Over deze oplossing voor de woningnood hoor je nooit iemand

Je zou het niet verwachten van het meest dichtbevolkte land van Europa. Maar Nederlanders wonen groot.

Gemiddeld hebben we hier 65 vierkante meter huis per persoon.^* Daarmee wonen we een stuk ruimer dan Duitsers, die zo’n 46 vierkante meter per persoon hebben.^* Een Brit moet het gemiddeld met 44 vierkante meter doen.

Dit simpele feit veranderde mijn kijk op het woningdebat compleet. Daarin gaat het namelijk altijd over aantallen woningen. Zoals de miljoen huizen die er volgens het kabinet tot 2030 bij moeten komen. 

Het is om te beginnen de vraag of dat gaat lukken, een miljoen woningen erbij. Want er zijn te weinig bouwplannen, de stikstofcrisis en hoge concentraties PFAS in de grond vertragen het bouwtempo verder. Bovendien is er ook ruimte nodig voor windmolens, zonneparken, industrie, havens en vliegvelden. Nederland raakt volgebouwd. 

Maar terwijl beleidsplannen telkens over dat miljoen reppen, gaat er minder aandacht naar de vraag hoe groot de huizen moeten zijn. De woonruimte dus. Als je daar naar gaat kijken, blijkt er ineens veel meer mogelijk dan alleen het eindeloos herhaalde bouwen, bouwen, bouwen. 

Huiseigenaren kunnen woningen opsplitsen in meerdere kleine appartementen. Ouders van wie de kinderen zijn uitgevlogen, kunnen kleiner gaan wonen. De grote huizen komen dan weer beschikbaar voor gezinnen. En we kunnen het makkelijker maken om samen te gaan wonen.

De vraag is waar we de woonruimte beter kunnen verdelen. Of er bepaalde groepen zijn die groter wonen dan andere. En of ze bereid zijn een deel van hun ruimte op te geven. Om daar achter te komen, zijn wij (ontwerper Leon de Korte en correspondent Wonen Josta van Bockxmeer) de afgelopen weken in de data over woonruimte gedoken. We keken naar gegevens over het aantal vierkante meters woonruimte en het aantal inwoners per buurt, net als de leeftijd van de inwoners.  Het leverde vijf inzichten op.

1. In bestaande huizen kunnen in theorie nog 3 miljoen mensen terecht

Als je alle ruimte in bestaande woningen bij elkaar optelt die mensen niet per se nodig hebben, zou je drie miljoen extra mensen een huis kunnen geven, berekende adviesbureau Springco Urban Analytics.^* Dat is een stuk meer dan de totale verwachte bevolkingsgroei tot 2035. Nieuwbouw zou overbodig zijn.

In theorie. Want natuurlijk weet ook Springco dat het niet zo eenvoudig ligt. Er kan wel woonruimte over zijn in het Drentse Wapserveen, maar iemand uit Zuid-Limburg zal daar niet alleen voor het huis naartoe komen. De meeste mensen willen in de buurt blijven van hun werk, vrienden en sportclub. En ook wie wel verhuist, let er bij het uitkiezen van een plek op dat er in de buurt banen zijn, en de mogelijkheid een sociaal leven op te bouwen.

Maar toch. Drie miljoen mensen, dat is zo veel dat ten minste een deel van die groep een plek zou moeten kunnen vinden in bestaande huizen. Om erachter te komen waar ruimte is, maakten wij een kaart van het gemiddelde woonoppervlak per persoon per buurt. Zijn er bepaalde plekken waar de huizen onevenredig groot zijn, die ook aantrekkelijk zijn voor woningzoekenden?

‘Wat mij opvalt, is dat er niet zo veel opvallends is’, zegt hoogleraar sociale geografie Pieter Tordoir als we hem de kaart laten zien. Hij had een groter verschil verwacht tussen steden en het platteland. Of anders gezegd: Nederlanders wonen groot, maar dan tenminste wel overal.

Natuurlijk, een aantal plekken licht op de kaart groen op. Mensen hebben hier veel vierkante meters ter beschikking. Dat zijn rijke gemeenten zoals Alphen-Chaam in Noord-Brabant, Bloemendaal in Noord-Holland en Rozendaal in Gelderland. Daar staan veel villa’s, huizen die mensen juist kopen omdat ze zoveel woonruimte bieden. Tordoir: ‘Daar krijg je de mensen niet zomaar uit.’

Maar ook in het noorden van Friesland, Groningen en Flevoland zijn er veel vierkante meters per persoon. Volgens Tordoir is ook dat niet representatief. De bebouwing bestaat daar uit een paar grote boerderijen die het beeld vertekenen. De meeste daarvan zijn nog als boerenbedrijf in gebruik, en dus niet geschikt om op te delen.

Puur op basis van de grootte van het gemiddelde huis, heeft een volksverhuizing tussen verschillende regio’s dus geen zin.

2. Wonen is betaalbaarder dan ooit, als je kijkt naar vierkante meters

Het debat over de woningnood gaat ook over de gestegen woonlasten. Onderzoek naar de ontwikkeling van Amsterdamse huren laat zien dat het gangbare verhaal (‘wonen is zo duur geworden’) genuanceerder ligt. 

Sinds 1900 is wonen juist veel betaalbaarder geworden, concludeert econoom Matthijs Korevaar, die de ontwikkeling van huren in een aantal Europese steden vergeleek. In Amsterdam stegen de huren veel minder hard dan de lonen. 

Wat wel erg omhoog ging, is de woonruimte per persoon. Amsterdamse huurders wonen als je het per persoon bekijkt maar liefst drieënhalf keer zo groot als aan het begin van de vorige eeuw. Dat verklaart volgens Korevaar waarom ze nu een veel groter deel van hun inkomen aan woonlasten uitgeven dan een eeuw geleden. Terwijl de gemiddelde huurder in 2015 zo’n 39 procent van het besteedbaar inkomen aan wonen uitgaf, was dat in 1911 nog iets meer dan 16 procent.

Is er dan een eenvoudige oplossing voor zowel het woningtekort als de hoge woonlasten? Moeten we allemaal weer kleiner gaan wonen?

Zo simpel is het niet. Want niet iederéén woont groot. Een heel aantal mensen betaalt wel een flinke huur voor een klein hokje.

3. Hoe hoger de huizenprijzen, hoe ongelijker woonruimte verdeeld is

Bínnen steden is er ongelijkheid in de hoeveelheid vierkante meters woonruimte die mensen ter beschikking hebben.

Dat zit zo. Terwijl woningen in de periode vanaf 1900 lange tijd betaalbaarder werden, is de laatste dertig jaar een deel van die winst weer ongedaan gemaakt. In Amsterdam stegen de huren sinds 1990 gemiddeld met bijna 50 procent. Dat komt doordat de stad het economisch goed doet en een deel van de inwoners meer verdient.

Als mensen er qua inkomen op vooruitgaan, zoeken ze vaak een groter huis. Maar niet alleen zij gaan meer betalen, want ook de prijs per vierkante meter stijgt. Voor wie niet meer gaat verdienen, wordt wonen dus ook duurder. De gevolgen: in veel stadsdelen worden oude bewoners verdrongen, terwijl studenten en young professionals 700 euro per maand neertellen voor hooguit een kamer. 

Overal experimenteren gemeenten met kleine, goedkope huurhuizen. In Eindhoven spannen woningcorporaties zich in om flexwoningen neer te zetten, studio’s ter grootte van een zeecontainer voor wie zich geen ander huis kan veroorloven. In Den Bosch mogen woningzoekenden hun eigen minihuizen neerzetten op een braakliggend stuk land. En ook het Noord-Brabantse Moergestel overweegt tijdelijke woningen voor starters te laten plaatsen, omdat de huizen in het dorp voor hen te duur zijn geworden.

Er is één groep die daar geen last van heeft.

4. Vooral ouderen wonen groot

Bestond een huishouden in de jaren zeventig gemiddeld nog uit 3,5 personen, inmiddels wonen er gemiddeld 2,2 mensen in een woning. Maar veel gezinnen kunnen zich geen grote woning meer veroorloven.  

Dat komt doordat de huizen die voor hen geschikt zijn, worden bewoond door een andere groep: mensen van in de zestig of ouder die ze hebben gekocht (of gehuurd) toen huizen nog een stuk betaalbaarder waren. Ze woonden er ooit met hun gezin, maar inmiddels zijn de kinderen de deur uit. 

Op onze kaart van het percentage 65-plussers per buurt is te zien dat veel plekken met een hoog percentage ouderen op elkaar lijken. Het zijn vaak na-oorlogse wijken, met rijtjeshuizen en portiekwoningen, drie of vier verdiepingen hoog. Gebouwd in een tijd waarin de bevolking snel groeide en de overheid huizenbezit aantrekkelijk maakte.

Zoals de Planetenbuurt in Volendam, of de buurt Middengraaflaan in Arnhem. Er zijn ook plekken bij met ruimer opgezette, losstaande huizen, zoals in het noorden van Oosterbeek ten westen van Arnhem. Al met al geen plekken met een opvallend groot woonoppervlak per persoon. Maar wat telt is de huishoudsamenstelling: een ouder echtpaar met een woning van 150 vierkante meter woont al snel ruim.

Stel dat al deze empty nesters zouden willen verhuizen, dan nog kan dat niet. Er zijn te weinig kleine huizen beschikbaar, want de woningvoorraad heeft zich niet aangepast aan de toename van het aantal kleine huishoudens. Wie huurt, heeft vaak zulke lage maandlasten dat een nieuw, kleiner appartement per maand meer zou kosten. Wie samen wil gaan wonen met een partner, krijgt minder AOW.

Ouderen zitten in hun grote huizen dus net zo vast als starters die zich geen fatsoenlijke woning kunnen veroorloven. Ook als ze in hun grote huis de trap niet meer opkomen. Of vereenzamen zonder huisgenoten of buren. En dat terwijl de oplossing binnen handbereik ligt.

5. Binnen de bebouwde kom kan er een stad bij

Volgens architectenbureau KAW^* kunnen er door opdeling van grote huizen maar liefst 470.000 woningen bijkomen in Nederland. Vooral wijken die tussen 1950 en 1980 zijn gebouwd, zijn geschikt om woningen te splitsen. 

Bij portiekflats is het mogelijk om vanuit het trappenhuis meerdere ingangen te maken. Rijtjeshuizen kunnen worden gesplitst in onder en boven, of voor en achter. Op de hoeken van woonblokken, waar meestal toch geen ramen zitten, kunnen er kleine appartementen worden bijgebouwd.

Plek om te bouwen is er in deze wijken ook op overbodige parkeerplaatsen, op de daken van parkeerboxen en aan de randen van wijken, waar vaak veel plek is tussen de huizen en de weg.

Dit zijn alleen de architectonische mogelijkheden. KAW heeft niet gekeken hoeveel 65-plussers er werkelijk wonen in de wijken die ze hebben onderzocht, en of die wel willen verhuizen. Ook hebben ze niet gekeken of de wijken wel op een aantrekkelijke plek liggen.

Tordoir is daarom voorzichtiger. Steden als Leeuwarden, Heerlen en Middelburg, die KAW wel in zijn onderzoek heeft meegenomen, zijn minder gewild. Maar dan nog denkt hij dat betere verdeling van de woonruimte zo’n 10 tot 15 procent van het woningtekort kan oplossen. 

Tot 2030 zou dat neerkomen op 100.000 tot 150.000 woningen, net zoveel woningen als er in de stad Utrecht staan.^*  

Hoe krijgen we dat voor elkaar?

Dit plan vraagt om een flinke verbouwing. Het splitsen van woningen is duur, net als het bijbouwen van woningen op ‘overgebleven’ stukjes. Dat loont alleen als een wijk sowieso aan vernieuwing toe is.

Bovendien moeten gemeenten meewerken. Zij zijn vaak sceptisch over het splitsen van woningen, uit angst voor beleggers die huizen opdelen in kleine hokjes die ze voor veel geld verhuren.  

Maar door aanhoudende woningnood raken steeds meer mensen ervan overtuigd dat bijbouwen alléén niet de oplossing is. We zullen de bestaande vierkante meters woonruimte ook beter moeten verdelen. Kennisorganisatie Platform31 heeft daarom een programma om gemeenten te helpen soepeler te zijn in het toestaan van woningdelen of -splitsen.  

In Eindhoven is woningcorporatie Woonbedrijf van plan eengezinswoningen op te delen in kleine appartementen.^* En in het nabijgelegen Son en Breugel helpt de stichting Statiegeld op Jeugd ouderen hun grote koophuis te splitsen, zodat ze het kunnen verhuren aan een jongere. Wie weet zijn deze initiatieven de voorlopers van een grootschalige verbouwing.

Toevoeging van 7 december 2022: het cijfer van 65 vierkante meter woonruimte per persoon in Nederland is afkomstig van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Het CBS rectificeerde het cijfer in oktober van dit jaar: gemiddeld hebben inwoners van Nederland 53 vierkante meter huis per persoon. Dat is nog steeds meer dan mensen in Duitsland of Groot-Brittannië. Ook de overige conclusies uit dit artikel blijven overeind.

Lees verder