Niks mis met bouwen, bouwen, bouwen. Maar dan wel graag sociale huur, zegt deze stadsgeograaf

Vanuit het raam in zijn woonkamer in de Transvaalbuurt in Amsterdam-Oost wijst stadsgeograaf Cody Hochstenbach naar de bakstenen huizen aan de overkant van de straat. Die zijn opgekocht door een belegger die al heel lang bezig is met verbouwen. Die daar zijn nog sociale huur – zoals vroeger de hele buurt. Er wonen gezinnen in woningen van 40 vierkante meter, weet hij te vertellen.

Zelf woont Hochstenbach (32) in een woning die in de vrije sector terecht is gekomen. Er is een ruime woonkeuken met geel zeil op de vloer en er staan veel planten. Een zwart-witte kat ligt te slapen in een mandje bij de verwarming. De woning is zo’n 70 vierkante meter, en kost iets meer dan duizend euro kale huur per maand.

Veel van zijn vrienden en kennissen noemen het een goede deal, vertelt Hochstenbach. Hij begrijpt waarom: in de buurt vragen verhuurders inmiddels zo’n 1.600 euro voor eenzelfde soort woning. Toch frustreert het hem. ‘Ik vind ruim duizend euro per maand voor een arbeiderswoning van een corporatie – dit zijn allemaal gewoon gipsplaatjes wat je hier om je heen ziet – een bijzonder hoog bedrag.’

Die frustratie spreekt ook uit Hochstenbachs nieuwe boek Uitgewoond. Zijn kritiek op het woondebat spreekt me aan, omdat hij inziet dat de oplossingen waar politici en beleidsmakers mee komen, vaak te ver af staan van degenen voor wie ze bedoeld zijn: de woningzoekenden. Ik ben benieuwd wat er volgens Hochstenbach moet gebeuren om een einde te maken aan de wooncrisis.

Hochstenbach wil om te beginnen af van de gedachte die hij bij veel leeftijdsgenoten bespeurt: dat het ‘nu eenmaal zo is dat je een groot deel van je inkomen kwijt bent aan huur’. Hij is woedend dat de tienduizenden dak- en thuisloze mensen in Nederland zo laag op het prioriteitenlijstje van beleidsmakers staan. En dat politici met schijnoplossingen komen.

Een voorbeeld: zowel rechtse als linkse politieke partijen zien middeldure huur als een belangrijke oplossing voor het tekort aan betaalbare huurwoningen. Volgens hen zouden er meer huurwoningen moeten komen die tussen de pakweg 760 en 1.000 euro per maand kosten, om een plek te bieden aan mensen die net te veel verdienen voor de sociale sector, maar geen huis kunnen kopen. 

Maar bijna 30 procent van de mensen met een middeninkomen verdient helemaal niet genoeg voor zo’n middeldure woning, becijferde het Planbureau voor de Leefomgeving. Toch komen deze mensen niet meer in aanmerking voor de sociale sector. En middeldure huurwoningen zijn al helemaal geen oplossing voor mensen die wél recht hebben op een sociale huurwoning, maar al jaren op de wachtlijst staan.

Het woondebat wordt gevoerd door mensen die comfortabel wonen

Hoe komt het dat politici niet begrijpen wat woningzoekenden echt nodig hebben? Volgens Hochstenbach redeneren zij, net als wetenschappers en journalisten trouwens, vaak vanuit relatief comfortabele posities. ‘Ik behoor zelf ook tot de mensen die in zo’n positie zitten, want ik kan mijn huur uiteindelijk prima betalen. Maar ik weet, door ervaringen van vroeger, wat de impact is van dakloosheid.’

Toen Hochstenbach net op de middelbare school zat, raakte zijn vader dakloos. Zijn ouders waren gescheiden; Hochstenbach woonde bij zijn moeder in een sociale huurwoning, zijn vader woonde boven zijn sieradenwinkel in het centrum van Maastricht. Toen de winkel failliet ging, had hij ook geen plek meer om te wonen. In zijn boek beschrijft Hochstenbach hoe daardoor het contact met zijn vader minder werd. Het enige wat ze samen konden doen, was een fietstocht maken. Want dat was gratis.

Inmiddels is Hochstenbach een prominente stem geworden in het debat over de woningnood. Hij is regelmatig te gast in talkshows, waar hij zijn kijk op de woningmarkt verpakt in oneliners (‘we noemen het wel middenhuur, maar het is dure huur’). Aan zijn eigen keukentafel komt hij een stuk verlegener over en neemt hij de tijd om antwoorden te formuleren. Maar de belangrijkste oorzaken én de oplossing voor de wooncrisis heeft hij helder voor ogen.

Oorzaak 1: de politieke focus op huizenbezit

De kern van Hochstenbachs boek: de woningnood is geen natuurverschijnsel, en ook niet onvermijdelijk. Het is het gevolg van politieke ideeën, en het beleid dat daaruit voortkwam. Dat is dus niet iets om je bij neer te leggen.

Er zijn twee belangrijke factoren voor de wooncrisis, legt Hochstenbach uit. De eerste is wat hij ‘de ideologische obsessie met woningbezit’ noemt. In de jaren tachtig won het idee terrein dat zo veel mogelijk mensen een huis moesten kopen. Dat zou ze tot betere en verantwoordelijkere burgers maken. En door het vermogen dat ze dankzij hun woning zouden opbouwen, zouden ze minder afhankelijk worden van het sociale vangnet van de overheid. 

Ook de PvdA wilde het eigenwoningbezit stimuleren – dit zou arbeiders toegang geven tot de middenklasse

Het lijkt een typisch standpunt voor het CDA en de VVD. Maar ook de PvdA – de derde partij die in die tijd veel invloed had – wilde het eigenwoningbezit stimuleren. Het zou arbeiders toegang geven tot de middenklasse. En het trok ook nog kiezers aan. ‘Ze zagen dat Thatcher in het Verenigd Koninkrijk immens populair werd onder de arbeidersklasse, omdat ze arbeiders hun sociale huurwoningen liet overkopen met gigantische kortingen’, zegt Hochstenbach.

En dus kwamen er in Nederland soepelere hypotheekregels, die het mogelijk maakten met hetzelfde inkomen meer geld te lenen. Banken boden nieuwe financiële producten aan, zoals de aflossingsvrije hypotheek. Het werkte: het percentage huishoudens met een koopwoning steeg van iets meer dan 40 procent in 1980 naar 58 procent nu.^*

Maar het idealiseren van het eigen huis had ook een keerzijde. Gecorrigeerd voor inflatie zijn de huizenprijzen sinds de jaren tachtig verdriedubbeld. ^* Uiteindelijk heeft dus één generatie van deze woonpolitiek geprofiteerd. En wie destijds genoeg kapitaal heeft opgebouwd, kan dat ook weer doorgeven aan de kinderen. Daardoor is onder jongvolwassenen van nu een nieuwe kloof ontstaan tussen degenen die wel geld van hun ouders krijgen om een huis mee te kopen en hen die dat niet hebben.

Oorzaak 2: de markt mag het oplossen

De overtuiging dat het grootste deel van de bevolking een eigen huis hoort te kopen, ging ook gepaard met het idee dat de sociale huursector er alleen nog is voor de mensen met de laagste inkomens. Oftewel: alleen voor degenen die zelf niet in staat waren om kapitaal op te bouwen en zo in hun eigen woonbehoefte te voorzien.

Dat betekende dat er flink werd bezuinigd op woningcorporaties. In de jaren negentig werden de subsidies stopgezet en moesten de corporaties hun eigen geld gaan verdienen. Aanvankelijk konden ze dat doen door ook duurdere huur- en koopwoningen te bouwen. En om meer reserves te hebben, fuseerde een groot aantal kleine corporaties tot grotere organisaties.

Maar na een serie schandalen rondom wel heel megalomane projecten werden woningcorporaties aan banden gelegd. Sinds 2013 moeten ze een hoge belasting betalen, de verhuurderheffing. En sinds 2015 mogen corporaties bijna alleen nog maar woningen verhuren aan mensen met een jaarlijks inkomen tot 40.000 euro.  

Om aan geld te komen, werden ze aangespoord woningen te verkopen of over te hevelen naar de vrije sector. Het resultaat: terwijl corporaties in 1985 nog 40 procent van de woningen in Nederland in hun bezit hadden, is dat nu 28 procent. In Amsterdam was de afname nog sterker: daar ging het corporatiebezit van maar liefst 60 procent naar zo’n 40 procent van de huizen.

Het idee dat sociale huur er alleen voor de armsten is en de markt de rest moet oplossen, contrasteert sterk met de periode vóór de jaren negentig. Toen was de opvatting juist dat sociale huurwoningen er voor een brede laag van de bevolking moesten zijn – het idee van volkshuisvesting. De corporatiewoningen die in de decennia na de Tweede Wereldoorlog werden gebouwd, waren meestal van betere kwaliteit dan die van particuliere verhuurders. Zo hadden ze standaard een badkamer en letten de verhuurders erop dat ze groot genoeg waren voor het aantal gezinsleden.

Vlak bij het appartement van Hochstenbach ligt een pleintje met een speeltuin. Eromheen staan lage huizen met gele kozijnen en voortuintjes. Ze zijn begin vorige eeuw ontworpen door architect Hendrik Berlage, die vond dat een dorpse omgeving het beste was voor arbeiders. Ze waren toegankelijk voor een grote groep mensen: een paar straten verderop staat bijvoorbeeld een woonblok dat in dezelfde periode is neergezet door een coöperatie van leraren.

In de buurt staan dit soort voormalige corporatiewoningen inmiddels te koop voor bedragen van rond de 500.000 euro. Wie dat niet heeft, is aangewezen op de particuliere huursector – waar de kwaliteit van de woningen ironisch genoeg weer minder wordt. Hochstenbach is kritisch op de microappartementen en ‘Friends-woningen’ die nu in de binnensteden verrijzen en die een kleine woonruimte per persoon bieden, in ruil voor gedeelde voorzieningen. ‘Volgens mij zijn de mensen die dat promoten over het algemeen niet degenen die er zelf gebruik van moeten maken’, zegt hij.

Wie in aanmerking komt voor een sociale huurwoning, moet in de hoofdstad gemiddeld bijna veertien jaar wachten. Corporaties hebben woningen verkocht of overgeheveld naar de vrije sector. Bovendien bouwen ze sinds de invoering van de verhuurderheffing de helft minder woningen per jaar. Daardoor is het aantal corporatiewoningen onder de sociale huurgrens tussen 2013 en 2019 met 150.000 afgenomen, heeft Hochstenbach berekend. Het gevolg: een grote groep mensen zit klem op de woningmarkt.

De oplossing: investeren in sociale woningbouw

De oplossing volgens Hochstenbach: terug naar een sociale huursector waarin ook de middeninkomens terechtkunnen. Terug naar de volkshuisvesting dus. Alleen dat kan de ongelijkheid op de woningmarkt een halt toeroepen, zegt hij. 

Maar wat betekent dat precies? En wie gaat al die betaalbare woningen dan bouwen? 

Dat hoeven niet per se woningcorporaties te zijn, zegt Hochstenbach. Sterker nog, door alle fusies zijn woningcorporaties grote, logge instanties geworden die niet meer goed kunnen ingaan op de behoeften van hun huurders.

Hochstenbach ziet veel in wooncoöperaties (niet te verwarren met woningcorporaties), verenigingen van mensen die hun eigen betaalbare huurwoningen neerzetten en die gezamenlijk beheren. Tegelijkertijd weet hij ook dat dit lang niet voor iedereen is weggelegd; je moet er de tijd voor hebben, en ook de kennis om je door alle ambtelijke procedures heen te slaan. Hij denkt dan ook dat we uiteindelijk niet zonder de woningcorporaties kunnen. ‘Maar misschien kunnen de wooncoöperaties hen wel corrigeren.’

Wie de woningen ook bouwt, het gaat erom dat ze toegankelijk zijn voor een brede groep mensen, zegt Hochstenbach. Er moeten duidelijke regels zijn voor de hoogte van de huur én de kwaliteit van de huizen. Wat volgens hem ook bij volkshuisvesting hoort: dat de partijen het geld dat ze met de woningen verdienen, inzetten voor nieuwe betaalbare huizen. Om die reden ziet hij commerciële bouwers en ontwikkelaars nog niet zo snel bijdragen aan een brede sociale huursector, hoewel dat volgens hem niet is uitgesloten.

En ja: brede volkshuisvesting zal flink wat subsidie kosten. Maar laten we niet vergeten dat de hypotheekrenteaftrek de staat nu jaarlijks zo’n 9 miljard euro kost, benadrukt Hochstenbach. Als het kabinet dat geld zou inzetten om betaalbare huurwoningen te bouwen, zou het al een eind komen.

Nieuwbouw is noodzakelijk

Critici zullen zeggen dat dit een inefficiënte manier is om de woningnood te bestrijden. Volgens hen zullen de huizenprijzen vanzelf lager worden, zodra marktpartijen flink meer ruimte krijgen om te bouwen. Bijkomend voordeel: op die manier voorkom je de lange wachtlijsten die nu onvermijdelijk zijn om de schaarse hoeveelheid sociale huurwoningen te verdelen.

‘Ik denk dat de markt het alleen zou oplossen als je echt alle vrijheid zou geven. Maar dat gaat volgens mij gepaard met uitwassen’, reageert Hochstenbach als ik dit aan hem voorleg. De laatste vrije ruimte in Nederland zal dan worden volgebouwd, denkt hij. Bestaande segregatie zal bovendien verergeren: de populaire (en dus dure) plekken zijn voor de rijken, de minder gewilde voor de armen. Die laatsten zullen ver van hun werk wonen, in kleine, slecht onderhouden woningen. Hochstenbach noemt het een ‘dystopisch beeld’.

Als er genoeg sociale huurwoningen bij komen, worden ook de wachtrijen korter, zegt hij. Neem Wenen: daar gaat standaard 1 procent van de belastingopbrengsten van de deelstaat naar volkshuisvesting. In 2018 kwam dat neer op 450 miljoen euro. Twee derde van de huizen is eigendom van woningcorporaties, en gezinnen kunnen er met een inkomen tot zo’n 85.000 euro bruto per jaar terecht.

Wie nieuw is in de Oostenrijkse hoofdstad, is net als in Amsterdam aangewezen op de dure vrije sector. Maar de wachttijd voor een corporatiewoning is wel een stuk korter: gemiddeld veertien maanden. 

Tussen de historische bakstenen huizen in Hochstenbachs buurt staan ook een aantal nieuwe blokken. De architecten waren zich er duidelijk van bewust dat ze bouwden in een wijk met veel huizen van de Amsterdamse School. Zo hebben ze patronen gemaakt met de bakstenen in de gevel, en ook groene en blauwe stenen gebruikt. 

Door het raam boven de ingang is te zien dat in de gang het oude embleem van de Handwerkers Vriendenkring hangt, de woningbouwvereniging die zo’n honderd jaar geleden bouwde voor de Joodse bevolking. Als je goed kijkt, is de traditie van de volkshuisvesting nog niet verdwenen uit het straatbeeld.

Meer lezen?