De woningnood vereist een systeemverandering. Maar daar koop je niks voor als je nu een huis zoekt

In de middeleeuwen waren er meer verschillende manieren van wonen dan nu. Er waren begijnhofjes, kloosters en oudemannenhuizen. Tegenwoordig moeten de meeste mensen het doen met een rijtjeshuis of appartement.

Die uitspraak van Rijksbouwmeester Floris Alkemade bleef me bij na een debat in de Jacobikerk in Utrecht, waaraan ik vorige week deelnam. De stad puilt uit, was het onderwerp van het debat. Welke oplossingen zijn daar voor de woningnood? 

Als het debat me iets duidelijk maakte, is het dit: de woningvoorraad in Nederland is achterhaald. Het grootste deel van de huizen is een eengezinswoning, terwijl 40 procent van de huishoudens uit één persoon bestaat. Dan zijn er nog de hittegolven en hoosbuien die onze huizen gaan bedreigen. En de stikstof die vrijkomt bij het bouwen van huizen.

In andere sectoren gaat de innovatie razendsnel – vijftien jaar geleden had nog niemand een smartphone. Maar woningen zijn al decennia hetzelfde. Dat is ook niet zo gek: het duurt lang om een huis te bouwen, en als het er eenmaal staat, vervang je het niet zomaar door een nieuw exemplaar. 

Alkemade ziet daarom lichte woningen van hout voor zich, die zó in de bestaande stad neergezet kunnen worden (en die je ook makkelijk weer weg kunt halen). Appartementen die zo zijn ontworpen dat de bewoners ze groter of kleiner kunnen maken als ze kinderen krijgen, of gaan scheiden. Met veel gemeenschappelijke ruimten, dan passen er meer woningen op hetzelfde oppervlak. En het helpt tegen eenzaamheid.

Maar wat gaat er nú veranderen?

Het deed me denken aan een boek dat ik eerder las, Zwerfruimte van het Belgische architectenbureau RE-ST. Er is in bestaande steden en dorpen genoeg ruimte voor bijvoorbeeld wonen, werken, sporten en bijeenkomsten, schreven de auteurs. Maar toch komen er steeds nieuwe wijken bij. In plaats daarvan zouden we de bestaande gebouwen veel beter kunnen gebruiken. Volgens RE-ST gebeurt dat niet, omdat sprake is van een ‘bouwverslaving’.

Ik denk dat er ook iets anders achter zit: mensen willen graag nú een betaalbaar huis. We kunnen niet wachten op een verandering van het bestaande bouwsysteem.

De ironie van deze tegenstelling: het is de vraag of snelle nieuwbouw uiteindelijk wél die betaalbare woningen oplevert. Want de meeste huizen die erbij komen, zijn duur. En de aantallen vallen in het niet vergeleken bij de hoeveelheid huizen die er al staat. Doordat die steeds duurder worden, neemt het aantal betaalbare woningen in hoog tempo af.

Eigendomsrecht maakt ingrijpen in bestaande bouw moeilijk

Hoe moeilijk het is aanpassingen te maken in het bestaande, bleek ook uit de bijdrage van Ebru van Schie-Akdağ, ambtenaar op het ministerie van Binnenlandse Zaken. De grootste uitdagingen zitten bij het reguleren van wat er al is, zei zij.

Ik vond het een opvallende uitspraak, omdat ik dacht dat het ministerie vooral inzet op nieuwbouw. Maar dat klopt volgens Van Schie-Akdağ niet. Alleen: de overheid mag lang niet alles als het gaat om regels voor bestaande woningen. Een belangrijke belemmering is het eigendomsrecht van huizenbezitters.

Demissionair minister Kajsa Ollongren (D66) onderzocht bijvoorbeeld vorig jaar de mogelijkheid om een zelfwoonplicht in te voeren voor huizenkopers. Uiteindelijk zag Ollongren daarvan af, onder andere omdat het de vrijheid van huiseigenaren te veel zou inperken.

In plaats daarvan heeft de Tweede Kamer nu een wetsvoorstel aangenomen voor een opkoopbescherming. Die geeft gemeenten de mogelijkheid bepaalde gebieden aan te wijzen waar betaalbare en middeldure huizen de eerste vier jaar na verkoop niet verhuurd mogen worden. Dat moet beleggers afschrikken.  

Van Schie-Akdağ verdedigde ook het verlagen van de overdrachtsbelasting voor starters. Met ingang van dit jaar verlaagde het kabinet de overdrachtsbelasting voor huizenkopers onder 35 jaar naar 0 procent. Voor beleggers ging de belasting juist omhoog naar 8 procent. Er was kritiek op de verlaging, omdat die maatregel de huizenprijzen alleen maar zou opdrijven.

Beleggers kopen vooral woningen op plekken die geliefd zijn bij starters

Maar beleggers kopen vooral woningen op plekken die geliefd zijn bij starters, zei Van Schie-Akdağ. Huizen die nog niet al te duur zijn, zodat er winst te maken valt met de verhuur ervan. Als het juist op die plekken duurder wordt voor beleggers en goedkoper voor starters, hebben die laatsten wel degelijk een voordeel.  

Hebben de hoge huizenprijzen niet ook te maken met de lage rente, vroeg iemand uit het publiek. Inderdaad, maar dat is dan weer iets waar zowel het ministerie als de Rijksbouwmeester niét over gaat. 

Wat er nodig is om het systeem vlot te trekken

Wat is er nodig om dit vastzittende systeem vlot te trekken? Geld, zei Van Schie-Akdağ, om ervoor te zorgen dat de woningen die erbij komen, ook daadwerkelijk betaalbaar zijn. Een minister voor ruimte, zei Alkemade. Die moet erop toezien dat niet de weilanden worden volgebouwd, maar dat woningen binnen de stad komen. En dat ze passen bij wat mensen nodig hebben.

Persoonlijk denk ik dat het helpt de hypotheekrenteaftrek af te schaffen, en belasting te heffen over de waarde van een huis. Het is een aanbeveling die De Nederlandsche Bank al een paar keer heeft gedaan, en die volgens de toezichthouder op de banken de huizenprijzen zal doen dalen en huren aantrekkelijker zal maken. Toch nog een systeemverandering?

Verder lezen