Jubelton? Hypotheekrenteaftrek? Aan deze maatregel hebben starters (en de samenleving) wél iets

Laatst sprak ik op een bruiloft een paar oude bekenden, laten we ze hier Carla en Rogier noemen. Terwijl we in de avondzon zaten met een glas witte wijn, vertelden ze over hun plan om hun huis te verkopen en naar Spanje te vertrekken.

Dat huis hadden ze zes jaar geleden gekocht voor ongeveer twee ton. Nu onvoorstelbaar weinig voor een ruim appartement in Amsterdam, maar ook toen al goedkoop. Door met een groep mensen in eigen beheer een gebouw neer te laten zetten, hadden ze de kosten weten te drukken.

Mijn vriend en ik zagen dat project destijds ook wel zitten. We woonden al een tijdje buiten de stad, maar overwogen een terugkeer naar Amsterdam. De bank lachte ons nog net niet uit. Als freelancers met een onzeker en wisselend inkomen maakten wij geen enkele kans op een hypotheek.

Die boot hebben we nu voorgoed gemist. Ons inkomen steeg sindsdien hooguit een beetje, terwijl de huizenprijzen razendsnel omhoog vlogen. En zo zitten we op ons vijfenveertigste niet alleen zonder arbeidsongeschiktheidsverzekering en noemenswaardig pensioen, maar ook nog eens aan de verkeerde kant van de huizenmarkt.

De financiële situatie van Carla en Rogier ziet er heel wat rooskleuriger uit. Na de verkoop van hun huis kunnen zij tien jaar in Spanje leven zonder te hoeven werken. Daar voelen ze zich zelf ook heus wel een beetje ongemakkelijk over. Toch kan je het ze moeilijk kwalijk nemen dat ze die vier ton overwaarde in hun zak steken.

Electorale zelfmoord

Maar daar dacht de Amerikaanse journalist en econoom Henry George (1839-1897) heel anders over. Al in de negentiende eeuw zag George hoe grondeigenaren slapend rijk worden dankzij – en ten koste van – de rest van de gemeenschap.

Eigenlijk is dat heel simpel: op de plekken waar de overheid investeert in wegen, scholen, ziekenhuizen en andere publieke voorzieningen, wordt de omliggende grond – en daarmee de woningen – meer waard. De aanwezigheid van gezellige restaurants, leuke winkels en kapitaalkrachtige buren doet de rest. Zonder dat je daar als grond- of huiseigenaar iets voor hebt hoeven doen, krijg jij die overwaarde dus in je schoot geworpen.

Volgens George zou het rechtvaardiger zijn als dit onverdiend inkomen terugvloeit naar de samenleving, die deze waarde immers heeft gecreëerd. In zijn boek Progress and Poverty kwam hij met een even simpele als doeltreffende oplossing om dit te realiseren: hef belasting op grond. Daarmee verdient de overheid haar investeringen terug en zullen de prijzen van grond minder hard stijgen.

Economen zijn vrijwel unaniem enthousiast over de grondbelasting, die zij als efficiënt én rechtvaardig zien

Tijdens zijn leven wist George heel wat mensen achter zijn land value tax te krijgen, maar na zijn dood nam de populariteit van de door hem geleide beweging snel af. Toch zijn er nog steeds overal ter wereld georgistische organisaties actief. In Nederland heeft mijn opa, Wim Costerus, een poging gedaan de idealen van Henry George te verwezenlijken. Hij richtte daarvoor in 1971 Stichting Grondvest op.

Economen zijn vrijwel unaniem enthousiast over de grondbelasting. In mijn vorige artikel hierover voerde ik de ene na de andere hoogleraar economie en zelfs een rijtje Nobelprijswinnaars op, die allemaal van mening zijn dat een grondbelasting efficiënt én rechtvaardig is.

Maar in de Nederlandse politiek heeft de land value tax nooit terrein gewonnen. Ook nu is er geen enkele politicus te vinden die voor de belasting pleit. Hoe komt dat?

‘Dat zou electorale zelfmoord kunnen zijn’, stelt hoogleraar economie Bas Jacobs. Althans, zegt hij, elke keer dat een econoom ideeën oppert waardoor het eigen huis minder waard wordt, volgt er een stroom van woedende reacties.

Na de publicatie van mijn vorige stuk over grondbelasting, vielen de negatieve reacties me wel mee. Wel wilden veel Correspondentleden graag weten: wat betekent die grondbelasting voor mijn eigen portemonnee? ‘Zou ik volgens dit artikel dan meer belasting moeten betalen dan prins Bernhard over een tussenwoning in hartje Amsterdam?’ vroeg iemand met 800 m2 grond in Twente zich bijvoorbeeld af.

Dit raakt direct aan een andere veelgestelde vraag: wie wordt hier nou rijker van en wie armer? Volgens Henry George zou grondbelasting alle andere belastingen overbodig maken, maar gaan grote bedrijven en de superrijken dan meer of minder belasting betalen? Oftewel: hoe rechtvaardig is deze belasting nou echt?

Ten onder aan het eigen succes

Laten we eens kijken hoe een grondbelasting in de praktijk uitpakt. In Nederland is deze belasting er weliswaar nooit gekomen, maar in andere landen is er wel mee geëxperimenteerd.

Bijvoorbeeld in Canada. Daar boekten aanhangers van Henry George in de provincie British Columbia in 1890 hun eerste overwinning. De belasting op woningen en gebouwen ging omlaag, en die op grond omhoog. In 1910 was Vancouver de eerste stad in de provincie die de belastingen op gebouwen zelfs helemaal afschafte en alleen nog belasting hief over de grond.

De maatregel was populair onder de bevolking. Het idee dat de winst op grond niet aan individuen ten goede hoort te komen werd in die tijd breed gedeeld. Net als het geloof dat de grondbelasting de economische voorspoed versterkte, waar iedereen baat bij had. Er was echter één groep die er minder blij mee was: grondeigenaren.

Die vonden het maar niks dat het braak laten liggen van land onbetaalbaar werd – want de grond bracht niets op, maar kostte wel geld – waardoor ze zich gedwongen zagen het te gebruiken of verkopen. De grondbelasting leidde zo tot de bouw van te veel nieuwe huizen, klaagden zij, waardoor de huren omlaag gingen en er zelfs woningen leeg bleven staan.

Het grootste probleem dat landeigenaren hadden met de land value tax was dus dat-ie deed wat-ie beloofde te doen: wonen betaalbaar maken. ‘De meest overtuigende argumenten vóór de grondbelasting kwamen van de tegenstanders ervan’, concludeert historicus Christopher England, die onderzoek doet naar Henry George en de georgistische beweging.

In die tijd waren huiseigenaren in Vancouver een kleine, maar machtige groep. Mede dankzij de grondbelasting werd die groep langzaamaan steeds groter. ‘Door de lagere huizenprijzen en het ruimere aanbod waren meer mensen in staat een eigen huis te kopen’, vertelt England. Vervolgens zagen ze de waarde van dat huis natuurlijk het liefst stijgen. Maar daarbij zat de grondbelasting hen juist in de weg, want die hield de prijzen laag.

Omdat grond minder waard werd, moest het tarief van de grondbelasting bovendien steeds verder omhoog om nog genoeg overheidsinkomsten te genereren. Dat accepteerden grondeigenaren niet. Daarom werd na een paar jaar de belasting op gebouwen en verbeteringen weer ingevoerd in Vancouver, en vervolgens beetje bij beetje opgeschroefd. Pas in 1984 kwam het experiment met de grondbelasting definitief ten einde: vanaf dat jaar werden gebouwen weer net zo hoog belast als de grond.

‘Als beleid succesvol is, vergeten we vaak waarom het ooit is ingevoerd’, verklaart England. Zo ging de grondbelasting ten onder aan haar eigen succes.

Fiscale cadeautjes

Ook in Nederland is het percentage van de bevolking met een eigen huis de afgelopen eeuw flink toegenomen. Bezat na de Tweede Wereldoorlog nog geen 30 procent van de bevolking een eigen huis, inmiddels is dat 58 procent.^*

Maar anders dan in Canada, waar de land value tax voor overheidsinkomsten zorgde, heeft het stimuleren van het eigenwoningbezit de Nederlandse overheid juist veel geld gekost. En waar de land value tax daar de grondprijzen deed dalen, schoten ze hier juist omhoog.

Dat zit zo. Om het kopen van een huis financieel aantrekkelijk te maken, worden Nederlandse huizenbezitters flink in de watten gelegd met allerlei fiscale maatregelen. Met de hypotheekrenteaftrek natuurlijk, maar ook door woningbezit slechts laag en overwaarde niet te belasten – in tegenstelling tot het vermogen van huurders die ook een spaarpotje voor later aan willen leggen.

Deze miljarden aan subsidie maken wonen helemaal niet beter betaalbaar. Integendeel, zelfs

De laatste jaren bleek dit niet meer genoeg. Door de hoge huizenprijzen werd de woningmarkt steeds minder toegankelijk voor starters, waardoor het huizenbezit niet meer toenam. Dus schoot de regering te hulp met nog meer fiscale cadeautjes. Zoals de jubelton, die ouders hun kinderen belastingvrij mogen schenken, een verlaging van de overdrachtsbelasting en een vrijstelling van de overdrachtsbelasting voor jonge starters op de huizenmarkt.

Door al die fiscale voordelen loopt de overheid jaarlijks miljarden euro’s aan belastinginkomsten mis, rekent stadsgeograaf Cody Hochstenbach voor in zijn boek Uitgewoond. De hypotheekrenteafrek alleen al kost de overheid jaarlijks 9 miljard euro.

Anders dan je zou denken, maken deze miljarden aan subsidie wonen helemaal niet beter betaalbaar. Integendeel: ze zorgen ervoor dat de huizenprijzen nóg verder stijgen.

Dalende huizenprijzen

Hoe meer geld er in de woningmarkt wordt gepompt, hoe duurder de huizen worden. Dat is logisch, legt journalist Hans de Geus uit in zijn boek Waarom ik toch huisjesmelker werd: wie een jubelton van zijn ouders krijgt, kan een ton meer bieden voor hetzelfde huis. Hetzelfde geldt voor de overdrachtsbelasting: het bedrag dat je hier als koper op uitspaart, kan je rechtstreeks bovenop de koopsom gooien. ‘Alleen gaat het geld nu niet meer naar de overheid, maar naar de verkoper. En die kan het gebruiken om op zijn volgende huis meer te bieden. Zo worden de huizenprijzen steeds verder opgedreven.’

Een belasting op grond kan dit patroon doorbreken.

Die heeft namelijk precies het tegenovergestelde effect. Dat rekensommetje is net zo eenvoudig: de belasting die je als grondeigenaar jaarlijks moet afdragen, gaat áf van het bedrag dat je voor een huis kunt betalen. Daardoor dalen de huizenprijzen.

Zoals hoogleraar economie Bas Jacobs het samenvat: ‘In een markt waarin het aanbod niet reageert op de stijgende of dalende prijzen – zoals in de Nederlandse huizenmarkt grotendeels het geval is – vertaalt iedere subsidie zich een-op-een in hogere huizenprijzen, iedere belasting in lagere prijzen.’

Dat klinkt als goed nieuws voor iedereen die graag een huis wil kopen. Maar het is slecht nieuws voor wie al een huis heeft.

‘Op het moment dat je de grondbelasting invoert, daalt de waarde van grond’, vertelt Maarten Allers, hoogleraar economie van decentrale overheden, en voorstander van de invoering van een grondbelasting in Nederland. ‘Dus iedereen die grond bezit, raakt in een keer veel geld kwijt.’

Dat maakt de invoering lastig, erkent hij. Hoewel je de pijn natuurlijk kunt verzachten door compensatiemaatregelen voor getroffen eigenaren, of een geleidelijke invoering van de grondbelasting.

Huiseigenaren stemmen rechtser

Politici zijn huiverig om een maatregel in te voeren die lijnrecht in lijkt te gaan tegen de belangen van huizenbezitters. Niet voor niks waren het in Canada vooral wetenschappers en beleidsmedewerkers die nog de voordelen van grondbelasting benoemden. Vertegenwoordigers van belangengroepen en gekozen politici waren heel wat minder enthousiast.

Zo vond de directeur van een vereniging van veehouders het in 1974 maar gek dat boeren via de grondbelasting moesten bijdragen aan openbaar onderwijs en openbare zwembaden. De kans dat ze daar zelf gebruik van zouden maken was immers vrij klein, oordeelde hij. De burgemeester van Victoria, Peter Pollen, zei het nog stelliger.^* Huiseigenaren meer belasting laten betalen om de kosten van het openbaar onderwijs te dekken? ‘Well, that’s like asking me if I’m in favor of a genocide.’

Met het subsidiëren van het eigen woningbezit hebben rechtse partijen hun eigen electoraat gecreëerd

Ook in Vancouver wonnen de privébelangen van huiseigenaren het uiteindelijk van het publieke belang. En dat is hoe het meestal gaat, volgens Christopher England. ‘Huiseigenaren zijn beter georganiseerd dan huurders en hebben grotere financiële belangen bij het beleid.’

Met het subsidiëren van het eigen woningbezit hebben rechtse partijen hun eigen electoraat gecreëerd, stelt Cody Hochstenbach. Hij verwijst naar wetenschappelijk onderzoek uit binnen- en buitenland dat laat zien dat huiseigenaren rechtser en conservatiever stemmen dan huurders. Ze hebben minder zin om mee te betalen aan collectieve voorzieningen, omdat ze immers hun eigen boontjes wel kunnen doppen. ‘Vooral onder kopers die hun woning in waarde zien stijgen, kalft de steun voor herverdeling en sociaal beleid af.’

Zolang huiseigenaren in de meerderheid zijn, lijkt een grondbelasting daarom weinig kans te maken.

Maar uiteindelijk heeft iedereen baat bij een betaalbare en toegankelijke woningmarkt, het belangrijkste effect van grondbelasting. Ook al zit je zelf comfortabel in je koophuis, als de docent van je kinderen, de verpleger van je bejaarde ouders en de vuilnisman die je straat schoonhoudt geen huis meer kunnen betalen, raakt dat ook jou, waarschuwt Hochstenbach.

En dan nog even over de vermogensongelijkheid, waar Correspondentleden zich onder mijn vorige stuk zorgen over maakten. Als we het daarover hebben, staren we ons meestal blind op rijkste 1 procent: de grote bedrijven en de superrijken. Maar we vergeten vaak de vermogenskloof die zich dwars door onze eigen vriendenkring, collega’s en familie heen aftekent: die tussen huurders en huiseigenaren.

En die kloof wordt bij ongewijzigd beleid alleen maar groter.

Collectief vermogen

Kunnen we ons een maatschappij voorstellen waarin de waardestijging van grond en woningen niet meer bij huiseigenaren terechtkomt, maar terugvloeit naar de samenleving? Waarin we onze woning niet meer hoeven te zien als investering en deel van ons pensioen? Maar gewoon, als dak boven ons hoofd?

Zelf woon ik al veertien jaar in een woonvereniging die dit als uitgangspunt heeft.

Samen met zeventien andere huishoudens wonen mijn vriend en ik in de Betuwe, op een oud landgoed van ruim 7 hectare grond. Het eigendom van het land en de gebouwen is ondergebracht in een stichting, die we als bewoners samen beheren.

Op onze persoonlijke bankrekening zie je de waarde van het landgoed daarom niet terug. En toch, als ik om me heen kijk, naar onze moestuinen en fruitboomgaard, de sauna en zwemsteiger aan de rivier, het grote park, het voetbalveld en de speeltuin, kan ik mezelf moeilijk arm voelen.

Al deze collectieve voorzieningen hadden we alleen nooit kunnen betalen. Het is het opgebouwde vermogen waaraan iedereen die hier de afgelopen dertig jaar heeft gewoond heeft bijgedragen. En als wij ooit weggaan, krijgen we geen zak met geld mee, zoals Carla en Rogier, die uit hun Amsterdamse woonproject vertrekken. In plaats daarvan genieten de volgende bewoners van deze gezamenlijke welvaart. Zo laat onze woonvereniging op kleine schaal zien hoe een grondbelasting op gemeentelijk of landelijk niveau zou kunnen werken.

En geloof het of niet, maar Carla en Rogier gaan nu in Spanje op zoek naar precies zo’n manier van samenleven. Misschien komt het geld dat ze meebrengen dan toch nog goed terecht.

Meer lezen: