Wil je voldoende betaalbare woningen in Nederland? Ga dan stemmen bij de Europese verkiezingen

De nieuwbouw die te langzaam gaat. De stijgende huizenprijzen. De regels van de overheid. Er zijn een hoop redenen voor het tekort aan betaalbare woningen.

Toch is er een oorzaak die te weinig aandacht krijgt: de regelgeving van de Europese Unie. En de Nederlandse interpretatie daarvan.

Dat is jammer, want deze wisselwerking tussen Brussel en Nederland heeft veel invloed gehad op de manier waarop betaalbare huurwoningen worden gebouwd en verhuurd. En dus op het ontstaan van de huidige woningnood.

Kort samengevat: lidstaten mogen de bouw van woningen voor de middenklasse niet zomaar subsidiëren of stimuleren, bijvoorbeeld met lage grondprijzen. Landen moeten eerst aantonen dat de huizen echt bedoeld zijn voor mensen die kansloos zijn op de vrije markt. Daardoor is er in Nederland een strenge inkomensgrens voor sociale huurders.

Wie net iets meer verdient, valt tussen wal en schip: te welgesteld voor een sociale huurwoning, te arm voor een hypotheek en dus aangewezen op de overvraagde vrije sector. Om deze groep te helpen, is het cruciaal dat de EU-regels veranderen.

Het jaar 2000: betaalbare huurwoningen voor een brede groep

Om te begrijpen wat precies het probleem is met de Europese regels, moeten we terug naar het woonbeleid van begin deze eeuw. Dat kun je het beste omschrijven als volkshuisvesting: de meeste Nederlandse huizen waren huurhuizen, meestal in bezit van woningcorporaties, die hun woningen verhuurden aan een brede groep. Of je nu een uitkering kreeg of fulltime werkte; je kon er terecht, huren of kopen was een keuze. Het geld dat woningcorporaties verdienden met de wat duurdere huurwoningen, gebruikten ze om goedkopere huizen te bouwen.

Daarin kwam verandering toen de Europese Commissie in 2005 een brief stuurde aan minister Sybilla Dekker (VVD) van Volkshuisvesting. Nederlandse woningcorporaties concurreerden volgens de Europese Commissie op een oneerlijke manier met commerciële verhuurders.

Woningcorporaties hadden en hebben namelijk een aantal voordelen ten opzichte van marktpartijen: de overheid stond garant voor hun leningen, waardoor ze een lagere rente betaalden. En ze kregen van gemeenten korting op de grondprijs voor de bouw van woningen.

Oneerlijke staatssteun, oordeelde de Europese Commissie.

Niet dat dit soort staatssteun helemaal verboden is. Voor diensten die essentieel zijn en die zonder steun niet goed worden uitgevoerd, in jargon ‘diensten van algemeen economisch belang’, is (indirecte) subsidie wel toegestaan. Daar vallen bijvoorbeeld het openbaar vervoer onder, de gezondheidszorg, en ook wonen.

Het kón dus wel, betaalbare woningen laten bouwen met rugdekking van de staat. Maar dan moest Nederland wel duidelijk definiëren voor welke woningen die staatssteun nodig was en waarom. Er moest een helder onderscheid komen tussen vrijesectorwoningen die bestemd waren voor de midden- en hogere inkomens en sociale huurwoningen, alleen voor de lagere inkomens.

Van volkshuisvesting naar woningmarkt

De gevolgen waren groot. De facto vroeg de Europese Commissie aan Nederland om over te stappen naar een compleet ander woonbeleid: van een systeem van volkshuisvesting, waarin de overheid zorg draagt voor betaalbare woningen voor een brede groep, naar een woningmarkt.

Er waren al landen die zo’n woningmarkt hadden, zoals het Verenigd Koninkrijk. Daar was sprake van een enorme segregatie tussen arme en rijke woonwijken en gingen de huren in de vrije sector door het dak. Ondertussen verloederden de sociale huurwoningen, want bouw of renovatie daarvan had geen enkele prioriteit.

Druk van Nederlandse vastgoedbeleggers

De vrees voor Engelse toestanden als Nederland gehoor zou geven aan de eisen van de Europese Commissie was er in 2005 ook al. En het Nederlandse kabinet hád zich ertegen kunnen verzetten, zegt Barbara Steenbergen, directeur van het EU-bureau van huurdersorganisatie International Union of Tenants, die zich al jaren bezighoudt met de staatssteunregels. ‘Als je zo’n brief krijgt, zeg je gewoon: dank je wel Europese Commissie, we hebben het genoteerd. We kunnen dit zelf op orde brengen’, zegt ze.

Maar dat is niet wat het kabinet Balkenende-II (CDA, VVD en D66) deed. In Nederland anno 2005 was de boodschap van de Europese Commissie wel welkom. Het Nederlandse woonbeleid zou beter worden door meer marktwerking, was de gedachte.

Volgens minister Dekker hadden de corporaties te veel vermogen en gebruikten ze dat te weinig om het woningtekort op te lossen. Marktpartijen zouden dat efficiënter kunnen, in ieder geval voor de wat duurdere huizen. Wat ook niet hielp, was dat de ene na de andere fraudezaak bij woningcorporaties aan het licht kwam, wat slecht was voor hun reputatie.

De druk werd nog hoger doordat Nederlandse vastgoedbeleggers zich ermee gingen bemoeien. Hun brancheorganisatie diende in 2007 een klacht in bij de Europese Commissie: ze zouden te lijden hebben onder oneerlijke concurrentie van woningcorporaties. In de jaren die volgden, breidden de beleggers hun klacht nog uit, en in 2009 sloot ook de grote pensioenbelegger Vesteda zich erbij aan.

Wat de Europese Commissie precies met de klacht deed, is niet bekend. In ieder geval trok Eberhard van der Laan (PvdA), vanaf 2008 minister voor Wonen, Wijken en Integratie, naar Brussel om te onderhandelen met Eurocommissaris Neelie Kroes van Mededinging. In 2009 bereikten ze een akkoord: een sociale huurwoning – dus een huis waarvoor corporaties staatssteun mochten krijgen – zou vanaf 2011 maximaal 650 euro mogen kosten. Wie zo’n woning wilde huren, mocht maximaal 33.000 euro bruto per jaar verdienen.

In december van dat jaar bekrachtigde Kroes de afspraken met een officieel besluit van de Europese Commissie. Dat was het moment waarop Nederland echt niet meer terug kon, zegt Steenbergen. ‘Bij mededinging is het zo: als er eenmaal zo’n beslissing van de Europese Commissie op tafel ligt, kom je daar bijna niet meer vanaf.’ En dat gold niet alleen voor Nederland: ook andere Europese landen moesten een sociale huurgrens instellen. Zweden kreeg te maken met vergelijkbare klachten van beleggers.^*

Daarmee werd de middenklasse overgeleverd aan de vrije sector. Vijftien jaar later vindt niemand het nog vreemd als je maandelijks de helft van je inkomen overmaakt aan je huurbaas.

Lange wachtlijsten en hoge kosten voor wonen

Woningcorporaties móchten nog wel bouwen voor de middenklasse, maar zonder garantie van de staat was dat voor hen te duur. De commerciële verhuurders sprongen – ondanks hun klacht dat de woningcorporaties oneerlijke concurrentie waren – ook niet in het gat; middenhuur was ook voor hen niet rendabel genoeg.

Aedes, de Nederlandse koepelorganisatie voor woningcorporaties, liet in 2011 al weten dat de wachtlijsten voor sociale huurwoningen opliepen.^* Wie eenmaal een sociale huurwoning had, ging niet snel weg. Huizen in de vrije sector waren gewoonweg te duur. Een wachtlijst van tien jaar is inmiddels geen uitzondering meer.  

In 2013 voerde VVD-minister Stef Blok ook nog de verhuurderheffing in, een belasting die woningcorporaties tot de afschaffing in 2023 bijna 14 miljard euro kostte.^*  Woningcorporaties hadden nu ook te weinig geld voor de bouw van sociale huurwoningen.

Het aantal woningen dat woningcorporaties jaarlijks bouwden halveerde. Om rond te komen, verkochten ze tussen 2013 en 2015 zo’n 75.000 woningen. Als je ook de gesloopte woningen meeneemt, nam het totaal aantal sociale huurwoningen van woningcorporaties tussen 2013 en 2022 met zo’n 100.000 af.^*  

Hoe komen we uit deze impasse? 

Inmiddels is duidelijk dat het zo niet langer kan. Voor de bouw van betaalbare woningen is staatssteun nodig, óók voor de middenklasse. Maar hoe komen Europese landen onder het juk van de EU-regels vandaan?

Verander die regels, zegt een groeiende groep (Europese) politici. Dat kan door de definitie te verbreden van de groep mensen aan wie overheden staatssteun mogen verlenen. Op die manier kunnen lidstaten weer zelf bepalen wie in aanmerking komt voor overheidssteun en de bouw voor deze groepen stimuleren.  

Eigenlijk is het gek dat er überhaupt zo’n definitie is, vindt Steenbergen. Het afbakenen van de groep die mag leunen op de overheid bestaat alleen op het woondossier; bij andere ‘diensten van algemeen economisch belang’ hoeven lidstaten niet te beargumenteren wie ze nodig heeft. ‘De gezondheidszorg en het onderwijs zijn gewoon voor iedereen.’

Het zou een enorm verschil maken als woningcorporaties met staatsteun mogen bouwen voor een bredere groep mensen. Adviesbureau Ortec Finance berekende dat ze onder de huidige omstandigheden zo’n 26.000 middenhuurwoningen kunnen bouwen. Als de overheid garant zou staan voor hun leningen, zouden dat er 67.000 worden.^*

De oplossing: verbreed de Europese regels voor de bouw van woningen

Ook demissionair minister Hugo de Jonge van Wonen pleit, samen met ministers van zes andere Europese landen, voor een aanpassing van de staatssteunregels. Hij was onlangs in Brussel om met de Europese Commissie te praten over zo’n bredere definitie. ‘Deze inzet lijkt nu zijn vruchten af te werpen’, schreef hij aan de Kamer. ‘De EC [de Europese Commissie, JvB] heeft mij laten weten in de eerste helft van 2024 in overleg te zullen treden met de lidstaten om te kijken of, en zo ja welke, wijzigingen nodig zijn in de staatssteunregels.’^*

Wat ook hoop geeft, is dat er onlangs een invloedrijk rapport is verschenen onder leiding van de Italiaanse oud-premier Enrico Letta. Hij evalueerde het functioneren van de Europese vrije markt en doet aanbevelingen voor verbetering. Een van de adviezen is in lijn met de wens van De Jonge: verbreed de definitie van ‘sociale huur’, zodat lidstaten ook steun kunnen verlenen aan de bouw van huizen voor de middenklasse.

Meerdere politieke partijen hebben dit punt opgenomen in hun verkiezingsprogramma’s voor de Europese verkiezingen. GroenLinks-PvdA, D66 en CDA schrijven dat de Europese regels voor staatssteun ruimer moeten worden. Volt wil dat de EU sociale woningbouw direct kan financieren in de steden waar de woningnood het hoogst is. 

Daarmee pleiten de partijen, en de fracties waar ze in het Europees parlement toe behoren, dus voor een terugkeer naar een systeem van volkshuisvesting. Wil je dat ook? Ga dan op 6 juni naar de stembus.