Geen eigen huis, wel mooi en betaalbaar wonen. Dat kan in deze stad

Een eigen huis. In Nederland is dat, als het om wonen gaat, het hoogst haalbare. Huren is weggegooid geld, kopen een investering in de toekomst.

Maar als je daar eenmaal zit, op je eigen plekje onder de zon, wou je dan niet dat je net iets vaker simpelweg gelukkig was? 

Het Duits-Franse echtpaar Bourgogne wist precies hoe ze hun oude dag op een gelukkige manier wilden doorbrengen: door hun huis op het Zwitserse platteland te verkopen en te gaan huren in de stad. ‘We wilden niet oud worden tussen onze eigen vier muren’, zegt de nu 71-jarige Olivier Bourgogne. ‘We wilden ergens zijn waar we contact hebben met de buren.’

En dus zit hij deze maandagavond in de gemeenschappelijke keuken van de Kalkbreite, een woongebouw in het centrum van Zürich. Zijn vrouw Ruth voelt zich niet lekker en is boven gebleven, in de driekamerwoning die ze in het pand huren. 

Maar dat je partner in bed blijft, betekent in de Kalkbreite niet dat je alleen moet eten: Bourgogne deelt de lange tafel met een stuk of tien andere leden van de Großhaushalt waartoe hij en Ruth behoren. De leden van dit ‘grote huishouden’ hebben per persoon, stel of gezin een eigen woning. 

Daarnaast delen ze een gemeenschappelijke keuken waar koks elke avond een maaltijd verzorgen, voor 10 euro per persoon. De bewoners kunnen kiezen: ze kunnen in hun eigen appartement koken, eten afhalen in de gedeelde keuken of samen eten. Elke avond kiest er wel een groepje voor die laatste optie.

Als student in Frankrijk woonde hij ook jarenlang in een woongroep, vertelt Bourgogne terwijl hij zijn pompoensoep oplepelt. En ook toen hij later een gezin had, een huis met een tuin en werk als verzekeringsadviseur, stelde hij zich altijd voor dat hij ooit weer zou samenwonen met een groep mensen, in plaats van alleen. ‘Ergens waar je zeggenschap hebt, waar gemeenschappelijke ruimtes zijn en waar je naar bewonersvergaderingen kan.’

Niet kopen, maar huren

De Kalkbreite is een wooncoöperatie, een organisatie van huurders die gezamenlijk eigenaar zijn van hun eigen woongebouw. Ze huren dus indirect van zichzelf, en zijn ook samen verantwoordelijk voor al het onderhoud: van het gebouw, de gemeenschappelijke ruimtes en de tuin. 

Wooncoöperaties zijn in Zürich heel populair. Meer dan 40.000 woningen zijn eigendom van een coöperatie,^* oftewel 18 procent van alle huizen in de stad. In sommige van deze wooncomplexen doen de bewoners veel samen, zoals in de Kalkbreite. Andere coöperaties bieden vooral betaalbare woonruimte; daar leven de bewoners meer apart van elkaar.

Deze manier van wonen lijkt een welkom alternatief te kunnen bieden voor de Nederlandse obsessie met koophuizen. Die brengt namelijk allerlei nadelen met zich mee: om mensen maar in staat te stellen een huis te kopen, heeft de overheid sinds de jaren zeventig steeds weer regels ingevoerd waardoor huishoudens meer geld kunnen lenen. Dat heeft de prijzen opgedreven. Sinds het dieptepunt in de jaren tachtig zijn de huizenprijzen meer dan drie keer zo hoog geworden.  

Terwijl één generatie er door het kopen van een huis op vooruitging, kunnen veel jongvolwassenen van nu alleen maar dromen van een eigen plek. In de sociale huursector kunnen ze ook al niet terecht, door de lange wachtlijsten of omdat ze er net te veel voor verdienen. En dus zit een grote groep mensen klem: zij zijn aangewezen op de dure vrije sector.

Om daar iets aan te doen, zijn er de afgelopen jaren al een aantal wooncoöperaties opgericht. Maar makkelijk is dat niet. Er is nauwelijks grond beschikbaar en het is heel moeilijk om een huis te financieren dat gemeenschappelijk eigendom is van de huurders.

In Zürich is dat anders. Kopen is er veel minder populair, omdat de huizenprijzen hoog zijn en belastingvoordelen grotendeels ontbreken. Bovendien is er een goed alternatief: wooncoöperaties dus, of Genossenschaften, zoals ze in het Duits heten. Juist voor de middenklasse, de groep die in Nederland klem zit, is dit een heel geliefde manier van wonen.

De woningen zijn betaalbaar: een huurhuis in een wooncoöperatie is zo’n 40 procent goedkoper dan een vergelijkbare woning op de vrije markt.^* Er zijn geen regels voor het maximale inkomen waarmee je in aanmerking komt voor zo’n woning. Er valt dus niemand tussen wal en schip.

Het systeem werkt zó goed dat mensen die best een huis kunnen betalen – zoals het echtpaar Bourgogne – toch liever huren van een coöperatie. 

Is dit hét antwoord op de wooncrisis in Nederland?

Coöperaties als oplossing voor de woningnood

Hoe het komt dat er in Zürich zoveel wooncoöperaties zijn? Het begint allemaal bij traditie. Begin twintigste eeuw vestigden veel fabrieken zich in de stad, en dat trok natuurlijk arbeiders aan. Maar er waren te weinig woningen, en dus deelden vijf of zes mensen één kamer met elkaar. Sommigen hadden zelfs geen eigen bed; ze werkten in ploegen en sliepen om de beurt op hetzelfde matras.

Om daar iets aan te doen, richtten de vakbonden wooncoöperaties op. Arbeiders legden geld bij elkaar, dat ze gebruikten als startkapitaal voor de bouw van hun eigen huurhuizen. Ze kregen hulp van het stadsbestuur, dat subsidies verstrekte en goedkope stukken grond uitgaf.

In de jaren zeventig en tachtig sloten veel fabrieken – mensen verlieten de stad en de bouw van huizen stokte. Er leek geen behoefte meer te zijn aan coöperatiewoningen. Maar in de jaren negentig nam de vraag naar woningen weer toe. Krakers trokken in de lege fabriekshallen, waarin ze zelf kamers bouwden, ateliers maakten en grote feesten hielden.

Ze begonnen ook een nieuwe generatie wooncoöperaties, die woonblokken bouwden op verlaten bedrijventerreinen.

De Kalkbreite hoort bij deze nieuwe generatie, met ruimte voor 250 bewoners in het gelijknamige gebouw en voor nog eens 175 mensen in een tweede project in de stad. De Wogeno, een andere coöperatie, heeft door de hele stad verspreid 571 woningen. En in het noorden van Zürich hebben 35 coöperaties in het zogenoemde Hunziker Areal, op het terrein van een voormalige betonfabriek, gezamenlijk een hele buurt gebouwd met woningen voor 1.200 mensen, cafés, winkels en werkplekken. En zo zijn er nog ongeveer 130 wooncoöperaties in de stad.

Huizen waar je niet mee kunt speculeren

Door de lange traditie die de wooncoöperaties in Zürich hebben, is er een heel systeem opgetuigd om ze te financieren. Het allerbelangrijkste in het hele plaatje: winst bestaat niet. 

De leden kopen aandelen, die in totaal goed zijn voor ongeveer een tiende van de bouwkosten. De overige 90 procent komt van de bank. Dat is heel veel: in Nederland kunnen coöperaties vaak maar voor 50 tot 60 procent van de bouwkosten een lening afsluiten.

Ook de overheid speelt in Zürich een belangrijke rol. Er is een hele lijst met fondsen en subsidies waarop coöperaties aanspraak kunnen maken. De Zwitserse regering geeft kredieten of staat garant voor leningen, waardoor de coöperaties een lagere rente betalen. En de gemeente Zürich ondersteunt ze door grond aan te kopen. Die kunnen de coöperaties vervolgens pachten. ‘Dat is ook een soort subsidie’, zegt Nina Pfenninger van de afdeling Volkshuisvesting van de stad Zürich. ‘Want de stad rekent een heel lage grondprijs.’ 

In ruil voor de mogelijkheid om te bouwen, mogen coöperaties hun woningen niet verkopen. Zou een coöperatie ooit ophouden te bestaan, dan gaan de woningen naar de gemeente. Nog een fundament waarop deze sociale vorm van wonen leunt: de huur wordt berekend aan de hand van de kosten voor de grond, de bouw en het onderhoud van het gebouw. Die kosten worden één keer bepaald, nog voordat de huurders in hun woning trekken. Als het gebouw later meer waard wordt, gaan de huren niet mee omhoog.

‘Zo voorkom je dat er met deze huizen wordt gespeculeerd’, zegt Pfenninger. ‘En daarom worden ze, naarmate de tijd verstrijkt, steeds goedkoper ten opzichte van de huren op de vrije markt.’

Samenleven buiten het kerngezin

Zo’n rem op de hoogte van de huur is hard nodig in een stad die door de aanwezigheid van grote banken en bedrijven als Google in hoog tempo duurder wordt en waarvan de bevolking blijft groeien. Zürich mag niet meer uitbreiden, en dus is er nauwelijks nog bouwgrond beschikbaar.

Maar geld is niet de enige reden waarom wooncoöperaties, en dan vooral die van de nieuwere generatie, zo geliefd zijn. Net als de krakers uit de jaren negentig experimenteren ze met gemeenschappelijke woonvormen. Manieren van wonen die samenleven mogelijk maken buiten, of in aanvulling op, het kerngezin.

‘Hier spelen en slapen twee kinderen van verschillende ouders’, zegt Lars Koch (47), terwijl hij in zijn woongroep in de Kalkbreite op een openstaande deur wijst. Erachter is een stapelbed te zien; verspreid over de vloer ligt speelgoed.

Koch wijst op een volgende deur. ‘Daar woont de vader van het ene kind’, legt hij het samengestelde gezin van een van de twee uit. Hij draait zich om naar de andere kant van de grote woonkeuken, en zegt: ‘En daar woont de moeder. Haar partner woont in de buurt, en samen hebben ze nog een kind.’

De woongroep van Koch bestaat uit veertien kamers en drie gemeenschappelijke woonkeukens. In de oorspronkelijke plannen voor het gebouw waren vier kleinere appartementen getekend. Maar toen Koch en zijn toenmalige woongroep lieten weten dat ze graag een grotere woning wilden, was dat ook mogelijk. Ze pasten het ontwerp aan, richtten een vereniging op en nu huren ze het geheel van de coöperatie. 

Behalve woongroepen zijn er in de Kalkbreite, net als in veel andere coöperaties, ook zogenoemde clusterwoningen: daar hebben de bewoners een eigen studio met badkamer en keuken, én zijn er gemeenschappelijke ruimtes. Er zijn ‘jokerkamers’, zodat bewoners tijdelijk meer ruimte kunnen huren als ze een nieuwe partner krijgen of een van hun kinderen een eigen ruimte nodig heeft – de dochter van de Bourgognes woonde een tijdje in zo’n kamer. 

Zelf woont Koch in de woongroep met zijn 12-jarige dochter. Zijn ex-vriendin woont een verdieping lager in een clusterwoning. ‘Ze moet het over tien jaar zelf maar zeggen’, zegt hij over zijn dochter, ‘maar ik denk dat de scheiding voor haar minder moeilijk was doordat we niet als kerngezin ergens in een vierkamerappartement woonden. Rondom het gezin was er nog steeds een stabiel netwerk. En ze zag ook dat er verschillende gezinsmodellen zijn.’

Weinig woonruimte per persoon en geen auto’s voor de deur

Kalkbreite-bewoner Madeleine Hirsch had weer een andere reden om voor een wooncoöperatie te kiezen. ‘Ik had vroeger een van de eerste duurzaamheidsadviesbureaus hier in Zürich’, vertelt de 72-jarige. ‘Ik vind het belangrijk dat het ecologisch gezien goed in elkaar zit. En dat je probeert om in een kleine ruimte te leven.’ 

Veel nieuwe coöperaties proberen de hoeveelheid woonruimte per persoon te verminderen: hoe compacter de woning, hoe meer mensen je kunt huisvesten. Wel zo handig in een stad die niet meer kan uitbreiden. En hoe kleiner de kamers, hoe minder energie het kost om ze te verwarmen. Daarom zijn er vaak strenge regels voor de hoeveelheid bewoners per woning: wie een vierkamerwoning huurt, moet daar minimaal met zijn drieën wonen.

Bewoners van zowel de Kalkbreite als het Hunziker Areal mogen bovendien geen auto bezitten. In ruil daarvoor kunnen ze gebruikmaken van (elektrische) deelfietsen en (in het Hunziker Areal) ook van elektrische auto’s. Wie in de Kalkbreite woont, krijgt bovendien korting op het openbaar vervoer. En er woont een taxichauffeur in het gebouw, die zijn buren voor een vriendenprijsje meeneemt.

De studio van Hirsch, die deel uitmaakt van een clusterwoning, is 44 vierkante meter. In een schuine hoek staat haar bed, naast een kastenwand. Van een buurvrouw leende ze een kleiner bureau, dat tegen een andere kast staat, die de slaap- van de eethoek scheidt. Er zijn nog een kleine keuken en een badkamer. 

In het begin was het wennen, zegt Hirsch. ‘Je kunt niet naar een andere kamer gaan als je bijvoorbeeld wilt slapen, of klaar bent met werken.’ Maar al snel loste ze het ruimtegebrek op door meer gebruik te maken van de gemeenschappelijke ruimtes. ‘Ik kan beneden naar de cafetaria gaan en daar een kop koffie halen – misschien kom ik dan ook nog iemand tegen.’ 

De Kalkbreite heeft ook een gemeenschappelijke wasruimte, textielruimte, muziekruimte en studio’s voor yoga en fitness. Er is zelfs een sauna. Alles bij elkaar betaalt ze niet veel huur, vindt Hirsch: iets meer dan 1.000 euro per maand, nog geen kwart van haar inkomen.

Insiders en outsiders op de woningmarkt

Er is één groot nadeel aan de coöperatiewoningen in Zürich. Er zijn er veel te weinig van. Wie ik ook spreek, iedereen verzucht: de wooncoöperaties zijn fantastisch, maar het is héél moeilijk er binnen te komen. In dat opzicht lijkt Zürich dus op Nederland. Er is ongelijkheid tussen insiders en outsiders op de woningmarkt. 

Al in 2011 heeft bij een referendum 80 procent van de bevolking voor het zogenoemde Drittelziel gestemd: in 2050 moet een derde van de stad bestaan uit woningen zonder winstoogmerk – dus woningen van coöperaties én betaalbare woningen van de stad. Op dit moment is dat 27 procent.^* Vanwege de schaarste aan bouwgrond is het de vraag of de stad dat doel gaat halen.

En dus proberen de coöperaties de woningen díé ze hebben, zo goed mogelijk te verdelen. Behalve dat er regels zijn voor het aantal bewoners per woning, zijn er voorrangsregels voor mensen met een migratieachtergrond, statushouders en mensen met een laag inkomen. 

Een woning in een coöperatie kun je ook niet erven. Als iemand overlijdt, krijgen de kinderen of andere erfgenamen het geld dat diegene heeft ingelegd in de coöperatie – maar ze hebben geen recht op het huis dat vrijkomt.

Zürich laat zien: het kán

Wonen in Zürich is dus niet perfect. Maar de coöperaties laten wel zien: er is een alternatief voor steeds verder stijgende huren en huizenprijzen. Het is mogelijk om, met steun van de overheid, woningen te bouwen waar zowel mensen met een laag als met een iets hoger inkomen in kunnen wonen. Huizen die betaalbaar zijn en dat blijven. 

En dat kunnen mooie huizen zijn, in een levendige buurt, waar de bewoners experimenteren met verschillende vormen van samenleven. 

Dit doet denken aan een Nederland van vroeger. Tot in de jaren tachtig was er hier een grote voorraad betaalbare huurwoningen, vaak eigendom van woningcorporaties. Je kon er terecht als je een laag inkomen had, maar ook als je iets meer verdiende. Er waren regels die bepaalden hoe hoog de huren mochten zijn, en de overheid maakte de bouw mogelijk met subsidies.

Op dit systeem van volkshuisvesting is flink bezuinigd. Wie dat ook maar enigszins kon, werd aangemoedigd een huis te kopen. Er kwam een inkomensgrens om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning. De subsidies voor woningcorporaties verdwenen – ze moesten zelfs belasting gaan betalen – waardoor ze nu te weinig geld hebben om nieuwe huizen te bouwen.

Eenmaal afgebroken is zo’n stelsel niet zomaar weer hersteld. Toch kan Zürich een voorbeeld zijn van hoe het wél kan. Zodat huren of kopen weer een echte keuze wordt.