurwoningen bij door de lagere belastingen, aan de andere kant verdwijnen ze weer.

Paniek onder huiseigenaren

Dat zo veel partijen deze voorstellen doen, is opvallend. Want in een land waar de meerderheid van de huishoudens een eigen woning heeft, is het een politiek risico om huizenbezit onaantrekkelijker te maken en het aantal huurwoningen juist uit te breiden.

De Vereniging Eigen Huis stuurde een verontwaardigde brief aan Klaas Knot nadat DNB het box 3-voorstel had gepubliceerd. Volgens de consumentenorganisatie voor huizenbezitters onderschat Knot de kosten van het hebben van een eigen huis. Huiseigenaren hoeven niet alleen de aflossing en de rente te betalen, maar hebben ook veel kosten voor het onderhoud. De vereniging vindt het logischer de huurverhogingen aan banden te leggen en zo iets tegen de hoge woonlasten te doen.

Toch is er onder kiezers iets aan het verschuiven. De prijzen zijn inmiddels zo hoog dat ook mensen met een goede baan geen huis meer kunnen kopen, zegt opiniepeiler Peter Kanne van I&O Research. En wie wel een eigen huis heeft, ziet vrienden of kinderen worstelen. ‘Het is tot mensen doorgedrongen dat dit een maatschappelijk probleem is’, zegt Kanne.

Wijzen naar beleggers, huisjesmelkers en speculerende corporatiebazen was lange tijd de norm, maar het besef lijkt door te dringen dat er fundamenteel iets moet veranderen op de woningmarkt. De nood is zo hoog geworden dat partijen het onderliggende probleem op de agenda durven te zetten. Er moet een einde komen aan de stimulering van het huizenbezit. Nu de oplossing op tafel ligt, zou een revolutie in woningenland weleens aanstaande kunnen zijn.