Het kán: de bouw van betaalbare woningen overlaten aan beleggers

Waarom er maar niet voldoende betaalbare huurwoningen bij komen in Nederland? Omdat het kabinet wil dat beleggers een groot deel van de nieuwe woningen financieren, schreef ik een paar maanden geleden.

Dat betalen die beleggers met geld van bijvoorbeeld pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. De belangrijkste taak van deze zogenoemde ‘institutionele beleggers’ is dan ook het maken van rendement voor de pensioendeelnemers en verzekerden. De betaalbaarheid van woningen komt op de tweede plaats.

Zolang deze beleggers huizen bouwen, wordt wonen dus nooit betaalbaar, concludeerde ik destijds.

Maar, ontdekte ik later, dat hóeft niet zo te zijn. Tot in de jaren tachtig was juist een pensioenbelegger de grootste verhuurder van betaalbare woningen in Nederland.

Wat er sindsdien is veranderd? Politici hebben andere ideeën gekregen over de taakverdeling tussen overheid en institutionele woningbeleggers. Het zijn dus niet de beleggers, maar de beleidswijzigingen van de overheid die wonen onbetaalbaar hebben gemaakt.

Jaren tachtig: wonen was een taak van de politiek

Veertig jaar geleden was woningbouw in Nederland voornamelijk een taak van de overheid. Die moest haar burgers bestaanszekerheid bieden, zodat zij zich in alle vrijheid konden ontwikkelen.^* Die bestaanszekerheid bestond bijvoorbeeld uit ruime uitkeringen bij werkloosheid, studiebeurzen en gezondheidszorg. Én uit goede woningen.

Begin jaren tachtig werd van alle woningen die erbij kwamen in Nederland, 80 tot 90 procent gebouwd met subsidie

Dat idee kwam voort uit de wederopbouwperiode, waarin er een enorme woningnood was. De overheid ging die te lijf door in hoog tempo nieuwbouwwijken uit de grond te laten stampen. Een groot deel van deze huizen was eigendom van woningcorporaties, maar ook pensioenfondsen als ABP en bpfBouw speelden een rol bij de bouw.

Er golden strenge regels: de rijksoverheid bepaalde precies hoeveel er waar gebouwd mocht worden, en ook hoeveel de huizen mochten kosten. Omdat het voor de bouwers lang niet altijd rendabel was om de huizen tegen die prijs neer te zetten, kregen zowel beleggers als corporaties hoge subsidies. Begin jaren tachtig werd van alle woningen die er bij kwamen in Nederland, 80 tot 90 procent gebouwd met subsidie.^*

Jaren negentig: een omwenteling in het woonbeleid

In de jaren negentig kwam daar verandering in.

Dat kwam doordat de uitgaven voor de woningbouw wel érg hoog werden. Dat had te maken met de stijgende rente in de jaren tachtig: de overheid berekende pas achteraf, dus na een periode van dertig tot vijftig jaar, of de subsidies voor de bouw en het beheer van woningen voldoende waren geweest. Omdat de rente steeg tot boven de 10 procent, viel de bouw achteraf veel duurder uit. Eind jaren tachtig bedroegen de subsidies voor woningbouw zo’n 14 miljard gulden per jaar,^* wat neerkwam op meer dan 8 procent van de hele rijksbegroting.

En belangrijker: de politieke ideeën over wonen veranderden. Toenmalig staatssecretaris van Volkshuisvesting Enneüs Heerma (CDA) vond de rol van de Rijksoverheid te groot. Volgens hem konden gemeenten, samen met de lokale woningcorporaties en beleggers, veel beter bepalen hoeveel woningen er bij moesten komen en wat voor woningen dat moesten zijn.

Bovendien, vond Heerma, moesten minder mensen zijn aangewezen op een huurwoning met subsidie. Woningcorporaties zouden alleen nog maar moeten bouwen voor mensen met een relatief laag inkomen. De rest werd aangemoedigd om een huis te kopen. Dat zou mensen in staat stellen eigen kapitaal op te bouwen, was de gedachte, en dus minder afhankelijk te worden van de overheid.

Halverwege de jaren negentig leidde dit tot een grote omwenteling in het woonbeleid. De rijkssubsidies voor de woningbouw verdwenen; woningcorporaties én beleggers moesten voortaan op eigen benen staan. Het kabinet schafte ook een deel van de regels voor de hoogte van de huren af. Vanaf 1994 golden die alleen nog onder een bepaalde grens; daarboven konden verhuurders de marktprijs vragen.^*

Corporaties en beleggers gingen anders werken

Nu de subsidies van de baan waren, moesten woningcorporaties en beleggers anders gaan werken.

Woningcorporaties fuseerden; op die manier hoopten ze efficiënter te kunnen werken en de bouw van woningen makkelijker te financieren. Ze kregen een nieuw soort managers, die geld ophaalden bij commerciële banken. In de hoop er geld mee te verdienen, gingen ze investeren in duurdere woningen en soms in risicovolle projecten die wijken levendiger moesten maken. Later zou dat uitmonden in een aantal grote schandalen, waarvan de verbouwing van het cruiseschip de SS Rotterdam en het derivatendrama bij Vestia de bekendste waren.

Beleggers konden nu binnen korte tijd hele woonwijken optrekken

Pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen besloten dat ze de woningen waar ze in belegden, niet langer zelf in bezit wilden hebben. Dat was duur, want tot op dat punt hadden ze zelf alle mensen in dienst die nodig zijn voor de bouw en het beheer van huizen – van projectontwikkelaars tot verwarmingsmonteurs.

In plaats daarvan richtten ze zelfstandige bedrijven op die de woningen gingen financieren en verhuren. Deze bedrijven konden geld van meerdere pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen beleggen, en werkten daardoor efficiënter. Het ABP bracht zijn woningen onder bij Vesteda; het vastgoed van bpfBouw ging naar Bouwinvest. Zij zijn nog steeds de twee grootste woningbeleggers van Nederland, met samen bijna 50.000 woningen in bezit.

Een voorkeur voor luxe woningen

Doordat ze in één keer grote hoeveelheden geld konden aantrekken, gingen de nieuwe beleggers ook anders bouwen. Ze konden nu binnen korte tijd hele woonwijken optrekken. Gemeenten zaten daar ook op te wachten, want er was veel te doen: nadat in de jaren zeventig en tachtig veel mensen waren weggetrokken uit de grote steden, waren gemeenten bezig met een opknapronde om de binnensteden weer aantrekkelijk te maken.

Het Java-eiland in Amsterdam was eind jaren negentig een van de eerste woonwijken die op deze manier werd gebouwd. De gemeente was bezig met een grootschalige vernieuwing van het Oostelijk Havengebied, waar het eiland onderdeel van uitmaakt. Bouwinvest financierde ongeveer de helft van de woningen, en heeft die nog steeds in bezit.

Wat in dat voormalige havengebied ook te zien is: de nieuwe beleggers hadden een voorkeur voor luxe woningen. Vesteda zette tegenover het Java-eiland, langs de zuidelijke oever van het IJ, luxe woontorens neer, compleet met zwembaden, sauna’s en fitnessstudio’s. Hetzelfde gebeurde aan de Amsterdamse Zuidas en op de Kop van Zuid in Rotterdam.

Dat had te maken met de verwachtingen van waar huurders naar op zoek waren. ‘Beleggers dachten: ouderen gaan hun huis verkopen, en dan in een luxe huurwoning zitten’, zegt Astrid Schlüter, die nu COO is bij Vesteda. De trend van gebouwen waarin alle services aanwezig waren, was komen overwaaien uit de Verenigde Staten.

Maar, voegt Schlüter eraan toe, de managers die de nieuwe beleggers bestuurden, hadden ook zélf een voorkeur voor prestigieuze gebouwen. ‘Ik denk dat ze niet echt met de voeten in de klei stonden’, zegt ze.

Er zijn meer redenen waarom woningen duur zijn

Inmiddels hebben institutionele beleggers zoals Vesteda en Bouwinvest hun ambities bijgesteld. Onder druk van de woningnood en de verwachtingen vanuit de politiek willen ze nu bouwen voor mensen die te veel verdienen voor een sociale huurwoning, en ook geen huis kunnen kopen. Voor de middeninkomens, dus.

Alleen: de voorliefde voor prestigieuze projecten uit de jaren negentig was niet de enige reden waarom wonen duur werd. Onder invloed van de regels die het sinds de jaren zeventig aantrekkelijk maakten om woningen te kopen, schoten de huizenprijzen namelijk de lucht in. Dat kwam doordat er niet in één keer veel meer woningen bij kwamen, maar huizenkopers wel meer konden betalen.

Die gestegen prijzen hebben ook effect op de bouw van huurwoningen. De grondprijzen die gemeenten en ontwikkelaars vragen, zijn namelijk gebaseerd op de marktwaarde, dus op wat de grond in theorie op zou kunnen brengen als er koophuizen op zouden komen. En doordat koopwoningen duurder zijn geworden, is ook de prijs van grond torenhoog.

Daarnaast telt de WOZ-waarde van een woning sinds 2015 mee bij het bepalen van de huur van een sociale huurwoning.^* Hoe hoger de huizenprijzen op een bepaalde plek dus zijn, hoe sneller de huurwoningen op die plek in de vrije sector vallen.

De woonminister wil de huren aan banden leggen

Keer op keer financieren beleggers als Vesteda en Bouwinvest daarom meer dure en minder betaalbare woningen dan gemeenten voorschrijven. En zodra de afspraken over de hoogte van de huur verlopen, gaan de huren vaak flink omhoog.

Om hier een einde aan te maken, wil woonminister Hugo de Jonge (CDA) ingrijpen en de stijgende huren van hogerhand aan banden leggen. Hij wil dat voor een groter deel van de woningen weer een maximumhuur gaat gelden.

Maar dat is moeilijk: de bouw is inmiddels zó duur, dat het voor beleggers onmogelijk is zich aan de huurregels te houden én rendement te maken voor de verzekerden en pensioendeelnemers. En dat zonder de hoge subsidies uit de jaren tachtig.

Steeds meer buitenlandse beleggers

Wat ook niet helpt, is dat steeds meer Nederlandse huurwoningen eigendom zijn van buitenlandse beleggers. Die zijn vooral de afgelopen tien jaar naar Nederland gekomen. Dat had er onder andere mee te maken dat toenmalig woonminister Stef Blok (VVD) de rol van woningcorporaties verder inperkte – en er dus meer ruimte kwam voor beleggers.

Blok deed bovendien erg zijn best om investeerders naar Nederland te halen, onder andere door vastgoedbeurzen in het buitenland af te lopen. En dat had effect: op dit moment komt ongeveer een derde van de investeringen in huurwoningen^* van buitenlandse beleggers.

Minister De Jonge heeft al weinig greep op de Nederlandse institutionele beleggers. Maar de buitenlandse zijn nog moeilijker te beïnvloeden: als zij de regels te streng vinden, kunnen ze weer vertrekken.

De maatregelen van De Jonge zijn symptoombestrijding

Zo bekeken zijn de maatregelen van De Jonge symptoombestrijding. Ze pakken alleen de huren aan, en niet de onderliggende oorzaken voor die hoge huren. Die zijn te vinden in de beslissingen van politici die het eigenwoningbezit aanmoedigden, bouwsubsidies afschaften en bepaalden dat woningcorporaties het overgrote deel van hun huizen moeten verhuren aan mensen met een lager inkomen.

Het is dus hoog tijd voor een nieuwe, grondige hervorming van het woonbeleid. Een die erkent dat het aanmoedigen van woningbezit de prijzen van alle huizen opdrijft. Dat huurwoningen die met steun van de overheid worden gebouwd, niet alleen nodig zijn voor de armste mensen, maar voor een veel bredere groep.

Dat wonen, kortom, een publieke dienst is.

Met dank aan sociaal geograaf Manuel Aalbers en datajournalist Heleen Emanuel voor hun bijdragen aan dit onderzoek.