Deze schrijver werd huisjesmelker. En ontdekte wat er mis is met de woningmarkt

Hans de Geus kon geen hypotheek krijgen om een eigen huis te kopen. Maar de bank wilde hem wel geld lenen voor een paar beleggingswoningen, die hij dan kon verhuren op de vrije markt. Het zette De Geus aan het denken over de onbetaalbaarheid van wonen. Waarom geven veel jongeren de helft van hun inkomen uit aan huur,^* terwijl beleggers de winst opstrijken? 

De Geus, die beurscommentator is bij RTLZ, schreef er een boek over: Hoe ik toch huisjesmelker werd. Daarin laat hij zien, vanuit zijn perspectief als woningbelegger en -ontwikkelaar, hoe het kan dat de woningmarkt zo scheef is gegroeid.

Ik herken veel in zijn zoektocht. Toen ik begon met schrijven over de woningmarkt – voor Het Financieele Dagblad – hoorde ik keer op keer dat de hoge prijzen vooral het resultaat waren van een tekort aan woningen. En dus onderzocht ik hoe het kon dat de bouw zo langzaam ging, en wat we daaraan konden doen.

Hoe kon het dat veruit de meeste nieuwe woningen te duur waren voor iemand met een modaal inkomen?

Maar ik twijfelde ook. Want hoe was het dan mogelijk dat veruit de meeste nieuwe woningen te duur waren voor modale inkomens? Was het met woningbouw niet net zoals met asfalt: hoe meer ervan beschikbaar is, hoe drukker het wordt? En wat was de rol van beleggers, kaapten die niet de woningen weg voor de neus van starters?

Het boek van De Geus sluit aan bij die twijfel. Ik ging er duidelijker door zien waarom de huizenprijzen maar blijven stijgen. De kern van het probleem: de ongelijkheid tussen mensen die kunnen investeren in woningen en mensen die dat niet kunnen. De eerste groep bouwt vermogen op zonder er veel voor te hoeven doen, de laatste blijft huur betalen, die ook nog eens ieder jaar stijgt. Zij kunnen niet sparen voor een eigen huis.

Een eigen huis: van ideaal naar bron van stress

De oorsprong van die ongelijkheid ligt in een ideaal dat de Nederlandse overheid in de jaren zeventig en tachtig had: iedereen een eigen huis. Als ook mensen met een lager inkomen een eigen huis kochten, zouden ze kapitaal opbouwen. Dat zou emanciperend werken. Om dat mogelijk te maken, kwamen er soepelere hypotheeknormen en kregen banken meer vrijheid om geld te verstrekken.

Wie zocht naar een huis, had dus opeens een stuk meer geld te besteden. Het aantal huiseigenaren nam flink toe. Maar daarbij kwam een ander effect: de huizenprijzen explodeerden. Gecorrigeerd voor inflatie zijn ze sinds de jaren tachtig verdriedubbeld.^*  

Hoge huizenprijzen kun je niet eeuwig opvangen door soepelere hypotheeknormen. Dat maakt het financiële stelsel instabiel, zoals tijdens de hypotheekcrisis in 2008-2009 pijnlijk duidelijk werd. Maar zonder ruimere hypotheeknormen is een eigen huis alleen nog weggelegd voor wie het al decennia geleden heeft gekocht of wie ouders heeft met geld. En ook daar is de rek langzaam uit: partners moeten vaak beiden fulltime werken om de maandelijkse aflossing te kunnen betalen. Er mag niets misgaan, zoals baanverlies of een echtscheiding.

De huizenprijzen hebben niets meer te maken met het aantal woningzoekenden

Je zou verwachten dat de prijzen stagneren of dalen als steeds minder mensen een huis kunnen kopen. Maar dat gebeurt niet. Hier komen beleggers in het spel, zoals De Geus zelf. Want ook als ‘gewone’ huizenkopers geen hypotheek meer krijgen, kunnen zij wel aanspraak maken op een lening. 

Hoe dat kan? Een beleggingshypotheek heeft niets te maken met het inkomen van de huizenkoper, maar alles met de huur die hij of zij maandelijks kan rekenen voor de beleggingswoning. Zeker in de grote steden kan dat zo’n 1.500 euro per maand zijn. Op basis van die inkomsten kan de belegger een flinke hypotheek krijgen. En dat drijft de prijzen verder op.

Op sommige punten had ik moeite met het boek van De Geus. Vooral de informatie van de huurders, huiseigenaren en winkeliers die hij beschrijft – allemaal onder een gefingeerde naam – gebruikt hij selectief, en op sommige plekken voegt hij meerdere mensen samen tot één personage. Jammer, want zijn boek was sterker geweest als hij mensen onder hun echte naam had opgevoerd.

Maar zijn economische analyse is scherp: hij laat zien dat de huizenprijzen niets meer te maken hebben met het aantal mensen dat op zoek is naar een woning. Ze worden bepaald door de hoeveelheid geld die beschikbaar is om erin te investeren.

Een zo goed als eindeloze wall of money

Want het houdt niet op bij de particuliere beleggers. Ook institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen en verzekeraars, stoppen flink wat geld in vastgoed. Zij investeren direct in (nieuwe) woningen en ander vastgoed, maar ook in hypotheken die zijn verstrekt aan eigenaar-bewoners en aan particuliere beleggers. Zo komt er dus nog meer geld beschikbaar voor hypotheken. 

De starter op de woningmarkt is de dupe van de eindeloze geldstroom, want die moet de hoge huur opbrengen

Dat investeren doen ze wereldwijd. En omdat de rente laag is, is het een stuk aantrekkelijker om in vastgoed te investeren dan bijvoorbeeld in staatsobligaties.

Het is een somber beeld. Een zo goed als eindeloze wall of money is op zoek naar woningen om in te investeren. De starter op de woningmarkt zonder kapitaal is daar de dupe van, want die moet de hoge huur opbrengen. 

De Geus’ verhaal is overigens geen persoonlijke aanval op beleggers. Institutionele beleggers financieren een groot deel van de nieuwbouw, vooral van huurwoningen. En met hun investeringen proberen ze het geld veilig te stellen dat wij allemaal inleggen voor ons pensioen en onze ziektekostenverzekering. Ook particuliere beleggers zijn vaak op zoek naar een goede pensioenvoorziening, net als mensen die een huis kopen om in te gaan wonen.

Maar uiteindelijk functioneert de woningmarkt als een spelletje Monopoly: wie al geld heeft, profiteert. Wie het niet heeft, betaalt.

Lees verder: