Minder baby’s, lagere lonen, dakloosheid, klimaatschade: de woningnood is tien crises ineen

Op de woningmarkt van zo’n beetje elk rijk land is het crisis. Van Seoul^* tot Sydney,^* van Nieuwegein^* tot New York,^* van Zeeland^* tot Nieuw-Zeeland:^* overal staan te weinig huizen.

Het directe gevolg is dat de huizen die er wel staan voor de meeste mensen veel te duur zijn. Woningen zijn de afgelopen paar jaar wereldwijd aanzienlijk minder betaalbaar geworden.^* Binnen de Europese Unie zijn de huizenprijzen tussen 2010 en 2023 gemiddeld met 48 procent gestegen – sneller dan de inflatie.^* In Nederland mogen we met een stijging van bijna twee derde nog van geluk spreken; in uitschieters Estland en Hongarije verdriedubbelden de kosten.

Buiten de EU zijn de cijfers vergelijkbaar. In het Verenigd Koninkrijk^* – tekort aan woningen: 4,3 miljoen^* – en Canada^* stegen de prijzen ongeveer even snel als bij ons. In de Verenigde Staten verdubbelden ze.^*

De huurlasten schieten ook omhoog. Amerikaanse,^* Australische^* en Nederlandse^* huurders waren zelden zo’n groot deel van hun inkomen kwijt aan een woning als nu.

Niet zo gek dat veel mensen nogal bezorgd zijn. Volgens het Amerikaanse onderzoeksbureau Gallup Analytics is de helft van de respondenten wereldwijd – een recordaantal – ontevreden over de lokale woningmarkt.^* Er zijn de afgelopen jaren woonprotesten geweest in Lissabon,^* Edinburgh,^* Philadelphia,^* Madrid,^* Londen,^* Washington D.C.,^* Barcelona,^* Praag,^* Tel Aviv,^* Rome,^* Zürich^* en Amsterdam.^* Soms gingen die gepaard met woede tegenover toeristen^* of migranten,^* omdat die onderdak zouden inpikken.

In de recentste verkiezingen in veel landen zagen stemmers de huizencrisis als een van de belangrijkste onderwerpen. ‘Een situatie die jarenlang langzaam is opgebouwd, heeft een breekpunt bereikt’, zei Sorcha Edwards hierover tegen de politieke nieuwssite Politico.^* Edwards is de secretaris-generaal van Housing Europe, de overkoepelende organisatie van Europese woningbouwcorporaties.

Lang konden politici het probleem negeren omdat het enkel mensen trof met een laag inkomen. Die kwamen toch minder vaak opdagen bij verkiezingen, aldus Edwards. Maar bestuurders erkennen inmiddels de nood. In december stuurden tien Europese burgemeesters, inclusief Femke Halsema van Amsterdam, een brandbrief aan Europese Commissie-voorzitter Ursula von der Leyen. Daarin stond dat haar nieuw aangetreden Europese Commissie van het keren van de ‘dramatische toename’ in woonkosten een prioriteit moet maken.

Geen land is hetzelfde, maar woningnood is gedeelde smart

Er zijn per stad of land unieke oorzaken voor woningschaarste aan te wijzen. Niet iedereen heeft bijvoorbeeld een stikstofcrisis, waardoor er minder bouwvergunningen worden verleend. Maar er zijn ook gemene delers.

Na de bankencrisis van 2008 stortte de bouwsector in veel landen in.^* Tijdens de coronapandemie liep de bouw nog meer vertraging op.^* Ook schrijft een internationale trend voor dat er meer aan de markt wordt overgelaten,^* waarvan de spelers minder interesse hebben in sociale woningbouw.

In veel landen groeit het aantal eenpersoonshuishoudens. Gezien de onafwendbare bevolkingskrimp dacht men in Zuid-Korea bijvoorbeeld dat de vraag naar huizen wel mee zou vallen. Maar omdat steeds meer Zuid-Koreanen alleen wonen, stijgt het aantal huishoudens alsnog.^* Met als gevolg een tekort van 263.000 woningen in de hoofdstad.^*

Ten slotte zijn er in rijke landen al snel ‘not in my backyard’-protesten tegen de komst van nieuwbouw. Omwonenden zijn bang dat hun eigen huis in waarde zal dalen, dat het verkeer in de buurt zal toenemen of dat ze hun zonnige uitzicht kwijtraken.^* Politici houden deze mensen vaak liever te vriend.

‘Hoe langer ergens stilstand is, hoe moeilijker het wordt om iets te veranderen’, zegt John Myers, directeur van de Britse YIMBY Alliance, een organisatie die mensen aanspoort om juist yes te zeggen tegen bouwprojecten.

En, waarschuwt Myers: de schreeuwende woningtekorten zorgen er niet alleen voor dat huizen veel te duur worden. Politici, onderzoekers en activisten beseffen langzaamaan dat de woningschaarste ten grondslag ligt aan een breed scala aan problemen en fenomenen.

Achter al die andere problemen: de woningnood

Samen met twee medeauteurs schreef Myers in 2021 The Housing Theory of Everything , een essay over de vele gevolgen van woningschaarste, vooral voor de economie. Met te weinig en te dure huizen, stellen zij, kunnen steden hun potentieel als centra van productiviteit en innovatie niet volledig waarmaken. Amerikaanse inkomens zouden met 8 procent groeien als slechts drie steden hun bouwregels zouden versoepelen.^* En omdat alleen relatief rijke mensen nu nog toegang hebben tot de beste steden, groeit de ongelijkheid, neemt de gentrificatie toe en is er meer forensenverkeer (met bijbehorende klimaatschade).

Het essay deed bij veel mensen kwartjes vallen. Waarom zijn bagelbakkers niet vroeg open in San Francisco? Komt door de woningnood.^* Moeite met het vinden van personeel? Woningnood.^* Lelijke mannenmode? Woningnood.^*

Sinds het essay verscheen, zijn er meer onderzoeken gedaan naar de gevolgen van de woningschaarste, en zijn er ook andere aanwijzingen gevonden die laten zien dat een woningtekort de samenleving op enorm veel aspecten beïnvloedt.

Een tekort aan daken, dus meer dakloosheid

In veel westerse landen is het aantal daklozen enorm toegenomen. Een greep uit de recentste stijgingen: 18 procent in de VS,^* 14 procent in Engeland^* en 8 procent in Nederland.^*

Dakloosheid werd lange tijd vooral in verband gebracht met psychische en verslavingsproblematiek, zegt Josh Newton, onderzoeker bij de Homelessness Hub van de universiteit van Californië in San Diego. Maar in de academische wereld wordt steeds meer erkend dat woningtekorten een grote rol spelen, vooral na de publicatie van het boek Homelessness Is a Housing Problem uit 2022.

De auteurs vergeleken de dakloosheidscijfers in verschillende Amerikaanse gemeenten met elkaar en concludeerden dat enkel de beschikbaarheid van betaalbare huizen – en niet de lokale politiek of problemen als drugsgebruik, psychische aandoeningen en armoede – de verschillen kon verklaren.

Mensen belanden op straat als ze hun huur of hypotheek niet meer kunnen betalen. Of als ze bijvoorbeeld uit de gevangenis komen en geen (betaalbare) woning kunnen vinden.^* En als familie en vrienden geen ruim huis kunnen betalen en dus geen extra kamer overhebben.^*

In de VS komt daar nog bij dat overheden te weinig in sociale woningbouw investeren, op veel plekken alleen maar vrijstaande huizen toelaten^* en te weinig land van de vrije markt af houden, zegt Newton. ‘Een perfect storm voor mensen om buiten de woningmarkt te vallen.’

Geen thuis hebben schaadt de fysieke en mentale gezondheid.^* Verslaving kan leiden tot dakloosheid – maar het is daar ook vaak een gevolg van.^* ‘Voor sommigen is het een manier om ’s nachts wakker te blijven voor hun veiligheid, voor anderen is het gewoon een manier om met hun situatie om te gaan’, zegt Newton.

Ook de angst dakloos te worden zorgt voor gezondheidsklachten. Dat komt door de stress,^* en doordat mensen doktersbezoeken, gezond eten^* en het verwarmen of koelen van hun huis achterwege laten om de huur te kunnen betalen.^*

In die wetenschap hanteren veel Amerikaanse steden en organisaties ‘ housing first ’-beleid: dakloze mensen allereerst aan een huis helpen, zonder bijvoorbeeld te eisen dat ze eerst andere problemen oplossen, zoals hun verslaving of schuldenproblematiek. In het algemeen is zo’n aanpak effectief.^*

Maar het werkt vooral goed in steden met minder barrières voor de bouw, zoals Houston in de staat Texas.^* In Californië, waar de huizenbouw lang dichtgetimmerd was door een overdaad aan regeltjes, verblijft bijna een op de drie Amerikaanse daklozen. Uit een recente studie blijkt dat meer dan de helft van hen op straat belandde omdat ze hun huis niet meer konden betalen.^*

Zonder kinderkamer geen kind

Duurdere huizen zorgen er ook voor dat mensen gemiddeld later en minder kinderen krijgen. Uit onderzoek blijkt dat veel mensen voordat ze een kind krijgen wel een kinderkamer, een woning in een goede buurt en, als het even kan, een tuin willen. En een koophuis, graag. Kunnen ze dat niet betalen, dan moet de kinderwens, of überhaupt het samenwonen, wachten tot er meer gespaard is.

De gemiddelde leeftijd van starters op de woningmarkt is in veel landen gestegen.^* In Spanje, dat een van de laagste geboortecijfers van Europa heeft,^* woont bijna twee derde van de volwassenen onder de 35 nog thuis.^* Ook in Nederland is dat een groeiend probleem. NRC noemde onlangs ‘thuiswoonschaamte’ als een van de nieuwe woorden van 2024.^*

En heb je eindelijk dat dure huis kunnen kopen, dan blijven er minder geld en tijd over voor nóg een kind. Het eindresultaat – minder kinderen – verergert de vergrijzing en de krapte op de arbeidsmarkt.

Hoewel lang bleek dat er juist meer kinderen werden geboren in periodes waarin de huizenprijzen stegen,^* laat recent onderzoek van onder anderen de Nederlandse demograaf Daniël van Wijk het tegenovergestelde zien. Waarschijnlijk, zegt hij, omdat twintigers en dertigers er economisch op achteruit zijn gegaan in Nederland.^*

‘Vanaf 2012 begonnen de huizenprijzen snel te stijgen, terwijl de inkomens van jongvolwassenen met inflatiecorrectie bijna niet meestegen. De huizenprijzen en de lonen liepen daardoor steeds meer uit elkaar’, aldus Van Wijk.

Uit zijn modellen blijkt dat hoe sneller de huizenprijzen stegen in een bepaalde Nederlandse regio, hoe harder het geboortecijfer daalde.^* Het resultaat, vertelt hij: tienduizenden geboortes minder in het afgelopen decennium. Recente studies uit Zuid-Korea^* –  wereldkampioen kinderloosheid^* – en uit de VS^* kwamen tot vergelijkbare conclusies. In Brazilië kregen jonge twintigers die willekeurig waren uitgekozen voor woonsubsidies 33 procent meer kinderen.^*

De woningnood als wapen voor Trump

Het ging tijdens de afgelopen verkiezingen in de VS vaak over de Amerikaanse woningnood. Kamala Harris wilde de tekorten oplossen door meer te bouwen.^* Donald Trump gaf in veel van zijn spraakwatervallen de miljoenen immigranten de schuld^* die geen of een tijdelijke verblijfsvergunning hebben.

Economen waren het met Harris eens.^* Maar het electoraat schoof afgelopen november nergens méér op richting Trump dan in de grote steden,^* vaak de plekken met de duurste vierkante meters. Om die reden denken veel duiders dat de huizencrisis Trump heeft geholpen.

Kiezers zagen hem als een zakenman,^* die juist die economische problemen kan oplossen. Jessica Ramos, een Democratische politicus die een aantal wijken in het diverse en sterk richting Trump verschoven New Yorkse stadsdeel Queens^* vertegenwoordigt, zei tegen The New York Times dat de verkiezingsuitslag kon worden verklaard aan de hand van economische keukentafelonderwerpen.

Latino’s, zoals haar ouders, waren naar de VS gekomen, zei Ramos,^* ‘om hard te werken en zo hun kinderen een beter leven te bieden’. Maar een belangrijk onderdeel van die droom, een eigen huis, is inmiddels bijna onbetaalbaar geworden.

De Amerikaanse woningcrisis gaat toekomstige Republikeinse presidentskandidaten waarschijnlijk ook de wind in de rug geven. Amerikaanse president word je niet met de meeste kiezers, maar met de meeste kiespersonen. En hoe meer inwoners een staat heeft, hoe meer kiespersonen een staat oplevert.

Democraten leunen al decennialang op de grote en steevast links stemmende staten New York, Californië en Illinois, samen goed voor 101 van de 270 benodigde kiespersonen.^* Maar het zijn ook drie van de staten waarin de Amerikaanse huizencrisis het sterkst voelbaar is. Honderdduizenden inwoners hebben in de afgelopen jaren de staten verlaten,^* vaak voor een betaalbaarder bestaan elders in het land.

Om de effecten op het ouderschap nog maar eens te onderstrepen: hoge woonlasten jagen veel gezinnen weg.^* In de grootste steden van die drie staten – New York City, Los Angeles en Chicago – is sinds 2020 het aantal jonge kinderen met respectievelijk 18, 14 en 15 procent gedaald.^* Deze trend zet door, zelfs nu de pandemie is afgezwakt.

Als gevolg van die bevolkingskrimp zullen de drie staten als er in 2030 opnieuw wordt uitgerekend hoeveel kiespersonen ze krijgen toebedeeld, er volgens schattingen negen verliezen.^* Florida en Texas, twee Republikeins gezinde staten waar meer ruimte en minder regels^* het makkelijker maken om een nieuw huis neer te zetten, groeien enorm, en zullen er samen zeven kiespersonen bij krijgen.

Harris zou nu in het Witte Huis zitten als ze in november 2024 drie extra zogeheten swingstates had gewonnen. Omdat Democratische lokale overheden er vooralsnog niet in slagen genoeg huizen te bouwen, zal de Democratische presidentskandidaat er op z’n minst nog een staat bij moeten winnen in 2032.

Woningnood als zuurstof voor radicaal-rechts

De opkomst van nativistisch radicaal-rechts houdt ook de Europese politiek in haar greep. Volgens Balakrishnan Rajagopal, Speciaal Rapporteur voor het recht op adequate huisvesting bij de Verenigde Naties, kan dat niet los gezien worden van de vele wooncrises op het continent. Radicaal-rechts floreert wanneer het buitenstaanders de schuld kan geven van overheidsfalen, zei Rajagopal vorig jaar in een interview met The Guardian over de Europese verkiezingen.^*

In Nederland is de groei van de PVV vooral te verklaren doordat politici – van de PVV, maar ook van VVD en NSC – van immigratie een prioriteit hebben gemaakt, en dat kiezers daarin zijn meegegaan, aldus Peter Kanne van onderzoeksbureau Ipsos I&O. Daarbij is de wooncrisis een belangrijke factor,^* zegt hij. ‘De woningnood is een van de argumenten, een van de voedingsstoffen, om die discussie aan te wakkeren.’

Met name Geert Wilders heeft de thema’s wonen en migratie aan elkaar weten te koppelen door te stellen dat, gezien het woningtekort, Nederland de instroom van asielzoekers niet aankan. ‘Die framing werkt heel goed’, zegt Kanne.

De Britse partij Reform UK^* en het Franse Rassemblement National^* hebben eenzelfde argument uitgesproken; het succes van de radicaal-rechtse partij Chega vorig jaar werd deels toegeschreven aan Portugals woningcrisis,^* en in de Duitse verkiezingen steeg de steun voor de Alternative für Deutschland meer in plaatsen waar de huur sneller was gestegen.^*

‘Als we de groei van radicaal-rechts willen stoppen, bij hen wat zuurstof willen wegnemen, dan zullen dingen zoals een woning een fundamenteel recht moeten worden’, concludeerde Rajagopal.^*

De enige oplossing: bouwen, bouwen, bouwen

Nu is het onweerlegbaar dat immigranten huizen kopen en huren, en dus impact hebben op de woningmarkt. Maar die impact wordt vaak overschat. Bepaalde groepen immigranten buitensluiten, zoals Wilders wil, of zelfs zover gaan om miljoenen mensen te deporteren, zoals Trump wil,^* is niet alleen immoreel, het lost ook weinig op.

Als Trump zijn plannen doorzet, dan zou dat de woningnood amper verlichten, zeggen experts.^* Sterker nog, het zou kunnen bijdragen aan het tekort, omdat veel ongedocumenteerde immigranten in de bouw werken.^*

Het kabinet-Schoof richt zijn pijlen vooral op asielzoekers. Maar die zijn in Nederland slechts een klein deel van het totaal aan immigranten.^* Van 2014 tot halverwege 2022 – een periode met relatief veel asielaanvragen vanwege de Syrische burgeroorlog – gaf Nederland verblijfsvergunningen aan bijna 215.000 mensen, die samen zo’n 74.000 huishoudens vormen.^* Dat komt omgerekend neer op ongeveer 8.700 huishoudens per jaar. Een asielstop zou, naast illegaal,^* dus ook weinig toereikend zijn om ons tekort van ruim 400.000 woningen^* op te lossen.

Arbeidsmigranten en hun partners vormen een veel grotere groep. Maar zelfs het kabinet-Schoof ziet in dat veel Nederlandse industrieën niet zonder hen kunnen.^* Wat dat betreft biedt chipmachinemaker ASML een veelzeggend perspectief op de relatie tussen immigratie en woningnood. Het bedrijf, kroonjuweel van BV Nederland, dreigde vorig jaar te vertrekken,^* onder meer omdat het voor zijn vaak buitenlandse werknemers zo lastig is om een huis te vinden. De oplossing: er worden in Noord-Brabant plannen opgesteld voor tienduizenden nieuwe woningen.^*

Zo zou onze blik op huizen altijd moeten zijn. Het is geen schaars goed waar we buitenlanders uit moeten verjagen, zodat er meer voor ‘ons’ overblijft. We kunnen er meer van maken.

Te weinig huizen is een oorzaak van veel problemen: dure huizen, minder economische groei, meer ongelijkheid, meer klimaatschade, minder kinderen, meer daklozen, meer polarisatie. We moeten dus niet alleen maar bouwen om huizen betaalbaarder te maken, we moeten óók bouwen om al deze andere problemen te lijf te gaan.

Dat is natuurlijk makkelijker gezegd dan gedaan.

Kijk maar naar Nederland, waar boerenbedrijven moeten worden uitgekocht voordat de bouw in volle vaart verder kan.^* Maar bouwen is de enige fundamentele oplossing. In landen waar het huizenaanbod het meest achterloopt op de vraag, stijgen de prijzen het hardst.^* Overheden die beleidspleisters plakken in een poging huren of startershypotheken te verlagen, pakken dat onderliggende probleem niet aan. En dat probleem, met zijn vele symptomen, ettert maar door.

‘We bouwen veel minder dan we zouden moeten bouwen’, concludeert Myers van de YIMBY Alliance. ‘De enige echte manier om dat op te lossen is simpelweg meer bouwen.’