Het gaat niet om aantallen woningen, Mona Keijzer. Het gaat erom wie ze bouwt

De woontop komende woensdag moet een groots moment worden voor Mona Keijzer. Een moment van daadkracht, waarop de nieuwe BBB-minister van Volkshuisvesting laat zien dat ze de handen uit de mouwen steekt om  de wooncrisis op te lossen.

Tijdens de top wil Keijzer samen met projectontwikkelaars, investeerders en woningcorporaties concrete afspraken maken voor de bouw van 100.000 woningen per jaar. Als iedereen een handtekening zet, kan Keijzer eindelijk haast maken met bouwen, bouwen, bouwen.

Maar zelfs als het lukt die afspraken te maken – er wordt nog flink over gesteggeld – lost dat de wooncrisis niet per se op. Het gaat er namelijk niet om hoeveel woningen erbij komen – al zijn het er 100.000 – maar hoe en vooral door wie ze worden gebouwd.

Beleggers zetten rendement voorop

Dat zit zo: voor de financiering van al die huizen zet Keijzer vooral in op beleggers, net als haar voorganger Hugo de Jonge (CDA). Veelal grote pensioenfondsen en verzekeraars die het geld van hun pensioendeelnemers en verzekerden beleggen in vastgoed.

Dat is een enorme berg geld. Niet gek dus dat het kabinet naar beleggers kijkt voor de bouw van al die nieuwe huizen. Maar er kleeft een groot nadeel aan: voor beleggers staat rendement voorop, niet de bouw van betaalbare woningen. Niet omdat ze simpelweg zo snel mogelijk rijk willen worden, maar omdat het nu eenmaal hun belangrijkste taak is om mensen een goed pensioen en een betrouwbare verzekering te bieden.

En dat rendement maak je niet met huurwoningen voor de lagere en middeninkomens. De hoge grondprijzen, de kosten van bouwmaterialen, de eisen van gemeenten aan de bouw: dat alles bij elkaar leidt ertoe dat de huizen die beleggers bouwen vaak duurder worden dan gemeenten graag zouden willen.

Neem Amsterdam. Als het aan de gemeente had gelegen, was men daar de eerste helft van dit jaar al begonnen met de bouw van 1500 middeldure huurwoningen en betaalbare koopwoningen. Dat werden er 356, oftewel 20 procent van het totaal. Dat had 40 procent moeten zijn.

Op deze manier komen er dus wel huizen bij, maar zijn die huizen te duur voor het gros van de mensen die een woning zoeken. En dus wordt de wooncrisis niet opgelost.

Liever (te) dure huizen dan geen huizen?

De vorige woonminister, Hugo de Jonge, probeerde hier iets aan te doen door bijvoorbeeld regels in te voeren voor de hoogte van de huur. Daardoor gaat naar schatting de huur van zo’n 300.000 woningen de komende jaren omlaag.

Maar ook aan deze aanpak kleeft een nadeel: de nieuwbouw rendeert niet meer, dus bouwen beleggers een stuk minder. Ook dat is te zien in Amsterdam: in de eerste zes maanden van het jaar begon daar de bouw van in totaal 1773 woningen, terwijl dat er 3250 hadden moeten zijn.

In aanloop naar de woontop heeft Mona Keijzer aangekondigd de eisen aan de bouw en mogelijk ook aan de hoogte van de huren en huizenprijzen te willen versoepelen. Dat moet het voor beleggers en ontwikkelaars weer aantrekkelijk maken om te bouwen. Liever dure huizen dan geen huizen, lijkt het idee.

Nu denk je misschien: laat ze maar bouwen. Als er eenmaal voldoende huizen zijn, gaat de prijs vanzelf weer omlaag. Maar helaas werkt dat niet zo. Projectontwikkelaars berekenen op basis van de grondprijs en de bouwkosten van tevoren hoeveel de huizen op moeten leveren. Als voor de bouw niet 70 procent van de woningen is verkocht, of er geen belegger is die denkt voldoende huur te kunnen vragen, gaat de bouw niet door.

Dus blijft het bij de keuze: geen woningen, of dure woningen.

Laat woningcorporaties meer bouwen

Is er dan geen enkele manier om aan betaalbare woningen te komen? Jawel, maar daarvoor is een radicaal ander woonbeleid nodig. Zolang het publieke debat enkel en alleen gaat om hoeveel woningen erbij moeten komen – en niet over wie die moet gaan bouwen – blijft de wooncrisis bestaan. 

Het kabinet kan een voorbeeld nemen aan het woonbeleid van hun voorgangers in de jaren zeventig. Toen golden er strenge regels voor de hoogte van de huren en de koopprijzen én investeerde de overheid flink in de woningbouw, met subsidies en betaalbare grond.  

Een groot deel van de nieuwe huizen werd gebouwd door woningcorporaties. Zij kregen – en krijgen – korting op de grondprijzen en konden tegen een lage rente lenen, omdat de overheid garant stond. Die financiële voordelen golden niet alleen voor sociale huurwoningen – zoals nu – maar ook voor woningen voor de middenklasse.

Ook beleggers speelden een belangrijke rol. Grote pensioenfondsen als ABP en BpfBouw hoorden bij de grootste verhuurders.

Niet eerder werden er zoveel huizen gebouwd als in dat decennium. In 1973 kwamen er bijna 160.000 nieuwe woningen bij;^* meer dan twee keer zoveel als nu. Dat het beleid van toen voldoende nieuwe woningen kan opleveren, is dus wel bewezen.

Kortom: hopelijk gaat het op de woontop niet alleen over bouwen, bouwen en bouwen, maar ook over wie dat mogelijk maakt. Naar 100.000 nieuwe, maar veel te dure woningen, kunnen de meeste woningzoekenden enkel en alleen kijken. Het woonbeleid radicaal omgooien: dat is pas daadkracht.