Huren te hoog? Deze Berlijnse buren bouwden hun eigen wijk

Midden in de Berlijnse wijk Kreuzberg staat een burcht. Vanaf de Yorckstraße, een vierbaansweg waar onophoudelijk verkeer overheen raast, rijst een steile wand op van zes verdiepingen. Een brede trap leidt naar een poort.

Wie eronderdoor gaat, komt op een soort dorpsplein. In een ronding staan bankjes, plantenbakken en een aanplakzuil met aankondigingen van cursussen, concerten en het wekelijkse koffie-uurtje. Achter een van de deuren op de begane grond brandt licht. Op een vlag ernaast staat de afbeelding van een koffiekopje, en de naam van het café: Möca.

Binnen zitten her en der mensen aan houten tafels. In de hoek geeft iemand Duitse les. ‘Ah, ik dacht al dat jij er zou zijn, dan is er vast taart!’ zegt een man die binnenkomt tegen de vrouw achter de bar, een van de vrijwilligers die het café runnen. Ze zijn buren van elkaar. Wie iets bestelt in het café, doet wat kleingeld in een houten kistje voor donaties.

Hierbinnen lijkt de buitenwereld met mensen die zich van de U- naar de S-Bahn haasten, hipsters die er op een racefiets tussendoor slalommen en vooral de razendsnel stijgende huizenprijzen ver weg. Dat laatste is precies waarom dit dorpje, dat de naam Möckernkiez draagt, is ontstaan.

Net als in veel andere Europese steden is wonen de afgelopen jaren in hoog tempo duurder geworden. Maar in de Duitse hoofdstad gaat het nog sneller dan ergens anders: na de val van de muur was er zó veel ruimte dat de stad een walhalla werd voor krakers en kunstenaars die er min of meer gratis konden wonen. Al dat talent maakte de stad ook aantrekkelijk voor bedrijven, en voor vastgoedinvesteerders die zagen dat er geld te verdienen viel.

Dat hadden ze goed gezien. Sinds 2009 is de gemiddelde huur bij nieuwe huurcontracten in de stad bijna verdubbeld. In sommige delen van Friedrichshain-Kreuzberg, zoals de wijk waar de Möckernkiez ligt officieel heet, gingen de huren zelfs met 350 procent omhoog.^*

Maar gelukkig is Berlijn niet alleen een stad waar de vastgoedprijzen een razendsnelle inhaalslag maken. Het is óók een plek waar de bewoners graag met alternatieven komen. En zelf, gezamenlijk, huizen bouwen.

Niet anoniem en alleen wonen in een miljoenenstad op zeshoog achter

De Möckernkiez is namelijk een wooncoöperatie. De veertien woonblokken met in totaal 471 appartementen zijn eigendom van een vereniging, waarvan de ruim duizend bewoners lid zijn. Zij zijn dus huurder, maar met elkaar tegelijk eigenaar van hun huizen. Dat beschermt ze tegen de stijgende huren.

Maar geld is niet de enige drijfveer. Deze woonvorm bestrijdt de anonimiteit en eenzaamheid die in een grote stad op de loer liggen. De bewoners van de Möckernkiez doen veel samen: ze bekommeren zich om de verduurzaming van hun huizen, om de gemeenschappelijke tuinen en dakterassen. Er is een vereniging die het café runt, net als de naastgelegen ateliers en werkruimtes. En er zijn talloze groepjes van bewoners die samen aan sport doen, naar het theater gaan, tentoonstellingen organiseren of koken.

Die gemeenschappelijkheid was voor Heidi Trull een belangrijke reden om eind 2007 lid te worden van de Möckernkiez. ‘Mijn kinderen waren ondertussen volwassen en ik was al langer gescheiden van mijn partner’, vertelt ze in een ruimte naast het café, die de bewoners kunnen gebruiken voor besprekingen. ‘Ik wilde niet anoniem en alleen in een woning zitten, maar meer gemeenschappelijk met anderen leven. Met mensen wonen die soortgelijke interesses hebben.’

Trull woonde op dat moment al in de buurt, maar op de zesde verdieping van een oud huis, zonder lift. De destijds 61-jarige wist toen al dat dat op den duur niet houdbaar zou zijn. Bovendien had de eigenaar van het huis de woningen los van elkaar verkocht; de huurders zouden nog een aantal jaar mogen blijven, maar daarna was het voor de nieuwe eigenaren mogelijk hen eruit te zetten.

Toen ze hoorde dat een groep buurtbewoners een stuk grond wilde kopen op de plek waar vroeger een station zat, was dat een uitkomst. Samen richtten ze de coöperatie op, werkten ze aan het ontwerp van de gebouwen en de opbouw van een gemeenschap. Een deel van het benodigde geld leggen de leden zelf in: wie aanspraak wil maken op een woning, betaalt 900 euro per vierkante meter. Voor Trull kwam dat destijds neer op een investering van 65.000 euro.

Een sprong in het diepe (zonder hypotheek)

Trull heeft gevonden wat ze zocht: ze is in de Möckernkiez omringd door mensen. Maar het was niet makkelijk om zo’n eigen wijk op poten te zetten. In 2014, terwijl er al vier betonnen skeletten van woonblokken overeind stonden, kwam de bouw zelfs stil te liggen. De oorzaak: de vereniging had besloten te gaan bouwen voordat het hypotheekcontract met de bank definitief rond was. Een groot risico, zeker bij een project van in totaal 100 miljoen euro.

De reden dat de bouw een jaar eerder tóch was begonnen, was dat er al een contract met de aannemer lag. Dat zou verlopen als de eerste heipalen niet snel de grond in zouden gaan. Dan zouden ze opnieuw moeten onderhandelen over de prijs, en waarschijnlijk zou het duurder worden. Wat weer zou betekenen dat ze het ontwerp aan zouden moeten passen.

Op een gegeven moment wisten we niet of de betonnen skeletten te beschadigd zouden raken en weer afgebroken zouden moeten worden

De gesprekken met de bank waren bovendien al vergevorderd. Alleen een handtekening ontbrak nog. En dus besloten ze het erop te wagen. Met het geld dat ze nog hadden, ging de bouw van start. Tegen de tijd dat dat op was, zou het contract met de bank wel rond zijn.

Alleen: dat gebeurde niet. De bank zei af. Een andere geldschieter was niet zo snel te vinden. De betonnen skeletten van de eerste vier gebouwen bleven staan. Wel twee jaar lang, midden in Berlijn. ‘Op een gegeven moment wisten we niet of ze te beschadigd zouden raken en weer afgebroken zouden moeten worden’, zegt bewoner Dieter Barz, die vanaf 2011 betrokken is bij het project.

Na een lange zoektocht kwam het toch nog goed. De GLS Bank, die in Duitsland veel wooncoöperaties financiert, was bereid een lening te geven. In 2016 ging de bouw verder, en twee jaar later konden de eerste bewoners intrekken.

Juist de professionals zouden je voor gek verklaren

De GLS Bank stelde wel een voorwaarde: er moest een professioneel bestuur komen. Op een hoek van het plein, tegenover de crèche, zit daarom een kantoortje waar vier mensen werken. Zij regelen bijvoorbeeld het dagelijkse onderhoud en de verhuur van woningen die vrijkomen. Meer principiële beslissingen, zoals of bewoners van woning mogen ruilen en hoe de wijk groener kan worden, bespreken de bewoners in de vergaderingen per gebouw. Vervolgens wordt van elk woonblok één bewoner afgevaardigd naar de ‘Beirat’, een commissie die de officiële beslissing neemt.

‘De initiatiefnemers hebben het project met veel enthousiasme en ook competent geleid’, zegt Ansgar Dietrich, een van de twee bestuursleden van de Möckernkiez. ‘Maar het gaat hier om een plan van in totaal zo’n 100 miljoen euro. Dan heb je expertise nodig op het gebied van vastgoed. Want nu is een van de belangrijkste vragen, wanneer de financiering van een project zeker is, verkeerd ingeschat.’

Is het dan wel verstandig om als groep bewoners zo’n groot project op poten te zetten? Kun je dat niet beter overlaten aan professionals? Dietrich denkt van niet. Zonder het initiatief van bewoners was de Möckernkiez er volgens hem misschien nooit gekomen. ‘Hun enthousiasme was de drijvende kracht’, zegt hij. ‘Een expert had misschien gezegd: ben je gek, dat gaat nooit lukken. Dus als de experts er vanaf het begin bij waren geweest, was het misschien nooit gebeurd.’

Dat is de kracht van burgerinitiatieven: ze bouwen woningen die er anders niet waren geweest. Omdat het voor marktpartijen of woningcorporaties te risicovol is of financieel niet loont. Of simpelweg omdat het niet de manier is waarop de lokale overheid normaal gesproken nadenkt over de inrichting van de stad. En ze doen dat ook nog eens op een manier die mensen met elkaar in contact brengt.

Minder vermenging dan je zou hopen

Is dit nu een ideale manier van gemeenschappelijk wonen, waarin iedereen ongeacht leeftijd en achtergrond elkaar kent en groet, voor elkaar klaarstaat en voor elkaar zorgt?

Overdag koffie schenken en deelnemen aan allerlei activiteiten is nu eenmaal vooral mogelijk voor bewoners die met pensioen zijn

Want na een tijdje in het café te hebben gezeten, valt iets op. Bijna iedereen die er binnenkomt, heeft grijs haar. Overdag koffie schenken en deelnemen aan allerlei activiteiten is nu eenmaal vooral mogelijk voor bewoners die met pensioen zijn. Wie jonger is, heeft het meestal druk met werk en familie. De verschillende generaties leven dus wel naast elkaar, maar niet echt samen.

In de praktijk zorgen de ouderen voor elkaar, zegt Christiane Rathke (58), die buiten op een bankje zit terwijl haar pleegzoon (8) met vriendjes speelt. Ze doen bijvoorbeeld boodschappen voor elkaar, of koken samen. ‘Er is een groep, vooral oudere vrouwen, die goed met elkaar verbonden zijn. Ze weten het bijvoorbeeld altijd als er iemand ziek is.’

Toch is de Möckernkiez ook voor jongere mensen interessant, denkt Rathke. ‘Mijn partner en ik zijn al iets ouder, maar hadden ook tijdens de bouw al het idee in ons achterhoofd om een kind op te nemen in ons gezin. Daarom leek het ons fijn om ergens te wonen waar veel jonge gezinnen zijn.’ In de klas van haar zoon zitten wel vijf kinderen uit de Möckernkiez, vertelt ze. ‘En de school is ook heel dichtbij. Dat is echt goed.’

Meepraten, ruilen, helpen

Even verderop loopt Laura (36), die vanwege haar werk met kwetsbare mensen alleen bij haar voornaam genoemd wil worden, met haar zoontje Juri (2) aan de hand door een van de speeltuinen tussen de huizen. Ze zoeken een kat. Af en toe kijkt Laura achterom naar haar dochter Tilda (4), die aan een klimrek hangt. En dan loopt er nog een buurjongetje mee.

Laura was een tijd woordvoerder van haar huisgroep. ‘Ik vind het heel belangrijk dat ook de jongeren deelnemen, want die zijn ondervertegenwoordigd in de besluitvorming’, zeg ze. ‘Het was gelukkig de tijd dat het allemaal online kon. Ik lag dan op bed met de baby.’ Via de telefoon deed ze mee aan de vergaderingen van de ‘Beirat’. Maar na een jaar of twee werd het te veel, en stopte ze er weer mee.

Waarom is het voor haar aantrekkelijk om in de Möckernkiez te wonen? ‘Als je iets nodig hebt, kun je een berichtje in de groep zetten, en dan krijg je het meestal’, zegt Laura. Bijvoorbeeld een ei, maar ook logeerkamers voor gasten. ‘Toen mijn ouders op bezoek kwamen, hebben die bij de buren geslapen die er niet waren.’

Samen met haar partner woonde Laura eerst in een kleiner appartement binnen de Möckernkiez, maar toen ze kinderen kregen hadden ze meer ruimte nodig. Ze konden toen van woning ruilen met een oudere vrouw, van wie de kinderen juist uit huis waren gegaan. Als dat niet mogelijk was geweest, hadden ze uiteindelijk moeten verhuizen. Waar ze met de hoge huren naartoe hadden gekund, was dan onduidelijk geweest.

Bescherming tegen stijgende huren

Behalve dat de generaties minder mengen dan gedacht, noemen de bewoners nog een ander kritiekpunt: lang niet iedereen kan het zich veroorloven in de Möckernkiez te wonen. De GLS kon de bouw van de huizen alleen financieren als er flink zou worden bezuinigd. Dat betekende onder andere dat de gemiddelde huur van de woningen omhoogging van 8 naar 11 euro per vierkante meter. En dan was er nog de eigen inleg van 900 euro per vierkante meter. Voor een woning van 80 vierkante meter komt dat neer op 72.000 euro.

Maakt de Möckernkiez niet ook zelf deel uit van de gentrificatie van de wijk?

Een deel van de oorspronkelijke leden kon dat niet opbrengen, en stapte uit de coöperatie.

Toen de huizen in 2018 werden opgeleverd, ging de gemiddelde huur in de omgeving daardoor zelfs omhoog. Maakte de Möckernkiez daarmee niet ook zelf deel uit van de gentrificatie van de wijk? ‘Natuurlijk is dat zo’, zegt Dieter Barz, die in het café nog een slok van zijn koffie neemt.

Maar inmiddels beschérmt de Möckernkiez de bewoners juist tegen de stijgende huren, voegt de 79-jarige kunstenaar toe. ‘De huur is voor vijf jaar vastgelegd. We hebben sinds 2018 nog geen huurverhoging gehad.’ En dat terwijl de gemiddelde huur bij een nieuw huurcontract in de omgeving inmiddels rond de 15 euro per viekante meter ligt.^* Hoe langer de coöperatie er staat, hoe goedkoper het dus naar verhouding wordt om er te wonen.

Deze verbinding was je anders misgelopen

Ook al zorgen de bewoners van de Möckernkiez voor elkaar, Barz vraagt zich wel af hoe het moet als hij en zijn leeftijdsgenoten écht hulpbehoevend worden. Verpleging is in de wijk niet beschikbaar. Ze hebben erover nagedacht om zorgmedewerkers in te huren, maar dat is te duur. Dus doen ze het voor nu met de reguliere thuiszorg.

En slecht is het ook weer niet, zegt Barz. ‘De meeste huisgroepen zijn solidair en helpen elkaar. Laatst is er bijvoorbeeld een vrouw van in de 80 uit het ziekenhuis gekomen. Ze logeert dan weer bij die, en dan weer bij die.’

Nergens is het leven perfect, en dus ook niet in een gemeenschap waar bewoners hun eigen woningen beheren. Er zijn hoge kosten, spanningen tussen bewoners, mensen die elkaar te weinig zien. Maar de effecten zijn allemaal wat zachter. De huren stijgen minder snel. Bewoners hebben meer met elkaar te maken dan in andere buurten.

Of zoals Barz het uitdrukt: ‘Iedereen hier heeft ervaringen opgedaan in hulp geven aan of krijgen van anderen, die hij anders had gemist.’