Kan ik nu eindelijk een woning kopen? En nog acht vragen over de dalende huizenprijzen

Je zou het bijna zijn vergeten: de huizenprijzen kunnen ook dálen. Dat bleek afgelopen donderdag uit de cijfers^* die makelaarsvereniging NVM presenteerde.

Afgelopen kwartaal lag de gemiddelde verkoopprijs van een bestaande woning 5,8 procent lager dan in het kwartaal daarvoor. Het is de grootste daling die ooit in een kwartaal is gemeten. 

Voor waarnemend NVM-voorzitter Lana Gerssen reden genoeg om te constateren dat er sprake is van een keerpunt op de oververhitte woningmarkt. Op Twitter buitelden experts over elkaar heen met de mededeling dat ‘het begonnen is’.

Is dat zo? Gaan de huizenprijzen inderdaad verder dalen? En hoe komt dat? En kunnen starters op de woningmarkt nu dan eindelijk een huis kopen?

Is dit inderdaad het begin van een sterke daling van de huizenprijzen, zoals we die zagen tijdens de financiële crisis van 2008?

Dat is lastig te zeggen. De grote daling van het afgelopen kwartaal is opvallend, en economen voorspellen al langer dat de huizenprijzen zullen dalen. Maar het is belangrijk om op te passen met voorbarige conclusies. 

De daling van 5,8 procent was op kwartaalbasis. Op jaarbasis – de manier waarop de huizenprijzen meestal worden bekeken om seizoenseffecten uit te sluiten – zijn de huizenprijzen nog altijd met 2 procent gestegen. Al is dat wel een minieme stijging vergeleken met bijvoorbeeld vorig jaar. Toen stegen de prijzen met ruim 20 procent. 

Bovendien geldt de daling alleen voor de prijzen van bestaande huizen. De prijzen van nieuwbouwwoningen gingen nog altijd omhoog.

De cijfers van de NVM zijn daarnaast vaak wat extremer dan die van het CBS en het Kadaster, die pas wat later komen. Die laatste twee corrigeren beter voor, bijvoorbeeld, variaties in het soort woningen dat van eigenaar wisselt. Toch geven de cijfers van de NVM een goede indicatie, zegt Nic Vrieselaar, econoom bij de Rabobank.

Ten slotte is nog een hoop onzeker: het is niet duidelijk hoe de oorlog in Oekraïne zich ontwikkelt, hoe sterk de energieprijzen zullen stijgen en hoe dat de inflatie beïnvloedt. Ook moet nog blijken wat de invloed is van het pakket om de koopkracht te stutten, en het prijsplafond voor energie.

Wat voor invloed heeft onzekerheid op de huizenprijzen?

Het vertrouwen dat mensen in de woningmarkt hebben, geldt als cruciale factor als het gaat om het stijgen of dalen van de huizenprijzen. Wanneer het economisch slecht gaat, waardoor veel mensen denken dat de huizen minder waard zullen worden, zullen ze minder snel een huis kopen. Ook als ze dat in principe nog wel kunnen betalen. 

En hoe staat het nu met dat vertrouwen in de woningmarkt? 

Niet zo goed. Het Centraal Bureau voor de Statistiek maakte in september al bekend dat het consumentenvertrouwen een nieuw dieptepunt heeft bereikt. Consumenten waren nog nooit zo negatief over de economie en hun financiële situatie, schreven de onderzoekers. 

De Vereniging Eigen Huis (VEH) neemt elk kwartaal een enquête af over het vertrouwen in de koopwoningmarkt. De laatste enquêteresultaten – uit het tweede kwartaal van dit jaar – vielen iets positiever uit dan de cijfers van het CBS, maar het vertrouwen was evengoed flink gedaald.

Volgens de VEH is dat een reactie op de afvlakking van de huizenprijzen (de daling waar de NVM het nu over heeft, was toen nog niet bekend). Dat laat zien dat het een vicieuze cirkel kan zijn: als de huizenprijzen dalen, daalt ook het vertrouwen in de huizenmarkt, wat de prijzen opnieuw doet dalen. Wat ook een rol speelt, is dat de deelnemers aan de VEH-enquête denken dat de hypotheekrente verder zal stijgen.

Wat heeft de hypotheekrente met de huizenprijzen te maken?

De hypotheekrente is de rente die je moet betalen over je hypotheek, dus over het bedrag dat je bij de bank hebt geleend om je huis te kopen. Hoe hoger de hypotheekrente, hoe hoger de maandlasten van huiseigenaren worden. Als de rente hoog is, kunnen potentiële kopers zich dus een minder duur huis veroorloven. 

De hypotheekrente was jarenlang heel laag, maar is sinds vorig jaar meer dan verdubbeld. Voor een hypotheek met NHG, waarbij de rente voor tien jaar vaststaat, is de rente gemiddeld 4 procent.

Wie of wat bepaalt de hypotheekrente?

Dat doen de banken, op basis van de rente die zij op hun beurt moeten betalen om geld te lenen. Het verschil tussen de rente die banken zelf betalen en de hypotheekrente, is dat wat banken verdienen aan het verstrekken van hypotheken. 

Banken lenen geld op de zogeheten kapitaalmarkt. In principe wordt de rente daar bepaald door de vraag naar geld en het aanbod ervan. Maar de centrale banken – in ons geval de Europese Centrale Bank (ECB) – beïnvloeden de rente, om zo de inflatie te beïnvloeden. 

Na de financiële crisis was de inflatie laag, en dus kocht de ECB staatsleningen op – ze leende dus geld aan staten. Dat maakte het goedkoop om geld te lenen, en spoorde ondernemers aan om te investeren. Op dit moment is de inflatie juist hoog, onder meer door de oorlog in Oekraïne, de hoge olie- en gasprijzen, logistieke problemen en personeelstekorten. De ECB probeert de economie nu dus juist af te remmen, en verhoogt dus de rente.

Beïnvloedt de werkgelegenheid de huizenprijzen?

Werkgelegenheid is in de economische modellen de derde factor die de huizenprijzen beïnvloedt. Daar gaat het juist goed mee: bijna alle sectoren hebben een tekort aan personeel. Dat zou de daling van de huizenprijzen kunnen dempen, want wie een baan en dus een stabiel inkomen heeft, kan makkelijker een hypotheek krijgen. Bovendien kunnen zowel de inflatie als het personeelstekort ertoe leiden dat de lonen omhooggaan.

En heeft nieuwbouw ook nog effect?

Op de korte termijn niet. De invloed van de rente, het vertrouwen en de werkgelegenheid is zo groot dat de prijzen opeens kunnen dalen als het op één of meerdere van die vlakken slecht gaat. Het maakt dan niet uit dat er een tekort aan woningen is. 

Op de lange termijn heeft de bouw van nieuwe huizen wel enig effect. Als het woningtekort met 1 procentpunt afneemt (dus bijvoorbeeld van 4 naar 3 procent van het totale aantal woningen), dalen de huizenprijzen met zo’n 2 procent, schreef De Nederlandsche Bank eerder op basis van empirisch onderzoek.^*  

Daar staat tegenover dat er nog meer factoren zijn die de prijzen laten stijgen. Als een plek eenmaal populair is (zoals een grote stad), trekken er bijvoorbeeld snel veel nieuwe mensen naartoe. De bouw van nieuwe woningen op zo’n plek vlakt dat effect wel iets af, maar afgaande op het onderzoek maakt nieuwbouw het prijsopdrijvende effect van de trek naar de steden niet ongedaan.

Kan ik nu eindelijk een huis kopen?

Dat valt te bezien. De prijsdaling is tot nu toe relatief laag, vergeleken bij de enorme stijgingen van de afgelopen jaren. Tegelijkertijd is de rente wel enorm gestegen, waardoor de maandlasten hoger worden en huizenkopers minder kunnen lenen. Voor starters is het daardoor eerder moeilijker dan makkelijker geworden om een huis te kopen. 

Volgens Vrieselaar, van de Rabobank, wordt het kopen van een huis bij de huidige rente pas voordeliger als de prijzen met zo’n 30 procent dalen. Nog even geduld, dus.

Dit artikel is gebaseerd op een eerder verhaal dat ik schreef over de huizenprijzen. De factoren die de stijging en/of daling van de prijzen beïnvloeden, komen daar ook al in voor. Ik heb de informatie wel geüpdatet en aangepast aan de huidige situatie.