Minister Hugo de Jonge staat voor een enorme uitdaging: het tekort aan betaalbare woningen groeit al jaren en zijn beleid moet het tij doen keren.

Hij is er druk mee bezig. Zo stuurde hij een voorstel naar de Tweede Kamer maakte hij afspraken met provincies en wil hij in kunnen grijpen als provincies en gemeenten

Maar een weg uit de wooncrisis is vooralsnog niet in zicht. De Jonge ziet een fundamenteel probleem over het hoofd: de manier waarop woningen worden gebouwd en verhuurd, verhindert dat ze daadwerkelijk betaalbaar worden.

Voor een belangrijk deel van de betaalbare woningen rekent de minister in zijn beleid op beleggers die bouwen met geld uit pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Met iets meer dan 180.000 huizen bezitten ze een relatief klein deel Maar van de 3,3 miljard euro die in 2022 werd geïnvesteerd in nieuwe huurwoningen in Nederland,

Beleggers bouwen en verhuren allereerst om rendement te maken. Of de woningen voor bewoners betaalbaar zijn (of blijven), is daaraan ondergeschikt. 

Huurwoningen bouwen met pensioengeld

Vooropgesteld: dat kun je die beleggers niet kwalijk nemen. Hun taak is nu eenmaal: bijdragen aan een goed pensioen voor werknemers en het veilig stellen van verzekeringsgeld. En omdat ze rendement moeten maken, zijn ze afhankelijk van huurinkomsten.

De Jonge kan dus niet van hen verwachten dat ze de huren laag houden.

Dat de minister toch op beleggers inzet, zit ’m erin dat zij veel geld ter beschikking hebben. Nederland heeft relatief gezien en dan zijn er ook nog internationale pensioenbeleggers die hun oog op ons land hebben laten vallen. Een enorme wall of money dus. En met de lage rente van de afgelopen jaren werd investeren in vastgoed een populaire manier om die te beleggen.

En, anders dan de particuliere beleggers (vermogende individuen die vooral hun eigen kapitaal willen laten groeien), doen de beleggers van pensioen- en verzekeringsgeld (in jargon: institutionele beleggers) dat voornamelijk door te investeren in nieuwbouw.

Te veel woningen voor dezelfde groep mensen

Dit maakt pensioenbeleggers de aangewezen partij voor de bouw van woningen voor middeninkomens – mensen die te veel verdienen voor een sociale huurwoning, maar met de hoge prijzen van nu Er is geen eenduidige definitie van deze middenhuurwoningen, maar over het algemeen kosten ze tussen de en de 1.100 euro per maand.

Maar, omdat het hun taak is rendement te maken, bouwen beleggers veel minder van dit soort woningen dan de overheid graag zou willen.

Neem Amsterdam. Daar is maar 25 procent van de woningen waarvan de bouw vorig jaar begon zo’n middeldure huurwoning. Nog eens een derde zijn sociale huurwoningen. Terwijl de gemeente wil dat dat in beide gevallen 40 procent is. In de categorie dure huur- en koopwoningen komen er juist méér bij dan de gemeente wil: dat werd in totaal 40 procent,

Omdat het hun taak is rendement te maken, bouwen beleggers veel minder van middenhuurwoningen dan de overheid graag zou willen

Voor Den Haag zijn de nieuwste cijfers nog niet bekend, maar in 2021 maakte eveneens meer dan 40 procent van de ruim 2.300 nieuwe woningen in de stad deel uit van het dure huur- of koopsegment, terwijl de gemeente mikte op 30 procent. 13 procent waren middeldure huurwoningen,

De Utrechtse Rekenkamer constateerde onlangs dat, ondanks alle inspanningen, het percentage middenhuurwoningen in de stad

Volgens onderzoeksbureau ABF Research, dat de woningbehoefte voorspelt voor het ministerie van Binnenlandse Zaken, zijn er per jaar maar 1.900 nieuwe woningen met een huur boven de 985 euro Als je het aantal nieuwe dure huurwoningen in Amsterdam en Den Haag bij elkaar optelt, ben je daar al bijna. En wie financiert het grootste deel van al die middeldure en dure huurwoningen?

Juist. Institutionele beleggers.

Gemeenten moeten kiezen: géén woningen, of dure woningen

Dat de institutionele beleggers zich niet aan de eisen van gemeenten houden, ligt er niet per se aan dat ze zo snel en zo veel mogelijk winst willen maken – ze zouden in principe meer kunnen verdienen. Maar ze zitten wel vast aan de afspraken over het rendement met de pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Als ze doen wat de gemeente graag wil, kunnen ze die afspraken niet nakomen.

Zo zijn de grondprijzen en de bouwkosten erg hoog en stelt de gemeente eisen aan de kwaliteit en duurzaamheid van huizen. Voor de bouw van huurwoningen in de vrije sector is bovendien geen financiële steun van de overheid beschikbaar. Voor sociale huurwoningen is die er wel: door een garantie van de overheid kunnen corporaties goedkoop lenen. En voor koophuizen is er de hypotheekrenteaftrek.

Gemeenten zien zich voor de keuze gesteld: of er komen woningen die duurder zijn dan zij voor ogen hebben, of er komen géén woningen.

En wat niet duur is, kan dat nog worden

Ook als woningen aanvankelijk wél betaalbaar zijn, betekent dat niet dat ze dat blijven. De afspraken die gemeenten met beleggers maken, gelden maar voor een bepaalde tijd. Daarna gaan de huren flink omhoog.

Huurders zijn bereid steeds meer te betalen; je kunt er nu eenmaal niet voor kiezen om dan maar níet te wonen

Dat gebeurde bijvoorbeeld op het Amsterdamse Java-eiland, waar de helft van de ruim twaalfhonderd woningen in handen is van institutionele belegger Bouwinvest. Bij het afsluiten van de erfpachtovereenkomst in 1995 was de gemiddelde huur iets meer dan 600 euro per maand. Met de gemeente was afgesproken dat de woningen in het middensegment zouden blijven. Maar zodra deze termijn afliep, schoten de huren de lucht in: tussen 2011 en 2022 gingen die met meer dan 40 procent omhoog.

Je zou denken dat zulke dure woningen van pensioenbeleggers leeg komen omdat het huurders te gortig wordt. Maar die blijken bereid om er steeds meer voor te betalen; je kunt er nu eenmaal niet voor kiezen om dan maar níet te wonen.

Inmiddels geven huurders in de vrije sector gemiddeld terwijl het Nibud En dat is een gemiddelde; er zijn genoeg huishoudens die wel 50 procent of meer kwijt zijn aan woonlasten.

Maar als beleggers niet bouwen, wie dan wel?

Nu kun je je afvragen: als pensioenbeleggers niet de woningen bouwen die nodig zijn, waarom doet de overheid dan überhaupt zaken met hen? Zijn er geen andere partijen die woningen kunnen bouwen?

Het antwoord luidt: op dit moment niet. Woningcorporaties zijn al te veel geld kwijt aan de bouw en verduurzaming van sociale huurwoningen – al die middenhuurwoningen kunnen daar niet nog eens bij. ‘We hebben de markt echt nodig om ervoor te zorgen dat ook middeninkomens een betaalbare woning kunnen vinden’, schrijft een woordvoerder van het ministerie van Binnenlandse Zaken dan ook in een reactie.

En dus probeert De Jonge een middenweg te vinden: hij stelt maatregelen voor waardoor de huur van zo’n 300.000 woningen omlaag gaat en stelt tegelijkertijd versoepelingen voor, bijvoorbeeld om woningen met een goed energielabel een hogere huur te geven.

Dat is begrijpelijk. Alleen: écht betaalbaar wordt wonen er niet door. 

Hoog tijd dus om de juiste vragen te stellen. Niet: hoe kan de overheid de huren binnen de perken houden? Maar: van wie moeten de woningen zijn? Zodat de bewoner, niet het rendement, weer voorop komt te staan in het woonbeleid.

Met veel dank aan datajournalist Heleen Emanuel voor haar bijdrage aan dit onderzoek.

Nieuwsbrief Op de hoogte blijven van mijn artikelen? Als correspondent Wonen wil ik weten hoe we goed en betaalbaar wonen voor iedereen mogelijk kunnen maken. Elke vier weken stuur ik een mail met updates over mijn onderzoek en artikelen. Schrijf je in voor mijn nieuwsbrief!

Meer lezen?

Waarom ik geen huis wil kopen Wie het kan betalen, koopt een huis. Dat wil toch iedereen? Ik niet, voorlopig. Want al is het voor mij waarschijnlijk de beste optie, voor de maatschappij zijn al die huizenkopers een grote ongelijkmaker. Moet ik daar wel aan meedoen? Ga naar dit artikel