Telosa, de stad van de toekomst. Ergens in een woestijnachtig gebied in de Verenigde Staten zal de ideale stad verrijzen.

Groen natuurlijk, met schone lucht, duurzaam opgewekte energie en prima openbaar vervoer. School, werk en winkels binnen vijftien minuten voor iedereen lopend of fietsend te bereiken. Het zou de meest eerlijke en inclusieve stad ter wereld worden.

Dit is de droom van de Amerikaanse miljardair Marc Lore, voormalig CEO van de Amerikaanse supermarktketen Walmart. Er is nog geen huis gebouwd, zelfs nog geen locatie voor gevonden. Toch kunnen, als het aan Lore ligt, al in 2030 de

Maar hoe bouw je een sociale en rechtvaardige stad? Simpel, meent Lore: door van de grond gemeenschappelijk eigendom te maken. Hij wil een stuk land van ruim 60.000 hectare kopen en dat in z’n geheel aan de toekomstige gemeenschap van Telosa schenken. Bewoners gaan huur betalen voor het gebruik van een stukje grond, en daarvan worden de – uiteraard uitstekende – publieke voorzieningen en infrastructuur gefinancierd.

Lore presenteert zijn stad als innovatief en ultramodern. Maar de grap is: dit ‘nieuwe’ model van gemeenschappelijk grondbezit lijkt verdacht veel op iets wat we in Nederland al meer dan honderd jaar kennen:

Dankzij erfpacht kon de hele stad profiteren

Eind negentiende eeuw werd in Amsterdam het erfpachtstelsel ingevoerd om de Nieuw ontgonnen grond werd voortaan niet meer verkocht, maar bleef eigendom van de gemeente.

En nog altijd kun je in het grootste deel van Amsterdam wel een woning kopen, maar niet de grond eronder. De grond huur – of pacht – je dan van de gemeente. Ook waaronder Den Haag (1911), Rotterdam (1973) en Utrecht (1974), hoewel de meeste dat alleen deden voor een deel van hun grond.

Álle inwoners samen maken de stad tot wat ze is

Ooit was erfpacht net zo vernieuwend en progressief als het utopische Telosa. Dankzij de erfpacht kon de hele stad ervan profiteren dat de grond steeds meer waard werd – niet alleen huiseigenaren, maar ook mensen met een huurwoning.

Wel zo eerlijk, vond de sociaalliberale wethouder de grondlegger van het Amsterdamse erfpachtstelsel. Want álle inwoners samen maken immers de stad tot wat ze is. En het is de gemeente die investeert in wegen, scholen, bibliotheken en De gemeente Amsterdam betaalt deze voorzieningen deels uit de inkomsten van erfpacht: in 2019 zorgde de erfpacht voor

Erfpacht klinkt dus als een prachtidee. En in het licht van de is het ook nog eens hartstikke actueel. Toch begint vrijwel iedereen te zuchten als je erover begint.

Pogingen tot verbetering werkten averechts

Erfpacht heeft, vooral onder huiseigenaren, een bijzonder slechte reputatie en staat voortdurend ter discussie. Sinds de invoering ervan is er continu aan gesleuteld om problemen op te lossen en aan bezwaren tegemoet te komen.

Maar het is wel opvallend, constateerde adviesbureau Berenschot in een dat er altijd alleen gesleuteld is aan het hoe, nooit aan het waarom. Daardoor stond het om de waardestijging van grond aan de hele gemeenschap ten goede te laten komen, nog lang fier overeind.

Tot de meest recente stelselwijziging, in 2016.

De gemeente Amsterdam had op dat moment al een tijdje een lastig probleem op te lossen. Het bedrag dat een erfpachter maandelijks moet betalen, de zogenoemde canon, werd per woning steeds vastgesteld voor een periode van vijftig jaar. Pas daarna werd het opnieuw berekend, op basis van de dan geldende grondwaarde. Maar in vijftig jaar was die grondwaarde natuurlijk flink gestegen. En een hogere grondwaarde betekent een hogere canon.

Daardoor kwam het voor dat mensen die altijd een paar tientjes per maand hadden betaald, na de herberekening ineens maandelijks honderden euro’s moesten ophoesten. Goed nieuws voor de gemeente, die daardoor extra geld in gemeenschappelijke voorzieningen kon investeren. Maar het bracht wel menig huiseigenaar in de problemen, die niet op die hoge kosten gerekend had.

Eerdere pogingen om hier een oplossing voor te vinden waren gestrand. Totdat het Amsterdamse college van VVD, D66 en SP in 2016 besloot de erfpacht voortaan niet meer onder voortdurende voorwaarden maar onder eeuwigdurende voorwaarden uit te geven. Het verschil in taalkundige betekenis lijkt klein, maar de gevolgen zijn enorm.

Onder het eeuwigdurend stelsel wordt de canon nog één laatste keer vastgesteld, en daarna nooit meer verhoogd (behalve met een Ook erfpachters onder het oude stelsel kregen de mogelijkheid om En iedereen kreeg de kans de erfpacht in één keer af te kopen – voor eeuwig dus.

Maar het eeuwigdurende stelsel loste de oorspronkelijke problemen rondom de erfpacht verre van op. De aanvankelijke jubelstemming onder huiseigenaren en rechtse partijen ebde al snel weg toen erfpachters het voorstel van de gemeente ontvingen om over te stappen op de eeuwigdurende canon of die af te kopen. Het bleek namelijk om torenhoge bedragen te gaan, waarvan de berekeningen zo complex en ondoorzichtig waren dat zelfs experts ze niet meer snapten.

Een doodlopende weg?

Ondertussen waren ook de linkse, progressieve partijen niet blij. Met de keuze voor een eeuwigdurende canon en de mogelijkheid om deze af te kopen, zou alleen de individuele huiseigenaar nog Waar dient de erfpacht dan eigenlijk nog toe?

Diederik Boomsma (CDA) is in de Amsterdamse gemeenteraad Hij vat de situatie treffend samen: ‘Het was niet goed, maar het is nu nog slechter.’

Niemand is tevreden, maar op wéér nieuwe aanpassingen zit ook niemand te wachten

Niemand is tevreden met het nieuwe stelsel, concludeert ook Berenschot in het Maar op wéér nieuwe aanpassingen zit ook niemand te wachten, vertelt Zeeger Ernsting, GroenLinks-raadslid in Amsterdam. ‘Huiseigenaren niet, die inmiddels bijna allemaal zijn overgestapt naar het nieuwe stelsel en eindelijk duidelijkheid hebben. En politici ook niet, want na jarenlang gesteggel vinden ze dat er nu eerst maar eens rust moet komen in het erfpachtdebat. ​​Bovendien valt er niet zo veel meer aan te sleutelen: de nieuwe afspraken zijn eeuwigdurend en dus onomkeerbaar.’

Dit is trouwens geen exclusief Amsterdams verhaal. Amsterdam was in 2016 zelfs de laatste gemeente die de overstap naar eeuwigdurende erfpacht maakte. Zo deed Den Haag dit al in 1986, Utrecht in 1989 en Rotterdam in 2003.

Vaak is dat het begin van het einde geweest: daarna wordt er steeds minder grond in erfpacht uitgegeven en krijgen mensen vaker de keuze om zelf eigenaar te worden van de grond. In Rotterdam kon dit meteen vanaf 2003, in Utrecht sinds 2016. In andere gemeenten werd het erfpachtstelsel na verloop van tijd zelfs

Erfpacht lijkt dus een doodlopende weg geworden. Tenminste, als manier om de hele gemeenschap Maar je kunt je ook afvragen of erfpacht überhaupt ooit het beste middel is geweest om dit doel te bereiken.

Veertig jaar geleden had mijn opa een beter idee

Veertig jaar geleden was er al een organisatie die voor een alternatief stelsel pleitte. In oktober 1982 stuurde die alle Nederlandse gemeenteraden

‘Veel principiële en praktische motieven pleiten voor het erfpachtstelsel’, stond erin. ‘Maar het is ook waar, dat tegen de erfpacht-praktijk in sommige gemeenten ernstige bezwaren gemaakt moeten worden.’

De brief was geschreven door de bestuursleden van Stichting Grondvest, een organisatie die het gedachtegoed van de Amerikaanse econoom en journalist Henry George (1839-1897) Mijn opa was een van de oprichters, en tientallen jaren de voorzitter ervan.

Volgens Henry George was particulier grondbezit de belangrijkste oorzaak van economische ongelijkheid: omdat grond in waarde stijgt, worden grondeigenaren steeds rijker en de armen armer. Daarom stelde hij een zogenoemde land value tax voor – een belasting waarmee de stijgende grondwaarde niet langer aan individuele grondeigenaren ten goede zou komen,

Grondbelasting en erfpacht dienen dus hetzelfde doel. Toch was mijn opa niet erg enthousiast over erfpacht. Het stelsel moest wat hem betreft in ieder geval níét uitgebreid worden.

Maar over een verbetering van het bestaande stelsel had hij wel zo zijn ideeën. En die bracht hij, met zijn medebestuursleden, graag onder de aandacht van alle

In de brief pleiten de bestuursleden van Grondvest voor een alternatief stelsel, wat zij grondrecht noemen. Ze presenteren het als een soort verbeterde versie van erfpacht. Maar in de brief wordt Van de meeste gemeenten krijgt de stichting dan ook een vrij obligaat briefje terug.

In de evaluatie van de campagne schrijft Grondvest: ‘Wim C [mijn opa, RB] zou zeggen: kan ik niks aan doen – dan moeten ze maar goed lezen wat er staat.’ Maar bij het lezen van de brief bekruipt mij een ander gevoel: hadden ze het niet wat beter uit kunnen leggen? Want ze hadden denk ik best een punt.

Kan dat niet veel eenvoudiger?

Bij mij viel het kwartje toen ik in het rapport van Berenschot ook Erfpacht is eigenlijk een ingewikkelde vorm van grondbelasting geworden, concluderen de onderzoekers. Dus dringt de vraag zich op: kan dat dan niet veel eenvoudiger? 

Dat was precies wat mijn opa en zijn medebestuursleden veertig jaar geleden in hun rondzendbrief hadden geprobeerd uit te leggen. Want een grondbelasting is veel eerlijker dan het huidige erfpachtstelsel, en zorgt bovendien dat de waardestijging van grond wel weer bij iedereen terechtkomt. Laten we de verbeteringen eens op een rijtje zetten:

1. Geen abrupte stijging meer

Huiseigenaren die na vijftig jaar geconfronteerd worden met een fors hogere canon hebben weinig reden tot klagen, meende mijn opa. Dat betekent in feite dat ze 49 jaar lang Hij pleitte er daarom voor de actuele grondwaarde ieder jaar vast te stellen. Dan zouden huiseigenaren niet meer voor dit soort grote verrassingen hoeven te komen staan. Om de pijn te verzachten, kunnen

2. Geen ongelijkheid tussen erfpachters...

Erfpacht is een overeenkomst tussen de gemeente en de gebruiker van de grond. In de praktijk betekent dit dat jouw buurvrouw een heel ander contract met de gemeente kan hebben dan jij – en dus misschien wel een heel ander bedrag moet betalen, ook als de grond onder jullie huizen evenveel waard is.

Je buurvrouw betaalt misschien een veel lager bedrag dan jij, ook als de grond onder jullie huizen evenveel waard is

Stel dat jouw erfpachtcanon net opnieuw berekend is, op basis van de huidige grondwaarde. Maar het contract van je buurvrouw is pas halverwege het tijdvak van vijftig jaar afgesloten. Dan is haar canon berekend op basis van de grondwaarde van vijfentwintig jaar geleden, en blijft ze ook de komende vijfentwintig jaar nog dat veel lagere bedrag betalen dan jij. Niet erg eerlijk dus.

Ook tussen gemeenten onderling bestaan er allerlei verschillende voorwaarden over het gebruik van de grond: econoom Paul Nelisse telde voor zijn proefschrift over erfpacht in 2008 een stuk of

Belastingen daarentegen zijn publiekrechtelijk: de voorwaarden zijn voor alle burgers hetzelfde. Bij een grondbelasting zouden dus geen verschillen tussen mensen in vergelijkbare situaties ontstaan.

3. …of tussen erfpachters en grondeigenaren

Wat ook niet helemaal eerlijk is, is dat niet iedereen erfpacht betaalt: sommige mensen bezitten wél een huis op eigen grond. In Amsterdam is dat juist in de rijke grachtengordel en Vondelparkbuurt. Dat is historisch zo gegroeid: die grond was al in eigendom uitgegeven toen het erfpachtstelsel ingevoerd werd.

De grondeigenaren daar profiteren dus zelf van de waardestijging van grond, terwijl hun stadsgenoten die afdragen voor het publiek belang. Bovendien betalen ze relatief weinig Die is dankzij de erfpachtinkomsten in Amsterdam lager dan in andere gemeenten.

Ook dat pleit voor een grondbelasting: daaraan

4. Begrijpelijk voor iedereen...

Omdat het erfpachtstelsel zo complex en ondoorzichtig is, is het moeilijk om er rekening mee te houden als je een huis koopt. Hierdoor bieden mensen vaak meer voor een huis met erfpacht dan het eigenlijk waard is, als je de (toekomstige) kosten wel mee zou rekenen.

Het zou een stuk duidelijker worden als het tarief jaarlijks aan de grondwaarde wordt aangepast. En als de voorwaarden voor iedereen en overal hetzelfde zijn. Dan weet een huizenkoper beter wat-ie kan verwachten en zal de kosten meenemen in de hoogte van het bod. Op den duur leidt dat zelfs tot lagere huizenprijzen,

5. ...dus ook voor politici

Niet alleen erfpachters zelf, maar ook politici vinden het erfpachtstelsel lastig en ingewikkeld. Het kost raadsleden veel tijd om de voorwaarden en berekeningen te begrijpen. Ook zij overzien vaak niet wat de gevolgen van aanpassingen kunnen zijn. Dat maakt het voor hen lastig om democratische controle uit te oefenen.

Kortom: een grondbelasting is veel eenvoudiger, eerlijker en democratischer dan het erfpachtstelsel zoals we dat nu hebben.

De toekomst van erfpacht

Kunnen we het erfpachtstelsel dan maar beter opdoeken?

Zo ver wil zelfs CDA’er Diederik Boomsma niet gaan, ook al noemt hij het huidige stelsel ‘de grootste diefstal uit de Amsterdamse geschiedenis’. Maar erfpacht heeft alleen een toekomst als er betere consumentenbescherming voor huiseigenaren komt, stelt hij. ‘Bij hypotheken hebben banken bijvoorbeeld een zorgplicht en zijn ze aan allerlei strenge regels gebonden. Een gemeente heeft die zorgplicht bij erfpacht niet, terwijl het om hele complexe financiële constructies gaat, die voor consumenten moeilijk te doorgronden zijn.’

Ook GroenLinks-raadslid Zeeger Ernsting vindt het verkopen van alle gemeentegrond een veel te radicale en onomkeerbare stap, al worstelt hij zichtbaar met het feit dat uitvoering moet geven aan een stelselwijziging waar hij fel tegen gekant was. ‘Die grond is van ons allemaal, dus óók van de huurders.’

Erfpacht kan worden ingezet voor een ander doel: het makkelijker maken voor mensen om een woning te kopen

Maar het mooie van een grondbelasting is dat gemeenten de grond die ze in hun bezit hebben helemaal niet hóéven te verkopen. Erfpacht en grondbelasting kunnen Het ligt daarom meer voor de hand om de onroerendezaakbelasting om te vormen tot een grondbelasting, vindt hoogleraar grond en vastgoedontwikkeling Edwin Buitelaar (Universiteit Utrecht). ‘Je kunt dat gefaseerd invoeren: het deel dat je over woning en opstallen betaalt kan langzaam omlaag, het deel voor de grond

En dan kan erfpacht ingezet worden voor een heel ander doel: het Want wie alleen het huis hoeft te kopen en niet de grond eronder, hoeft dus ook minder geld bij de bank te lenen.

In hun boek over wooncoöperaties beschrijven planoloog Arie Lengkeek en bouwkundige Peter Kuenzli hoe zowel Wenen, München als Zürich al decennialang gemeentelijke erfpacht succesvol gebruikt als

In de Verenigde Staten bestaat sinds de jaren zeventig ook een model dat hierop lijkt: de Community Land Trust. Daarbij is niet de gemeente eigenaar van de grond, maar een stichting zonder winstoogmerk. Bewoners kopen hun huis, en betalen erfpacht aan de stichting voor de grond. Als zij verhuizen, hoeft ook de volgende bewoner alleen het huis van hen te kopen. Zo kunnen ook toekomstige generaties er betaalbaar blijven wonen. Er bestaan inmiddels zo’n 260 initiatieven,

Het geeft te denken over die droomstad van Marc Lore. Het lijkt een mooi ideaal. Maar misschien kan hij zijn miljarden beter gebruiken om de Community Land Trust-beweging te ondersteunen dan een compleet nieuwe stad uit de grond te stampen. Want wie wil er nog naar de woestijn verhuizen als het wonen in bestaande steden betaalbaarder, eerlijker en toegankelijker wordt?

Meer lezen?

Deze belasting maakt alle andere belastingen overbodig Economen zijn het er al meer dan honderd jaar over eens: hef belasting op grond, niet op arbeid. Zo wordt ongelijkheid tegengegaan en wordt wonen weer betaalbaar. Lees mijn analyse Het bizarste idee dat de mens ooit bedacht: dat je een stukje grond kunt bezitten Stervende ecosystemen, uitbuiting, ruimtegebrek: de grote problemen van de mensheid zijn bijna allemaal ontsprongen aan het idee dat ‘land’ iets is dat je privé kunt bezitten. Willen we de planeet leefbaar houden en een écht democratische samenleving, dan moeten we beginnen bij de grond onder onze voeten. Lees de analyse van George Monbiot