Door de nieuwe huurwet wordt wonen betaalbaarder – maar de wooncrisis vraagt om meer

Volkshuisvesting. Als het aan Hugo de Jonge ligt, is dat hét woord dat zijn tijd als (demissionair) woonminister kenmerkt. De bouw en de verhuur van woningen zijn het afgelopen decennium te veel overgelaten aan de markt, bleef de CDA’er herhalen. Om de wooncrisis op te lossen, zei hij, moet de overheid ingrijpen.

Een van de wetten waarmee De Jonge dat wil doen, is de Wet betaalbare huur, die donderdag door de Tweede Kamer werd aangenomen. Als de wet ook door de Eerste Kamer komt, gaat de huur van naar schatting 300.000 huurwoningen de komende jaren omlaag.  

Het puntenstelsel dat nu de huur van sociale huurwoningen bepaalt – die maximaal 880 euro kale huur per maand kosten – gaat met deze wet ook gelden voor zogenoemde middenhuurwoningen. Dat zijn woningen die tussen de 880 en ongeveer 1.100 euro kale huur per maand kosten. 

Daarmee dicht de wet een groot gat: op dit moment zíjn er helemaal geen regels voor de huur van woningen die qua puntenaantal buiten de sociale sector vallen. Zodra de huur van een woning meer mag kosten dan 880 euro, kunnen huisbazen zoveel vragen als wat mensen ervoor willen betalen.

Vanwege de enorme druk op de woningmarkt loopt de huur, vooral in de grote steden, al snel op tot 1.500 euro per maand. Zonder nieuwe huurwet zijn er in deze steden dus nauwelijks middenhuurwoningen te vinden.

Maak het bouwen van woningen voordeliger

De wet is dus een grote stap naar het oplossen van de wooncrisis. Maar om écht aan voldoende betaalbare huurwoningen te komen, is een maximum aan de huren niet genoeg. Daarvoor moet niet alleen het huren, maar ook het bouwen en verhuren van woningen voordeliger worden.

Zoals de critici van de wet (BBB en VVD stemden tegen) zeiden: de nieuwe wet zou averechts kunnen werken omdat er door het maximum minder huurwoningen beschikbaar komen. Beleggers van pensioen- en verzekeringsgeld, die verantwoordelijk zijn voor een belangrijk deel van de nieuwe huurwoningen in de vrije sector, bouwen al jaren meer dure huurwoningen en minder middeldure huurwoningen dan gemeenten zouden willen. Door nieuwe regels voor de hoogte van de huur kan de bouw van woningen voor de middeninkomens nóg verder achterblijven. Particuliere verhuurders kunnen ervoor kiezen hun woningen niet langer te verhuren, maar te verkopen.

De Jonge is zich bewust van dit gevaar, en heeft daarom een aantal versoepelingen aangebracht in de wet. Huisbazen krijgen bijvoorbeeld extra punten voor woningen met een hoog energielabel. En de WOZ-waarde van een woning zal voortaan zwaarder meetellen bij het bepalen van de huur.

Het zal de bezwaren van beleggers en particuliere verhuurders iets verzachten. Maar het maakt de wet ook minder effectief.

Breid de sociale huursector uit

In plaats van pleisters te plakken, is het daarom belangrijk dat het héle woonstelsel onder de loep genomen wordt. Om de wooncrisis op te lossen, is het niet alleen noodzakelijk de huren aan banden te leggen. Er zijn ook maatregelen nodig die de bouw en verhuur van woningen betaalbaarder maken. Bijvoorbeeld door lagere grondprijzen, of met subsidie voor de bouw van sociale en middenhuurwoningen.

De minister hoeft niet opnieuw te bedenken hoe dat precies kan werken; er is al een model voor

De minister hoeft niet opnieuw te bedenken hoe dat precies kan werken; er is al een model voor. Tot 2015, toen de Tweede Kamer onder leiding van minister Stef Blok de Woningwet wijzigde, mochten woningcorporaties ook woningen boven de 880 euro per maand verhuren. De maximale inkomensgrens om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning lag ook een stuk hoger.

Het voordeel: naast dat er strenge regels waren voor de hoogte van de huren, profiteerden woningcorporaties in dit model van financiële voordelen voor de bouw van woningen. Zoals nu nog voor sociale huurwoningen geldt, kregen corporaties toen flinke korting op de grondprijs en konden ze tegen een lage rente geld lenen bij de bank. 

Helaas kan het kabinet niet helemaal alleen beslissen over de uitbreiding van de sociale sector. De inperking daarvan werd in 2015 óók verplicht vanuit de Europese Unie. Maar: tijdens het Kamerdebat van afgelopen woensdag zei Hugo de Jonge dat hij met de Europese Commissie in gesprek is over het (opnieuw) verhogen van de sociale huurgrens. De Commissie zegt erover na te denken.

Het is te hopen dat het hem lukt. Pas dan kan hij zich met recht Hugo ‘Volkshuisvesting’ De Jonge noemen.