Worden huizen goedkoper als we Nederland volbouwen?

Bouwen, bouwen, bouwen − die oproep van bouwers, onderzoekers en politici is bijna een mantra geworden. Alleen als er voldoende woningen bij komen, gaan de huizenprijzen naar beneden en wordt wonen betaalbaar.

En het klinkt logisch: als er meer vraag dan aanbod is, stijgen de prijzen. Wordt het aanbod groter, zullen ze dus weer dalen. Maar zo simpel is het niet.

Er is namelijk ook ander geluid in het debat over de woningnood, dat de laatste tijd steeds sterker wordt. Beurscommentator Hans de Geus publiceerde bijvoorbeeld onlangs zijn boek Hoe ik toch huisjesmelker werd, waarin hij vooral de toename van het huizenbezit en de komst van beleggers verantwoordelijk houdt voor de hoge prijzen.

Gevaarlijk, vinden de voorstanders van bouwen. Zo wordt het woningtekort nooit opgelost, neemt het aantal daklozen verder toe en blijven jongeren bij hun ouders wonen. Hoe zit het nu precies met het verband tussen het woningtekort en de huizenprijzen?

Uit de serie Constructions (Building Berlin) door Taiyo Onorato & Nico Krebs

De huizenprijzen stijgen vooral door de lage rente

Er zijn grofweg twee scholen te onderscheiden als het gaat om de invloed van het woningtekort op de huizenprijzen. De eerste school vindt dat de vraag (en dus niet het lage aanbod) bepalend is voor de huizenprijzen. Die wordt grotendeels beïnvloed door de hypotheekrente. Als de rente stijgt, kunnen huizenkopers minder lenen en dus minder betalen voor hun huis. De prijzen gaan omlaag.

Hoeveel willen en kunnen mensen neerleggen voor een huis?

Het is zelfs zo dat in de modellen die woningmarkteconomen gebruiken om de huizenprijzen te voorspellen het aanbod helemaal niet voorkomt. De modellen houden wél rekening met de rente, met de werkgelegenheid en het vertrouwen van consumenten in de woningmarkt: hoeveel kunnen en willen mensen neerleggen voor een woning? Want als mensen zich geen huis meer kunnen veroorloven, of geloven dat de prijs binnenkort daalt, kopen ze minder snel een woning.

Dit geldt niet alleen voor wie een huis zoekt om in te wonen, maar ook voor beleggers. De lage hypotheekrente staat niet op zichzelf, maar is het gevolg van het rentebeleid van de Europese Centrale Bank, dat ook het rendement op andere leningen beïnvloedt. En dat maakt huizen geliefd onder beleggers. Want terwijl zij weinig rendement kunnen maken op bijvoorbeeld obligaties, brengen woningen nog altijd winst op.

De hypotheekrente is de laatste jaren heel laag geweest, maar op dit moment stijgt hij weer iets. Als die trend doorzet, wordt het minder makkelijk en voordelig om geld te lenen. Dan zouden de huizenprijzen kunnen stoppen met stijgen, of zelfs dalen.

Soepele leennormen, dure woningen

En er is nog iets: huizenkopers zijn de afgelopen decennia geholpen met belastingvoordelen zoals de hypotheekrenteaftrek, en met soepele leennormen. Sinds de jaren tachtig zijn de huizenprijzen verdriedubbeld. Wie een of meerdere huizen bezit, wordt steeds rijker. Maar starters op de woningmarkt komen er niet meer tussen. Dit mechanisme werd de aanleiding voor het boek van De Geus.

En hij is niet de enige die het van die kant bekijkt. De Groningse econoom en hoogleraar Dirk Bezemer denkt bijvoorbeeld dat de rente en de lossere regels op de financiële markten een rol spelen. Klaas Knot, president van De Nederlandsche Bank, zegt al jaren dat de regels voor hypotheken strenger moeten worden.

Natuurlijk maken strengere leennormen het voor starters juist moeilijker om een huis te kopen, wat de ongelijkheid verder versterkt. Knot pleit daarom óók voor herverdeling van het kapitaal, door belasting te heffen op (een deel van) het vermogen in een eigen huis.

Er zijn óók nieuwe woningen nodig

Maar hoe zit het dan met de nieuwbouw? Is die dan niet belangrijk?

Jawel. De bevolking groeit, en al die mensen hebben een huis nodig. Bovendien zijn we met de toegenomen welvaart steeds groter gaan wonen. Toch is de invloed op de huizenprijzen van dat tekort veel minder merkbaar dan die van de rente en de soepele regels voor hypotheken.

Dat komt deels omdat het bouwen van woningen heel lang duurt. Gemiddeld zit er zo’n tien jaar tussen het maken van bouwplannen en het opleveren van de woningen. In de tussentijd is er misschien al een recessie geweest, en zijn de prijzen gedaald en weer gestegen.

Maar volgens de tweede school, die de nadruk legt op het aanbod aan woningen, is er meer aan de hand. De prijsopdrijvende invloed van de rente was lang niet zo sterk geweest als er de afgelopen jaren voldoende was gebouwd, zeggen de aanhangers van deze denkrichting.

Tijdens de financiële crisis is de woningbouw ingestort. De huizenprijzen kelderden, waardoor bouwprojecten niet meer rendabel waren. Bouwbedrijven gingen failliet en gemeenten ontsloegen medewerkers van de afdeling ruimtelijke ordening. Nog steeds zijn ze niet op volle sterkte. Geen wonder dat de prijzen de lucht in schoten toen de economie weer aantrok, zeggen de aanhangers van nieuwbouw.

Het enige dat volgens hen helpt, is meer bouwen. Daarvoor moeten er ook woningen kunnen komen in gebieden die nu nog groen zijn. En mogen gemeenten geen maatregelen invoeren om de vraag nog enigszins in te perken, zoals de zelfbewoningsplicht om beleggers te weren.

Houston als voorbeeld van een betaalbare stad

Maar is het überhaupt realistisch, zo veel bouwen dat de prijzen dalen? Als antwoord op die vraag noemen economen vaak de stad Houston in Texas, waar maar heel weinig regels zijn voor woningbouw. Het tegenovergestelde van Nederland, waar gemeenten zelfs nog eisen kunnen stellen aan het materiaal van de dakgoot.

Houston beslaat een enorm oppervlak, omdat er geen duidelijke grenzen zijn waarbinnen gebouwd mag worden. Winkels, woningen en allerlei soorten bedrijven staan er willekeurig door elkaar. Maar wonen is er een stuk goedkoper dan in bijvoorbeeld New York of San Francisco.

Tegen al die aankopen van een tweede huis of vakantiehuis valt niet op te bouwen

Ik betwijfel of het gaat lukken zo veel te bouwen dat wonen betaalbaarder wordt. De invloed van de lage rente is enorm. Terwijl veel mensen niet aan een woning kunnen komen, steken particulieren geld in een tweede huis of vakantiehuis, omdat dat rendement oplevert. Daar valt niet tegenop te bouwen. Uiteindelijk zijn nu zelfs in Houston de huizenprijzen aan het stijgen.