Dit idee maakt huizen betaalbaar. Waarom lukt het in Nederland dan nog niet?

In de Brusselse wijk Molenbeek staat een aantal moderne, goed onderhouden panden. Hier wonen mensen met een inkomen onder de sociale huurgrens. Niet in huurwoningen, zoals je misschien zou verwachten, maar in koopwoningen. Toch zijn ze hooguit maar een derde van hun inkomen kwijt aan de hypotheek. 

Hoe dat kan? In de eerste plaats omdat ze alleen het appartement hebben gekocht, en niet de grond eronder. Het eigendom van de grond is ondergebracht in een stichting zonder winstoogmerk. Bewoners betalen een kleine vergoeding voor het gebruik van de grond. Dat scheelt veel geld, omdat de grond normaliter een groot deel van de waarde van een huis – en dus de koopprijs – bepaalt.  

Ik wandel door Molenbeek met de man die dit mogelijk heeft gemaakt: Geert De Pauw, coördinator van CLT Brussel. Op de Ransfortstraat opent hij een ijzeren toegangshek naar een trappenhuis naast de Lidl. Boven de supermarkt ligt een rij appartementen aan een ruime galerij. Dit is ‘De Onafhankelijkheid’. 

Aan de achterkant zijn de appartementen via het dak van een parkeergarage verbonden met een ander pand. Samen herbergen ze 21 appartementen voor mensen met een inkomen onder de sociale huurgrens. De woningen zijn 40 tot 50 procent goedkoper dan reguliere koopwoningen, rekent De Pauw voor. In Brussel staan nu zes van dit soort panden met in totaal 120 woningen, en zijn nog eens zes panden in ontwikkeling. 

De afgelopen jaren groeit de interesse voor deze zogeheten community land trusts (CLT) ook in Nederland. Kan dit model ook hier een oplossing zijn om koopwoningen voor meer mensen betaalbaar te maken?

Veel animo, maar ook veel obstakels

Het idee om grond- en woningbezit te scheiden is niet nieuw. De community-land-trust-beweging ontstond in de jaren zeventig in de Verenigde Staten vanuit de burgerrechtenbeweging. Aanvankelijk was het doel vooral om zwarte boeren toegang tot landbouwgrond en huisvesting te geven.^* Sindsdien is de beweging er uitgegroeid tot zo’n 260 projecten.

Ook in Europa zijn er de afgelopen decennia al meer dan driehonderd CLT-projecten gerealiseerd, met name in Engeland, Frankrijk en België.

Nu in Nederland de woningmarkt voor starters en mensen met lage inkomens stevig op slot zit, lijkt ook hier de tijd rijp voor de community land trust. Verspreid over het hele land ontstaan dan ook initiatieven die dit idee in de praktijk willen brengen. 

Hoewel sommige van deze groepen al jaren bezig zijn, is er in Nederland nog geen enkele CLT gerealiseerd

Zo is in Amsterdam-Zuidoost een buurtvereniging bezig om betaalbare woningen te ontwikkelen, en in Amsterdam-Noord wil de tijdelijke broedplaats De Ceuvel als CLT een permanente vorm krijgen. In Limburg werkt bouwbedrijf Heijmans aan een CLT-constructie in een nieuwbouwwijk. En in Dordrecht probeert men hiermee woningen voor daklozen van de grond te krijgen. 

Op Schiermonnikoog richtte een groep bezorgde eilandbewoners het CLT-project Wadden Wonen op. Zij willen betaalbare woningen realiseren om te voorkomen dat jonge inwoners naar het vasteland verhuizen. Met de gemeente zijn ze in gesprek over een geschikte locatie om de eerste huizen te bouwen. Maar vooralsnog lopen hun plannen stuk op de hoge grondprijzen. 

Het is een probleem waar vrijwel alle Nederlandse CLT’s in oprichting tegenaan lopen. Hoewel sommige van deze groepen al jaren bezig zijn, is er daarom in Nederland nog geen enkele CLT gerealiseerd. De initiatiefgroep kan het benodigde bedrag voor de grond meestal zelf niet opbrengen, zeker niet als de groep uit mensen uit de laagste inkomensgroepen bestaat.

Soms lukt het met crowdfunding. Maar de meeste groepen kijken naar de gemeente. Die kan de grond met korting aan een CLT aanbieden, net zoals voor sociale woningbouw een lager grondtarief geldt dan voor koopwoningen of duurdere huurwoningen. 

Tot in de eeuwigheid betaalbaar

Ook in Brussel kocht de stichting de grond aan met financiële steun van het Brussels Gewest, de regionale overheid. Daardoor hoeven de bewoners voor de grond nu slechts een symbolisch bedrag van 10 euro per maand aan CLT Brussel te betalen.  

Zonder steun van de overheid zouden de CLT’s niet mogelijk zijn, geeft coördinator Geert De Pauw volmondig toe. Maar hij vindt dat ook niet meer dan logisch: betaalbare huisvesting is toch een verantwoordelijkheid van de overheid? Die kan dan beter subsidie aan CLT’s geven dan aan individuele huiseigenaren, stelt hij. 

Vanaf de galerij van De Onafhankelijkheid wijst De Pauw naar een groot pand aan de overkant van het kanaal, dichter bij het centrum. ‘Die appartementen zijn ook gebouwd met overheidssubsidie. De bewoners hebben ze voor 20 tot 30 procent onder de marktwaarde kunnen kopen. Maar nu, tien jaar later, mogen ze hun woning zonder beperkingen doorverkopen. Inmiddels zijn de appartementen het dubbele waard geworden en die winst steken de bewoners in eigen zak. Inclusief de subsidie van de overheid.’

Bij een CLT blijft de subsidie als het ware ín de grond zitten. Als bewoners verhuizen, verkopen ze hun woning terug aan de stichting, waarbij ze slechts een klein, vooraf afgesproken deel van de waardestijging krijgen. 

En dat maakt wonen tot in de eeuwigheid betaalbaar.

Grond als collectief goed

In Nederland lijken gemeenten nog niet erg happig om hun grond onder de marktwaarde aan CLT’s te verkopen. Ze zullen eerst moeten worden overtuigd van de meerwaarde ervan. En die ligt voor een gemeente niet alleen in de betaalbaarheid, maar ook in de manier waarop een CLT bewonersparticipatie organiseert. 

Neem de CLT-vereniging H-buurt in Amsterdam-Zuidoost, die al sinds 2018 bestaat en inmiddels 110 leden telt, allemaal huidige wijkbewoners en mensen die in de buurt actief zijn. De afgelopen jaren heeft de groep met allerlei workshops en bijeenkomsten gewerkt aan gemeenschapsvorming, kennisopbouw, het inventariseren van wensen en behoeften en het uitwerken van de plannen.

Je kan de buurt ook verbeteren door het potentieel te benutten van de mensen die er nu al wonen

Dieuwer Duijf is de kartrekker van de CLT-vereniging H-buurt. Hij vertelt: ‘In de H-buurt is 88 procent sociale huur. Als het gaat om het opkrikken van een wijk, heerst vanuit de gemeente het idee dat er meer midden- en hogere huur moet komen. Zodat er meer kapitaalkrachtige mensen komen wonen, die hoger opgeleid zouden zijn. Maar je kan de buurt ook verbeteren door het potentieel te benutten van de mensen die er nu al wonen, door hun meer zeggenschap te geven over wat er in hun buurt gebeurt.’

Een CLT maakt grond tot een collectief goed om samen te beheren, in plaats van het als privébezit – en beleggingsobject – te zien. Dat blijkt ook uit de juridische structuur. In het bestuur van een CLT zijn altijd drie partijen vertegenwoordigd: de bewoners van het pand, mensen uit de buurt, en het algemeen belang. Samen zoekt het bestuur naar een balans tussen de verschillende belangen, zodat geen enkele de overhand krijgt. 

Geert De Pauw ziet in de Brusselse projecten hoe succesvol dat kan zijn. ‘Onze bewoners zitten samen met overheidsmedewerkers in het bestuur van de CLT’s. Dat maakt allerlei onvoorziene uitwisselingen mogelijk. Normaal krijgt onze doelgroep maar weinig kansen om op beslissingsniveau mee te praten.’ 

Bijdragen aan de leefbaarheid en gemeenschapszin

De nauwe samenwerking met andere partijen is wat CLT’s onderscheidt van wooncoöperaties, die in Nederland ook al een tijdje in opkomst zijn. Waar een wooncoöperatie vooral een oplossing voor de eigen woningnood zoekt (het collectieve eigenbelang, zeg maar), is een CLT een vorm van collectief grondeigendom waar zowel de hele buurt als toekomstige generaties van kunnen profiteren. Een ‘wooncoöperatie plus’, of ‘buurtgedreven wooncoöperatie’, noemt Dieuwer Duijf de community land trust daarom.

In Brussel hebben veel CLT-panden naast woningen dan ook een maatschappelijke functie of publieke ruimte. Ze huisvesten bijvoorbeeld een huiswerkklasje, een buurtkeuken, een maandelijkse rommelmarkt of een vrouwenorganisatie. Een van de panden biedt onderdak aan een geboorte- en sterfhuis, waar vrijwilligers mensen bijstaan rondom bevallingen en in de laatste fase van hun leven. Zo dragen de bewoners samen met hun buurtgenoten bij aan de leefbaarheid, de gemeenschapszin en de beschikbaarheid van voorzieningen in de wijk. 

‘Mensen hebben altijd het verlangen om meer te doen dan alleen ergens wonen’, vertelt Bernard Smits, directeur van Woningbouwvereniging Gelderland. Deze woningbouwcorporatie heeft zich gespecialiseerd in collectieve woonprojecten die door de bewoners zelf beheerd worden. ‘Vroeger konden wij maatschappelijke voorzieningen als een ontmoetingsruimte of weggeefwinkel ook in onze panden onderbrengen. Maar door de Woningwet mogen wij ons nu alleen nog maar op woonruimte voor lage inkomens richten.’ 

Een enorme verschraling, volgens Smits. Gelukkig springen burgers zelf in dat gat: ‘Nu publieke ruimtes en buurtvoorzieningen niet vanuit de overheid of de markt worden gefaciliteerd, zie je dit soort initiatieven weer van onderop ontstaan.’

Een reëel alternatief voor lagere inkomens

Inmiddels is er zowel een Nederlands als een Europees CLT-netwerk opgericht om onderling kennis en ervaringen uit te wisselen. Ook willen de initiatiefnemers zo meer bekendheid aan het concept geven, en bij gemeentelijke en landelijke overheden lobbyen voor meer ruimte en ondersteuning.

Als de pioniers het wiel eenmaal hebben uitgevonden, kan de CLT ook in Nederland een reëel alternatief voor mensen met een laag of middeninkomen worden, denkt Smits. Niet in plaats van de bestaande mogelijkheden om te kopen en huren, maar als aanvulling daarop. ‘Er zijn enorm veel mensen die nu niet bediend worden: koop is voor velen te duur, huurwoningen zijn niet voldoende beschikbaar. Daarom ontstaat er een derde stroming, waar zowel wooncoöperaties als CLT’s onderdeel van zijn.’

Want zeg nou zelf, vraagt Smits. ‘Denk je dat de bestaande spelers op de woningmarkt gaan zorgen voor meer betaalbare huisvesting en leefbare wijken?’ 

Nee dus. 

Tenminste, niet zolang er goed geld valt te verdienen aan de woningnood. Het is jammer dat de CLT’s nu stuk dreigen te lopen op precies het probleem waar ze een oplossing voor willen zijn: de hoge grondprijzen. Maar het succes van de CLT’s in Brussel laat zien dat deze patstelling met voldoende politieke wil doorbroken kan worden. Welke Nederlandse gemeente maakt dit als eerste mogelijk door een gunstig grondtarief te rekenen?

Meer lezen?