Beste,

Wat is ervoor nodig om aan meer betaalbare woningen in Nederland te komen? Tot nu toe dacht ik dat het antwoord simpel was: laat woningcorporaties meer bouwen.

In mijn hoofd had ik huisbazen namelijk opgedeeld in twee categorieën. Ten eerste de woningcorporaties, die geen winst maken, korting krijgen op de grond die ze kopen en geld kunnen lenen met een garantie van de overheid. Ze kunnen dus woningen bouwen met een relatief lage huur (op dit moment zo’n 760 euro per maand).

De tweede categorie zijn beleggers. Zij hebben niet de financiële voordelen waar de corporaties gebruik van maken én ze willen winst maken. Daarom verhuren zij over het algemeen duurdere woningen.

dacht ik altijd. Die zouden meer sociale huurwoningen moeten bouwen. Én woningen voor mensen die net iets meer verdienen dan 40.000 euro per jaar, maar voor wie de huren in de vrije sector te hoog zijn.

Maar er is nog een mogelijkheid, leerde ik toen ik me de afgelopen tijd verdiepte in de grootste huisbazen van de vrije huursector. Dat zijn over het algemeen bedrijven die woningen financieren met geld van verzekeringen en pensioenfondsen. Ze hebben dus een dubbel doel: woningen verhuren én pensioenen en verzekeringen veiligstellen.

Een paar decennia geleden waren het vaak juist deze beleggers die betaalbare woningen verhuurden.

Pensioenfonds ABP was ooit de grootste sociale huisvester

Neem ambtenarenpensioenfonds ABP. In de jaren tachtig was dat fonds de grootste verhuurder van sociale huurwoningen, las ik in Net als andere pensioenfondsen kon ABP gebruikmaken van subsidies voor nieuwbouw en Het pensioenfonds voelde bovendien de maatschappelijke plicht om bij te dragen aan een oplossing voor de woningnood. En dus bleven de huren laag.

Hier kwam een einde aan toen de Nederlandse overheid de subsidies en garantie afschafte en – net als veel andere Europese landen – de regels voor het verstrekken van leningen door (internationale) banken versoepelde. Ook pensioenfondsen en verzekeraars kregen meer mogelijkheden: ze mochten bijvoorbeeld meer in het buitenland gaan investeren.

Om ook zonder steun van de overheid te overleven, veranderden pensioenfondsen zoals het ABP hun beleggingsstrategie. Ze gingen minder letten op het maatschappelijk belang van vastgoed, zoals het oplossen van de woningnood, en meer op het rendement dat ze met gebouwen konden behalen.

Ze brachten hun vastgoed onder bij zelfstandige bedrijven. Op die manier konden ze makkelijker in het buitenland beleggen en ook geld van andere pensioenfondsen aantrekken om panden te kopen. De woningen van het ABP kwamen terecht bij Vesteda; het pensioenfonds voor de bouw (bpfBouw) richtte Bouwinvest op.

Op dit moment zijn deze twee bedrijven de grootste eigenaren van huurwoningen in de vrije sector in Nederland. Samen hebben ze meer dan 45.000 huurwoningen.

Nadat ze zelfstandig waren geworden, richtten deze bedrijven zich op duurdere woningen. Vesteda financierde bijvoorbeeld luxe woontorens op de Amsterdamse Zuidas en de Rotterdamse Kop van Zuid. Er ontstonden gebouwen waar bewoners vanuit hun appartement zó in hun badjas de lift kunnen nemen naar het zwembad.

Betaalbaar bouwen lukt niet meer

Nu is er veel aandacht voor de bouw van middenhuurwoningen, dus huizen voor mensen die te veel verdienen voor de sociale huursector, maar te weinig om een huis te kunnen kopen. In de woonplannen van minister Hugo de Jonge en de woonvisies van een heel aantal gemeenten gelden de pensioenbeleggers als dé partijen om dat te doen.

Maar de bouw van middenhuurwoningen gaat moeizaam. In Amsterdam blijft het aantal nieuwe woningen tussen de 760 en de 1040 euro per maand achter In Utrecht is er verontwaardiging over het ene na het andere bouwproject

Het leidt tot een debat tussen beleggers en beleidsmakers dat steeds verder vastloopt. Gemeenten en het Rijk vinden dat de beleggers te veel gericht zijn op winst, met als gevolg dat de woningen die ze bouwen steeds zo duur worden. 

De beleggers beweren dat de omstandigheden waaronder ze woningen moeten financieren het bouwen van betaalbare huizen onmogelijk maken. De regels voor de hoogte van de huren mogen niet te streng worden, beweren zij, en de grondprijzen zijn volgens hen te hoog.

Wat is ervoor nodig om het tij te keren?

Ik denk dat de oorzaak dieper ligt: bij de liberalisering in de jaren negentig en de veranderende opvattingen over beleggen in woningen die hiervan het gevolg waren. De nadruk is te veel op het rendement komen te liggen dat beleggers met woningen behalen, en op hun onafhankelijkheid van de overheid. Dat ging ten koste van het maatschappelijke belang van de huizen.

Ik ben benieuwd wat er moet gebeuren om institutionele beleggers zoals pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen opnieuw in staat te stellen om betaalbare woningen te financieren en verhuren. Heeft het zin om opnieuw subsidies voor de woningbouw in te voeren? Of de regels voor internationale investeringen in vastgoed weer strenger te maken? 

Als je hier verstand van hebt, kom ik graag met je in contact. Stuur in dat geval een mail naar josta@decorrespondent.nl. Alvast bedankt, en wordt vervolgd!

Om te lezen, kijken en luisteren

  • Fotograaf Sem Langendijk groeide op op het Westerdokseiland in Amsterdam, waar tot het begin van deze eeuw krakers woonden in oude havenloodsen. Hij maakte mee hoe rafelrandjes als deze plek verdwenen, en bracht onlangs een fotoboek uit met beelden van oude havengebieden in Amsterdam, Londen en New York. Er straalt nostalgie uit, waar ik iets van herken (ik keek als kind uit op het Westerdokseiland). Maar Langendijks boek doet meer dan dat: het roept de vraag op voor wie de stad is. En wat er gebeurt als economische keuzes leidend zijn bij de inrichting ervan. Een selectie van de foto’s verscheen in
  • En als je – bijvoorbeeld in de kerstvakantie – wat meer tijd hebt, raad ik van The New York Times-journalist Andrea Elliott aan. Acht jaar lang volgde Elliott Dasani, een dakloos meisje uit New York. Het leverde een indringende kijk in haar leven op, én een goede analyse van waar het misgaat in het daklozenbeleid en de kinderbescherming. Ook heel leerzaam voor Nederland.

Over vier weken is het alweer kerst, dus mijn volgende nieuwsbrief verschijnt in het nieuwe jaar. Ik wens je alvast een heel fijne tijd, en tot dan!

Josta

Nieuwsbrief Deze updates in je inbox ontvangen? Dat kan! Elke vier weken stuur ik een mail met updates over mijn onderzoek, artikelen en wat ik verder zoals tegenkom. Schrijf je hier in voor mijn nieuwsbrief