Wie de wooncrisis wil oplossen, moet hierop letten bij de gemeenteraadsverkiezingen

Waar denk jij aan bij de gemeenteraadsverkiezingen?

Grote kans dat het iets is met een hoog kneuterig gehalte. In Arnhem is er ruzie over een muurschildering. In mijn brievenbus in de Amsterdamse wijk IJburg lag een uitnodiging voor een inspraakavond over een zwemsteiger. Niet het soort problemen dat van levensbelang lijkt als er tegelijkertijd een oorlog gaande is aan de rand van Europa.

Maar dat is onterecht. Deze kleine onderwerpen maken deel uit van grotere, belangrijke kwesties waar de gemeente over gaat. Zoals wonen, en daarmee: het oplossen van de wooncrisis. 

Gemeenten bepalen waar nieuwe woningen moeten komen, en wat voor huizen dat moeten zijn. Of een wijk aan vernieuwing toe is, welke woningen worden gesloopt en welke gerenoveerd. Hoe en wanneer de huizen van het gas af gaan. 

Waar kun je op letten als je komende maandag, dinsdag of woensdag in het stemhokje staat?

Stem op een partij die voorstander is van meer sociale huur

Een van de belangrijkste oorzaken van de torenhoge huizenprijzen is de focus op koophuizen. Het gevolg: voor een groot deel van de mensen is een eigen huis juist buiten bereik komen te liggen.

Dezelfde mensen die een koophuis kunnen vergeten, kunnen ook niet meer terecht in de sociale huursector. Dat komt doordat er in 2010 een inkomensgrens is ingevoerd: sociale huurwoningen zijn sindsdien alleen nog beschikbaar voor wie maximaal 40.000 euro bruto per jaar verdient. 

De afgelopen tien jaar is het aantal sociale huurwoningen bovendien behoorlijk afgenomen, met zo’n  150.000 huizen.^* Dat komt doordat de nieuwbouw door corporaties sinds de invoering van de verhuurderheffing in 2013 is gehalveerd.^* Ook hebben zij huizen verkocht en overgeheveld naar de vrije sector. Het gevolg: ellenlange wachtlijsten en een sterke toename van het aantal daklozen.^*

De oorzaken hiervoor liggen deels bij het Rijk. Niet voor niets hebben corporaties stevig gelobbyd tegen de verhuurderheffing, een belasting die ze in totaal zo’n 12 miljard euro heeft gekost. Het huidige kabinet heeft de heffing afgeschaft.

Maar wat minder bekend is, is dat ook gemeenten een beslissende rol spelen in het afbrokkelen van de sociale huursector. Zij zijn immers verantwoordelijk voor de bestemmingsplannen en vergunningen die bepalen waar corporaties mogen bouwen.

Het uitbreiden van de sociale sector moet daarom volgens mij de prioriteit van de lokale partijen zijn. Dat kunnen gemeenten doen door:

• Eisen te stellen aan het percentage sociale huurwoningen in nieuwbouwprojecten. Op dit moment hanteert Rotterdam bijvoorbeeld een percentage van 20 procent. In Leiden is het 30 procent en in Amsterdam 40 procent.
• Grond uit te geven aan woningcorporaties, tegen een lage prijs. Daarvoor moeten gemeenten wel over eigen grond beschikken. Het kan dus handig zijn als ze op plekken waarvan zeker is dat er gebouwd gaat worden, grond kopen om die vervolgens door te geven aan een corporatie. Maar het is belangrijk dat ze dat ook weer niet te veel doen, want ze kunnen er flink wat geld op verliezen als de vastgoedprijzen dalen.
• Af te spreken met corporaties dat deze (bijna) geen woningen meer verkopen.

Sommige gemeenten hebben veel corporatiewoningen, anderen juist weinig

Er zijn grote verschillen tussen gemeenten als het gaat om de hoeveelheid sociale huurwoningen die ze hebben. Terwijl in Rotterdam 44 procent procent van de woningen in handen is van een woningcorporatie, is dat in de Utrechtse gemeente Bunnik maar 15 procent. En in het Gelderse Rozendaal hebben corporaties zelfs minder dan 5 procent van de woningen in handen. Landelijk is hun aandeel aan de woningvoorraad 27 procent.

Je zou kunnen denken: misschien hoeft het percentage sociale huurwoningen niet overal gelijk te zijn. De vraag verschilt immers ook. Maar het werkt ook andersom: als een gemeente geen woningen heeft voor mensen met een relatief laag inkomen, wijken zij uit naar een andere plek. Op die manier kunnen gemeenten de taak om een plek te bieden aan mensen met een relatief laag inkomen, dus ook op elkaar afschuiven. 

Rotterdam breekt juist sociale huurwoningen af

Rotterdam is een goed voorbeeld. De havenstad heeft weliswaar een hoog percentage corporatiewoningen, maar is hard bezig dat aantal te verminderen. Dat moet de stad aantrekkelijker maken voor woningzoekenden met een hoger inkomen (en niet onbelangrijk: het laat de kosten voor uitkeringen dalen).

In Rotterdam-Zuid laat de gemeente daarom sociale huurwoningen afbreken en vervangen door duurdere huizen. Het bekendste voorbeeld is de Tweebosbuurt, maar hetzelfde gebeurt in de Wielewaal of in de Bloemhofbuurt. In totaal moeten er in 2030 twintigduizend sociale huurwoningen minder zijn dan in 2016. ^*

Buurgemeenten als Barendrecht en Capelle aan den IJssel krijgen ondertussen van de provincie de opdracht om meer sociale huurwoningen te bouwen, maar van harte gaat dat niet. Ondertussen hebben woningzoekenden die in aanmerking komen voor een sociale huurwoning niets aan al dat geschuif. Voor hen wordt de woningnood alleen maar groter.

Doorstroming naar middenhuur: een belofte die op zich laat wachten

Hoe zit het dan met de middeninkomens, dus mensen die tussen de pakweg 40.000 en 60.000 euro per jaar verdienen, en die ook moeite hebben om aan een koophuis te komen? Is het niet juist zinvol als gemeenten inzetten op de bouw van woningen voor mensen die net te veel verdienen voor de sociale sector, zodat zij kunnen doorstromen en er sociale huurwoningen vrijkomen voor de mensen die dat echt nodig hebben?

Middeldure huurwoningen zijn voor ongeveer een derde van de mensen met een middeninkomen alsnog te duur

Het klinkt logisch, en het is dan ook een standpunt dat je vaak tegenkomt bij lokale partijen. Maar in de praktijk zal van die doorstroming weinig terechtkomen. Om te beginnen zijn middeldure huurwoningen voor ongeveer een derde van de mensen met een middeninkomen alsnog te duur.^* Zij zouden meer hebben aan een grotere sociale huursector. 

Daarnaast gaat de bouw van middenhuurwoningen moeizaam. Omdat het geen sociale huurwoningen zijn, krijgen ontwikkelaars veel minder korting op de grondprijs. Ze kunnen ook niet tegen gunstige voorwaarden lenen bij de bank, zoals dat bij corporaties wel het geval is.

In de eerste helft van 2020 werden in Amsterdam maar 78 middenhuurwoningen in aanbouw genomen.^* In Utrecht is er verontwaardiging over het ene na het andere bouwprojecten waar de woningen tóch duurder worden.

Corporaties kunnen ook middenhuurwoningen bouwen

Uiteindelijk is het volgens mij beter als de inkomensgrens en de huurgrens voor de sociale sector omhoog gaat, zodat ook middeninkomens daar een plek kunnen vinden. Maar daar gaan gemeenten niet zelf over; het is een beslissing van het Rijk. 

Wat gemeenten dan wel kunnen doen? Zij kunnen met corporaties afspraken maken over het verhuren van sociale huurwoningen aan mensen die daar net iets te veel voor verdienen, en over de bouw van middeldure huurwoningen. En over het uitbreiden van de sociale huursector, zodat de druk om door te stromen voor de middeninkomens wat afneemt.

Gemeenten kunnen ook strenge eisen stellen aan projectontwikkelaars die woningen voor de middengroepen bouwen. En ook hier geldt: een gemeente die eigen grond heeft, heeft het makkelijker. Want ontwikkelaars accepteren die eisen een stuk makkelijker als ze in ruil daarvoor korting krijgen op de grondprijs.

Gelukkig komt de bouw van middeldure huurwoningen de laatste tijd iets beter van de grond. In de provincie Utrecht zijn de afgelopen jaren honderden van zulke woningen gebouwd, al zit de huur van de meeste woningen dichter bij de 1.000 dan bij de 760 euro per maand. En in Amsterdam ging de bouw van bijna 1.800 woningen in het middensegment van start.

Meer lezen?