Wat een week in politiek Den Haag. Terwijl ministers Hugo de Jonge en Kajsa Ollongren in pak en galajurk op de cover van de verschenen, vergat ChristenUnie-leider Gert-Jan Segers een mapje met documenten in de trein. Daarin zat onder andere

Het ‘formatiedocument’ was opgesteld door VVD en CDA, en bedoeld als handreiking naar D66. Er stonden behoorlijk klonk het in de media. De twee partijen zouden onder andere fors willen ingrijpen

Ik las het document, en was teleurgesteld. Zo ingrijpend is het helemaal niet.

Om te beginnen is er voor een groot deel van de voorgestelde maatregelen al een meerderheid in de Tweede Kamer. Alle partijen willen dat het Rijk sterker gaat sturen op waar en hoe en hoeveel er gebouwd wordt. En bijna allemaal (alleen VVD en SGP hadden dat niet expliciet in hun verkiezingsprogramma staan) willen ze dat er daarvoor een minister van Wonen komt.

Hetzelfde geldt voor de verhuurderheffing: er is allang een Kamermeerderheid voor gehele afschaffing van deze belasting voor woningcorporaties. Die wordt onder In het formatiedocument staat nu dat de heffing kan worden verlaagd – mogelijk zelfs naar nul – als corporaties woningen bouwen en verduurzamen. Dat is een en eerder een stap terug dan vooruit.

Huurinkomsten van beleggers zwaarder belasten

Er staan ook maatregelen in het document die wél nieuw zijn. Zo willen VVD en CDA de huurinkomsten van beleggers op de woningmarkt veel zwaarder belasten. Op dit moment betalen verhuurders van woningen alleen belasting over een fictief rendement dat wordt berekend op basis van de waarde van het huis. VVD en CDA willen nu dat ze belasting gaan betalen over het werkelijke rendement, dat bijna altijd een stuk hoger is.

Het CDA wil verder de aanvangshuur van woningen in de vrije sector – dus de huur bij ondertekening van het huurcontract – aan banden leggen (op dit moment zit er alleen een grens aan de huurverhogingen). Dat is een wens die de meeste linkse partijen hadden opgenomen in hun verkiezingsprogramma, maar die niet voorkwam bij VVD, CDA en D66.

Natuurlijk helpen deze maatregelen wel iets. Want als beleggers minder huur kunnen vragen en meer belasting moeten betalen, kunnen ze ook minder bieden op een huis. In gebieden waar veel beleggers actief zijn, zullen de huizenprijzen dus iets minder hard stijgen.

De ongelijkheid tussen huurders en huiseigenaren aanpakken

Maar de kern van het woonprobleem ligt ergens anders. Als het kabinet wonen betaalbaar wil maken, zal het de ongelijkheid tussen álle huiseigenaren en huurders aan moeten pakken. Want wie een huis heeft, lift mee op de waardestijging en kan meer bieden op een volgend huis. Wie huurt, blijft achter en ziet de maandelijkse woonlasten stijgen.

Begrijp me niet verkeerd. Ik denk niet dat huiseigenaren erop uit zijn zo veel mogelijk te verdienen aan hun woning. Ze moeten gewoon ergens wonen, en de maandelijkse hypotheeklasten zijn al snel een stuk lager dan de torenhoge huur die ze anders zouden betalen. Wie het enigszins kan betalen, wordt door het huidige systeem bijna gedwongen een huis te kopen. Het gevolg: een enorme vraag naar koopwoningen. En torenhoge huizenprijzen.

Wie het enigszins kan betalen, wordt door het huidige systeem bijna gedwongen een huis te kopen

Om daar iets aan te doen, moet het minder voordelig worden om een huis te kopen, en voordeliger om te huren. Een belangrijke manier om dat te doen, staat in een voorstel van De Nederlandsche Bank (DNB), Volgens DNB moet het kabinet het eigen huis verplaatsen van box 1 naar box 3 in de belastingaangifte – van de inkomstenbelasting naar de vermogensbelasting.

Dat klinkt abstract, maar het zou ingrijpende gevolgen hebben. Want in plaats van dat het kopen van een huis belastingvoordelen oplevert, kost het dan extra belasting. In box 1 betalen huiseigenaren belasting over de geschatte inkomsten uit hun eigen woning (zeg maar de huur die ze zouden betalen als ze geen huis hadden gekocht). Omdat ze daar de hypotheekrenteaftrek vanaf mogen halen, komt het inkomen waar ze belasting over moeten betalen lager uit dan wanneer ze geen huis zouden hebben. In box 3 vervalt dit voordeel. Bovendien betalen huiseigenaren belasting

De vraag naar koophuizen zal dan volgens DNB afnemen. Het aandeel koophuizen op de woningmarkt wordt in dat geval kleiner, terwijl dat van huurwoningen juist groter wordt. Daarnaast moet er volgens DNB meer worden gebouwd.

Het zou trouwens kunnen dat de auteurs van het formatiedocument dit ook in hun achterhoofd hadden. Onderaan het hoofdstuk ‘wonen’ staat dat ze het eventueel ook willen hebben over ‘de fiscale behandeling van het domein wonen’. Het is onduidelijk wat dat betekent. Het zou over de hypotheekrenteaftrek kunnen gaan, de manier waarop huiseigenaren belasting betalen over hun eigen huis, of over de overdrachtsbelasting. In ieder geval is het vaag genoeg om niet te veel toezeggingen te doen aan D66.

Om te lezen, kijken en luisteren

De afgelopen tijd was er veel aandacht voor gemeenten die woningbeleggers weren. Meer dan 130 gemeenten hebben een zelfbewoningsplicht voor nieuwbouwwoningen, blijkt uit een enquête van Ongeveer een even groot aantal wil ook een opkoopbescherming invoeren voor bestaande woningen. Sommige voeren die bescherming in de hele gemeente in, andere alleen in bepaalde wijken, schrijft

Maar werkt zo’n opkoopbescherming eigenlijk wel? Dagblad Trouw schreef er in september over en concludeerde: Het Britse tijdschrift The Economist signaleert in de meest recente uitgave dat een groot aantal landen het gemunt heeft op grote investeerders op de woningmarkt. En waarschuwt

Follow the Money van GroenLinks. Zij deed onderzoek naar de woningnood in heel Europa en concludeert: het werkt niet om wonen over te laten aan de markt.

Tot de volgende!

Josta

P.S. Ondertussen gaat de discussie over de oorzaak van de woningnood door. Heeft de wooncrisis nu te maken met een tekort aan nieuwbouw, of vooral met de enorme hoeveelheid investeringen in huizen? Het antwoord: allebei!