Waarom het zo moeilijk is woningen te splitsen

Als hij had geweten hoeveel werk het was, was hij er niet aan begonnen, zegt Martien Roelofs. Twee jaar geleden besloten hij en zijn vrouw Marjan, nu 70 en 66 jaar oud, op de begane grond van hun rijtjeshuis in Purmerend te gaan wonen. De kinderen waren de deur uit, en Marjan had een heupoperatie gehad. De bovenste twee verdiepingen verhuurden ze aan een kennis die net was gescheiden en dringend een woning zocht.

Een paar weken later stond de handhaving van de gemeente op de stoep. Of ze wel een omgevingsvergunning hadden? 

Omgevingsvergunning? Nee, een huisvestingsvergunning hadden ze aangevraagd, en ze hadden geen idee dat er nog meer papierwerk nodig was.

Roelofs spreidt een groot stuk papier uit over de eettafel van zijn vinexwoning. Het is de bouwtekening. Hij had al een extra badkamer beneden gemaakt, en een keuken op de eerste verdieping. Maar nu moest er ook nog een brandwerende muur bij naast de trap, en de oude hal moest in tweeën worden gedeeld zodat de huurder een eigen opgang heeft. Alles bij elkaar kostte de verbouwing zo’n tienduizend euro.

En daarmee was hij er nog niet. De gemeente wilde ook weten of er in de schuur genoeg ruimte was voor de fiets van de huurder, en of de vuilcontainers niet overvol zouden raken door diens aanwezigheid. Een beetje vreemd, vindt Roelofs, want vroeger woonden er ook vier mensen in het huis. 

Dan waren er nog de problemen met de bank, die de hypotheek wilde opzeggen omdat het splitsen van een woning niet in de voorwaarden stond.

Een paar straten verderop komen tijdelijke woningen te staan, wijst Roelofs uit het keukenraam. Studio’s ter grootte van een zeecontainer, waar mensen die dringend een woning zoeken twee jaar lang in mogen wonen. Een noodoplossing. Waarom zijn die kleine studio’s nodig, terwijl er in de buurt genoeg vierkante meters leegstaan?

Het kan niet anders dan dat er een groot aantal zolders leegstaat

Ik spreek Martien Roelofs omdat zijn verhaal een voorbeeld is van iets wat overal in Nederland speelt. Veel zestigplussers van nu kochten zo’n dertig jaar geleden een ruime gezinswoning, toen de prijzen nog een stuk lager waren. Ze woonden er met hun kinderen, en nu die het huis uit zijn, zijn ze nog alleen of met zijn tweeën over. Tegelijkertijd komen veel jonge gezinnen nauwelijks aan een geschikte woning. 

Van de acht miljoen woningen in Nederland zijn er ongeveer vijf miljoen eengezinswoningen.^* En dat terwijl twee derde van de huishoudens uit één of twee personen bestaat.^* Het kan dus niet anders dan dat er een groot aantal zolders en bovenverdiepingen leegstaat.

Een van de manieren om woonruimte beter te verdelen, is het splitsen van grote huizen in meerdere kleine. Dat is niet hetzelfde als verkamering, waarbij huiseigenaren kamers afzonderlijk verhuren. Bij splitsen ontstaan nieuwe zelfstandige woningen, met een eigen badkamer en keuken.

Het leek mij een veelbelovende methode. In theorie zijn er al voldoende vierkante meters woonruimte in Nederland, we hoeven ze alleen beter te verdelen. Dat zou 100.000 tot 150.000 woningen kunnen opleveren, schreef ik in een eerder artikel. Zoveel als er in de stad Utrecht staan. Maar door alle obstakels waar Roelofs tegenaan liep, ging ik daar anders over denken. Waarom is het zo moeilijk woningen te splitsen? En zijn er situaties waarin dat wel zin heeft?

Gemeenten zijn afgeschrikt door ‘pandjesbazen’

Het is belangrijk te beseffen dat de meeste mensen die een huis laten splitsen, niet op Roelofs lijken. Meestal gaat het namelijk om beleggers, die grote woningen opkopen en opdelen in kleine hokjes. Vaak vragen ze daar de hoofdprijs voor, en klagen buren over lawaai en steeds nieuwe gezichten in hun straat. Steden als Haarlem, Amsterdam, Rotterdam en Arnhem voerden daarom juist regels tegen splitsen in, in plaats van het makkelijker te maken.

Zo ook in Purmerend, van waaruit je makkelijk kunt forenzen naar Amsterdam. Op een gegeven moment kocht een belegger drie eengezinswoningen en deelde die op in appartementen van achttien vierkante meter, vertelt beleidsmedewerker Annemieke Molenaar.

Dat ging de gemeente te ver. Nu moeten alle appartementen die door splitsen ontstaan, minstens veertig vierkante meter groot zijn. En op straat moet genoeg plek zijn voor alle auto’s, fietsen en vuilnisbakken.

De gemeente laat liever tijdelijke woningen neerzetten, omdat ze daarvan de maximale huurprijs kan bepalen, legt Molenaar uit. In het bestemmingsplan kan Purmerend vastleggen hoeveel sociale huurwoningen er moeten komen, en hoeveel middeldure huur.

Dat kan niet bij huizen die er al staan. Zo’n woning van veertig vierkante meter kost volgens Molenaar makkelijk duizend euro per maand. Niet bepaald de betaalbare woningen waar zo’n vraag naar is.

Een woning van veertig vierkante meter kost makkelijk duizend euro per maand. Niet bepaald de betaalbare woningen waar zo’n vraag naar is

En ja, dat betekent dat er soms ruimte leeg blijft staan waar eigenlijk iemand had kunnen wonen, zegt wethouder voor Wonen Thijs Kroese (PvdA). ‘Dat mensen vanwege alle regels besluiten een woning toch niet te splitsen, moeten we voor lief nemen.’

Er is nog een reden waarom gemeenten terughoudend zijn met splitsen, zegt wethouder voor Wonen Yasin Torunoglu (PvdA) uit Eindhoven, een stad waar opvallend veel mensen groot wonen. Het zijn niet de grote rijtjeshuizen of villa’s in de betere wijken waar beleggers graag huizen opkopen en opdelen. In plaats daarvan kiezen ze de wat verloederde, onpopulaire buurten. De relatief goedkope huizen daar zijn een aantrekkelijke investering.

Samen met de panden die worden verkamerd, levert het straten op waar in de helft van de huizen studenten en arbeidsmigranten op een klein oppervlak wonen. ‘Er wordt wel gesplitst, maar juist op de plekken waar wij dat niet willen’, vat Torunoglu het samen.

Het is paradoxaal: er is veel vraag naar woonruimte, en in theorie zijn er voldoende vierkante meters in bestaande huizen. Maar juist op de plekken waar ruimte is, worden weinig woningen opgedeeld. In plaats daarvan nemen mensen die toch al klein woonden, genoegen met nóg minder ruimte. Het is als een overvolle trein waar toch bijna iedereen in de tweede klas gaat zitten. 

‘Insiders’ en ‘outsiders’ op de woningmarkt

Toch speelt er ook nog iets anders. Het klinkt bijvoorbeeld door bij de Purmerendse woonwethouder Kroese, als die het heeft over het ‘woonmilieu’ in de verschillende wijken. In het stadscentrum accepteert de gemeente het splitsen van huizen best hier en daar, zegt hij. Maar Purmerend heeft ook veel ruimere, landelijk aandoende wijken, waar mensen juist naartoe zijn verhuisd vanwege die rust. Als ze dan opeens meer buren krijgen dan oorspronkelijk gepland, zien ze de stilte in gevaar komen. En schrijven een brief naar de gemeente. ‘Mensen zeggen tegen mij: "Maar moet ik dan naar Hoorn verhuizen?’’’, vertelt de wethouder.

Het is een dilemma waar alle lokale politici mee te maken hebben. Ze willen ruimte maken voor mensen die dringend een huis nodig hebben. Maar ze zijn ook gevoelig voor de protesten van de inwoners die er al zijn. En die laatsten hebben veel meer mogelijkheden om hun stem te laten horen; ze kunnen bij de volgende verkiezingen op een andere partij stemmen. Het is wat onderzoekers de strijd tussen ‘insiders’ en ‘outsiders’ op de woningmarkt noemen. 

Gemeenten kunnen soms best wat soepeler zijn met het splitsen van woningen, schrijven onderzoekers van kennisinstituut Platform31 in een onlangs verschenen rapport. Er zijn genoeg plekken waar relatief weinig mensen in grote huizen wonen en waar niet al de halve straat wordt verhuurd via Airbnb. Het is dan jammer als vergunningen standaard worden geweigerd vanwege het aantal vuilnisbakken of auto’s op straat.

Splitsen kan een redding zijn voor gemeenten die vergrijzen

Want het opdelen van grote huizen heeft ook goede kanten, zegt Susan van Klaveren, een van de auteurs van het rapport. In landelijke gebieden trekken veel jongeren weg omdat ze geen woning kunnen vinden, terwijl ouderen in grote huizen wonen. Door aan te moedigen dat bijvoorbeeld grote boerderijen worden gesplitst in kleinere woningen, kunnen gemeenten jongeren behouden. En als ouderen jonge buren krijgen, hebben ze allicht meteen iemand die naar ze omkijkt.

Splitsen kan dus wel degelijk een bijdrage leveren aan het oplossen van de woningnood. Maar 100.000 tot 150.000 woningen, daarvan zijn we nog ver verwijderd. Daarvoor zijn er te veel tegenstrijdigheden: juist op de plekken waar het opdelen van grote woningen de meeste voordelen heeft, gebeurt het het minst. Voor een volgend stuk wil ik daarom onderzoek doen naar andere manieren om woonruimte beter te verdelen.

Ook Martien Roelofs uit Purmerend kreeg te maken met bezwaren uit de straat. Zijn buren aan één kant bleven klagen over onder andere geluidsoverlast. Uiteindelijk boog een speciale adviescommissie van de gemeente zich over het conflict. Die gaf Roelofs gelijk; hij had terecht toestemming gekregen om zijn woning in tweeën te delen.

Maar de verhoudingen zijn inmiddels zo verzuurd, dat hij en zijn vrouw uiteindelijk hebben besloten te verhuizen. Ze gaan naar een kleinere woning ten noorden van Purmerend. Hun huurder moet eind deze maand het huis uit, en heeft nog niets nieuws gevonden.

Lees verder