Hugo de Jonge wil meer sociale huur, maar zijn plannen werken averechts

Jongeren die langer thuiswonen omdat ze geen huis kunnen vinden. Huurders die meer dan de helft van hun inkomen uitgeven aan hun woning. Ouders die gaan scheiden, maar niet kunnen verhuizen vanwege de lange wachtlijsten voor een sociale huurwoning.

Het probleem is duidelijk: Nederland heeft een schrijnend tekort aan betaalbare woningen.

Daar probeert demissionair woonminister Hugo de Jonge verandering in te brengen met een hele serie wetsvoorstellen. Een van de belangrijkste, de zogenoemde Wet versterking regie volkshuisvesting, ligt nu bij de Tweede Kamer.

Maar zoals de totstandkoming van de wet ook laat zien, is de praktijk weerbarstig.

Twee jaar geleden vertelde De Jonge aan Trouw^* wat hij met de wet wilde bereiken. In elke gemeente moest de woningvoorraad – het totaal aantal woningen – voor minstens 30 procent uit sociale huurwoningen gaan bestaan. Op dat moment was dat gemiddeld zo’n 27 procent. ‘Er zal hier en daar ruimte moeten zijn voor maatwerk’, zei de minister op de vraag of dat haalbaar was. ‘Maar die 30 procent sociale huur is het streven, daar moet elke gemeente naartoe groeien. Dat is geen vrijblijvende zaak.’

Het merendeel van de gemeenten heeft weinig sociale huur

Ook toen al was bekend dat het een flinke klus zou worden. De verschillen per gemeente zijn namelijk groot: vooral grote steden als Amsterdam en Rotterdam hebben meer dan 30 procent sociale huur. Kleinere gemeenten zitten er vaak onder. Er zijn echte uitschieters naar beneden, zoals Bloemendaal (18 procent) en het Gelderse Rozendaal (7 procent).

Om uit te komen op 30 procent sociale huur, moeten gemeenten er vaak duizenden sociale huurwoningen bijbouwen. En dan is nog niet eens meegerekend dat er ook sociale huurwoningen worden gesloopt en verkocht, waar dus nieuwe huizen voor in de plaats moeten komen.

Bovendien bouwen gemeenten niet alléén sociale huurwoningen. Die maken deel uit van bouwplannen waar ook duurdere huur- en koopwoningen in staan. Vakblad Stadszaken berekende eerder wat er zou gebeuren als 40 procent van de nieuwe woningen een sociale huurwoning wordt. Gemeenten die nu minder dan 20 procent sociale huurwoningen hebben (zoals Bloemendaal), zouden dan drie keer zo groot moeten worden in oppervlakte om de 30 procent te halen. Een onmogelijke opgave.

Alleen in absolute zin kan het aantal sociale huurwoningen groeien

In het uiteindelijke wetsvoorstel, dat vorige maand werd ingediend, noemt De Jonge het doel van 30 procent sociale huur daarom niet letterlijk. Wat er wel in staat is dat hij gemeenten waar het aandeel nu lager is dan het landelijk gemiddelde (27 procent), wil verplichten om in de bouwplannen voor nieuwe woningen minstens 30 procent te reserveren voor sociale huurwoningen. En voor gemeenten met een hoger percentage sociale huur dan het landelijk gemiddelde, zoals Amsterdam, geldt die verplichting niet. Daar moet dan wel minimaal 40 procent van de nieuwbouw uit woningen voor de middeninkomens bestaan.

Met de wet wil De Jonge niet het totale percentage sociale huurwoningen laten stijgen, laat zijn woordvoerder weten. Het gaat erom dat de voorraad sociale huurwoningen in absolute zin groeit.

Die gewijzigde intentie heeft een reden. Met dit wetsvoorstel komt Nederland namelijk helemaal niet uit op een groter aandeel sociale huurwoningen. Integendeel: dat percentage gaat juist omláág.

Meer middenhuurwoningen betekent minder sociale huur

Daar zijn twee redenen voor. De eerste: het is maar de vraag of gemeenten die volgens de nieuwe regels 30 procent sociale huur zouden moeten bouwen, dat de komende jaren al meteen zullen of kunnen doen.

Er gaan jaren overheen voordat deze gemeenten allemaal nieuwbouwplannen hebben gemaakt die voor 30 procent uit sociale huur bestaan; en voordat al die plannen zijn goedgekeurd. Ze moeten bouwlocaties vinden, en woningcorporaties die de huizen kunnen bouwen.

Met de wet die De Jonge nu voorstelt, is de kans bovendien groot dat gemeenten met een gemiddeld hoger percentage sociale huur, juist minder nieuwe sociale huurwoningen zullen bijbouwen. Ze moeten immers minimaal 40 procent middenhuurwoningen en middeldure koopwoningen gaan bouwen. En dus blijft er binnen bouwprojecten minder ruimte over voor sociale huur.

Woningcorporaties hebben te weinig geld

Dan het tweede punt. Zelfs al zóúden gemeenten al meteen voldoende plannen voor de bouw van sociale huurwoningen maken, dan nog zou het totale percentage afnemen. Woningcorporaties, die de woningen zouden moeten bouwen, hebben namelijk helemaal niet genoeg geld om zo veel te bouwen, berekende emeritus hoogleraar woningmarkt Johan Conijn vorig jaar.

In 2022 beloofden de Nederlandse woningcorporaties aan de gemeenten en aan het Rijk dat ze 250.000 sociale huurwoningen zouden bouwen tot 2030. Die huizen maken deel uit van de ongeveer 900.000 woningen die er in totaal bij moeten komen – een groei van zo’n 10 procent.

Dat is een pittige opgave voor corporaties. Om de 250.000 sociale huurwoningen te halen, moeten ze zo’n 35.000 huizen per jaar bouwen – het dubbele van wat ze de afgelopen jaren hebben neergezet. Maar zelfs als dat lukt, gaat het aandeel sociale huurwoningen van de totale Nederlandse woningvoorraad omlaag.

Dat zit zo: behalve dat ze nieuwe huizen bouwen, zijn woningcorporaties ook van plan 63.000 sociale huurwoningen te verkopen en er 87.000 te slopen. Het totaal aantal sociale huurwoningen neemt dus volgens de plannen niet met 250.000, maar met 100.000 toe. Omdat Nederland nu zo’n 2,3 miljoen sociale huurwoningen telt, komt dat neer op een toename van ongeveer 4,6 procent.

Wat wel kan werken? Minder slopen

Wanneer de Wet versterking regie volkshuisvesting precies wordt besproken, is onduidelijk. Wat wel al bekend is: van de oorspronkelijke intentie van de minister – 30 procent sociale huur in elke gemeente – blijft weinig over. Als het gaat om de groei van het aandeel sociale huur, is de wet verworden tot een papieren tijger zonder tanden.

Wat zou wel helpen? Minder slopen bijvoorbeeld, zei emeritus hoogleraar André Thomsen tegen Follow the Money. Volgens hem schrijven woningcorporaties hun huizen vaak onterecht af. Ze zouden alleen naar de leeftijd van de woningen kijken, niet naar de kwaliteit.

Ook blijven er meer sociale huurwoningen over als corporaties er minder van zouden verkopen. Nadat er protesten tegen dit soort verkoop klonken, legden gemeenten als Amsterdam en Utrecht dit aan banden; corporaties zelf zeggen het geld nodig te hebben voor de bouw en verduurzaming van huizen.

Maar er is ook een andere manier om aan geld voor nieuwe sociale huurwoningen te komen: het Rijk zou geld beschikbaar moeten stellen voor de bouw en verduurzaming van corporatiewoningen. De verhuurderheffing, een hoge belasting voor woningcorporaties, is begin vorig jaar al verdwenen. Nu lobbyen de corporaties voor de afschaffing van de vennootschapsbelasting. Als die erdoor komt, houden ze tussen de 1 en 1,5 miljard euro extra over per jaar.

Kortom: er zíjn mogelijkheden om aan een groter percentage sociale huurwoningen te komen in Nederland. De wooncrisis is door mensen gemaakt, en kan ook door hen weer worden opgelost. Maar de maatregelen die De Jonge nu voorstelt, zijn daarvoor niet genoeg.