Gebouwen genoeg in Nederland. Nu moeten we er alleen nog woningen van maken, zegt deze architect

Ze was halverwege de dertig, en Sanne van Manen had architectuur gestudeerd aan de TU Delft en het gerenommeerde architectuurprogramma van de ETH Zürich doorlopen. Ze gaf les aan de Rotterdamse Academie van Bouwkunst en werkte bij architectenbureau MVRDV, onder andere bekend van de Markthal in Rotterdam en Valley aan de Amsterdamse Zuidas.

Maar er knaagde iets. Waarom konden haar collega’s en zij de door henzelf ontworpen woningen zelden betalen? Waarom was de prijs doorslaggevend voor het ontwerp, en niet de kwaliteit van het gebouw? En het belangrijkste: waarom zagen zo weinig mensen dat het gewoon niet kon, een miljoen woningen bouwen tot 2030? Als de bouw namelijk op deze voet doorgaat, is het CO2-plafond al in 2027 bereikt. ‘Hoe meer je in het systeem duikt, hoe meer je erachter komt dat het niet gaat’, zegt Van Manen (40) in haar kantoor in het Oude Noorden, een volkswijk in Rotterdam.

Hoe meer je in het systeem duikt, hoe meer je erachter komt dat het niet gaat

Een jaar geleden nam ze ontslag, om zich te kunnen concentreren op haar eigen bureau, en vooral op het Platform Woonopgave, een denktank die ze een halfjaar daarvoor samen met andere architecten en stedenbouwkundigen had opgericht.

‘We willen niet meer in dienst staan van de markt’, vertelt Van Manen. In plaats daarvan willen zij en haar medeoprichters zelf met oplossingen voor de wooncrisis komen. Oplossingen die wél werken, omdat ze uitgaan van huizen die betaalbaar blijven en bijdragen aan een gezonde buurt.

Van Manen en haar medestanders verzamelen gegevens, hun gedachten en oplossingen voor de wooncrisis in een presentatie die met de week langer wordt. Daarnaast is Van Manen een graag geziene gast op symposia en discussieavonden, vanwege haar frisse stem in een vastgelopen debat.

Een van haar belangrijkste punten: het is onnodig om in hoog tempo nieuwe huizen te bouwen. In bestaande gebouwen is zoveel overbodige ruimte te vinden dat er ruim een miljoen extra huishoudens kunnen wonen. Genoeg om het hele woningtekort op te lossen, zonder een paal in de grond te slaan.

De meeste ‘loze’ vierkante meters zitten in bestaande huizen, ontdekte Van Manen. ‘We hebben in Nederland veel wijken met rijtjeshuizen uit de jaren zestig, zeventig en tachtig, waar ook veel woningen van boven de 120 vierkante meter tussen zitten. Vroeger woonden daar vier mensen in, en nu vaak maar één.’

Genoeg kansen om huizen te splitsen

Van Manen noemt een onderzoek van BLG Wonen. Deze hypotheekadviseur inventariseerde het aantal koophuizen buiten de grote steden van meer dan 150 vierkante meter, bewoond door een of twee ouderen. Zou je alleen al deze woningen opdelen in kleinere appartementen, dan zou dat 500.000 extra huizen opleveren.^*

Natuurlijk, niet iedereen wíl de eigen woning splitsen en een deel ervan verhuren. Maar op dit moment worden er wel héél weinig huizen opgedeeld in kleinere appartementen. ‘Stel dat je het hele potentieel uitsmeert over twintig jaar. Dat is dan 25.000 nieuwe woningen per jaar. Nu zitten we op zo’n 2.000, dus dat is een fractie van wat zou kunnen.’

Om de bestaande woonruimte beter te gebruiken, is splitsen niet eens altijd noodzakelijk. Hoeveel mensen er in een huis wonen, hangt vooral af van het aantal kamers – niet van het aantal vierkante meters. Van Manen laat een plattegrond zien: ‘Middenhuurappartementen die nu worden gebouwd, zien er bijna allemaal hetzelfde uit. Stel dat deze woning 54 vierkante meter is, dan is hij 6 meter breed en 9 meter diep. Dan heb je genoeg ruimte voor een diepe woonkamer en één slaapkamer.’

Hoeveel mensen er in een huis wonen, hangt vooral af van het aantal kamers – niet van het aantal vierkante meters

Dat is prima zolang je alleen woont, of met je partner. ‘Maar stel dat je een kind krijgt, dan kun je geen extra slaapkamer maken.’ En dus gaan mensen op zoek naar een groter huis.

Dat verandert als architecten de appartementen die ze ontwerpen anders indelen, zegt Van Manen. De woning hoeft dan niet groter te zijn, maar als die breder is gebouwd, en dus een groter raamoppervlak heeft, is het mogelijk er in de breedte een extra kamer in te maken. Dat is per woning een paar duizend euro duurder. Daar staat tegenover dat de woningen langer meegaan en mensen er fijner in kunnen wonen.

Wat ook kan helpen: beter beleid. Nu gaan mensen die een uitkering, AOW of huurtoeslag krijgen vaak niet samenwonen met een partner of andere huisgenoot, omdat ze dan minder krijgen uitgekeerd. Schaf deze regels af, en er zullen meer woningen vrijkomen.

Renoveer gebouwen in plaats van ze te slopen

Nog zo’n opvallend getal uit het onderzoek van Van Manen: 15 procent van de woningen die erbij komen, bestaat niet uit extra huizen, maar is bedoeld om woningen die op de slooplijst staan te vervangen. Per jaar worden er in Nederland zo’n tienduizend woningen gesloopt.^* En dat terwijl deze huizen lang niet allemaal te oud zijn om in te wonen.

Vooral woningcorporaties slopen veel, legt Van Manen uit. ‘De meeste woningcorporaties hebben niet genoeg grond om te bouwen. Ze mogen alleen grond kopen die al een woonbestemming heeft, en waar ze binnen vijf jaar op kunnen bouwen.’ Daardoor moeten woningcorporaties concurreren met projectontwikkelaars met diepere zakken, die ook op deze grond azen. Ze hebben dus vaak maar één optie: oude huizen afbreken om er meer nieuwe voor terug te bouwen.

Van Manen pleit daarnaast voor het renoveren van oude school- en kantoorgebouwen, die nu nog te vaak worden afgebroken. Alleen al in kantoren zou nog plek zijn voor zo’n 63.000 woningen. Oude boerderijen en politiebureaus die naar verwachting de komende jaren leeg komen te staan, zijn nog eens goed voor zo’n 20.000 huizen.

Áls je bouwt, dan in bestaande wijken

Hoeveel ruimte er ook is in bestaande gebouwen, nieuwbouw zal nodig blijven, weet Van Manen. Woningen door renovatie of splitsing komen immers niet allemaal tegelijk beschikbaar.

Als gemeenten besluiten dat er nieuwe huizen nodig zijn, moeten die wel in de bestaande wijken komen. Daar is volgens Van Manen nog meer dan genoeg ruimte. ‘We denken altijd dat Nederland is volgebouwd, maar als je kijkt naar de bebouwingsdichtheid van woongebieden, zitten we in de middenmoot van Europa.’ Uit onderzoek van KAW is gebleken dat in de naoorlogse wijken, die sowieso aan renovatie toe zijn, nog ruimte is voor meer dan 600.000 woningen.

Ik vertel Van Manen over een echtpaar dat ik een paar jaar geleden sprak; van hun rijtjeshuis hadden ze twee woningen gemaakt. Ze hadden twee vergunningen nodig en waren zo’n 10.000 euro kwijt aan de verbouwing. Toen ze ook nog bezwaren kregen uit de straat, besloten ze te verhuizen.

‘Je hoort dit soort verhalen vaak’, knikt de architect. Veel gemeenten maken het splitsen van grote huizen moeilijk, uit angst dat beleggers huizen opknippen in kleine hokjes waarvoor ze de hoofdprijs vragen. Of ze vinden het ingewikkeld om uit te zoeken waar in bestaande wijken er ruimte is voor nieuwe woningen, of daar dan ook genoeg parkeerplekken zijn en wat de buurt ervan vindt. ‘Maar nu zie je dat het bouwen, bouwen, bouwen niet lukt. We halen de gewenste aantallen helemaal niet. Dus dan denk ik: wat voor kwaad kan het om ook op andere manieren woningen te creëren?’

Ingeslapen buurten krijgen een nieuw leven

Wat gemeenten volgens haar te vaak vergeten: nieuwe woningen in oude wijken hebben veel voordelen. ‘Wijken waar het splitsen van woningen zin heeft, zijn vaak een beetje ingeslapen, voorzieningen zijn er weg en ze zijn vaak erg versteend’, zegt Van Manen. ‘Door te splitsen kunnen er weer genoeg mensen zijn om een buurtcentrum of een ouderenvoorziening draaiend te houden.’

Stel dat er op de kop van een appartementencomplex nieuwe huizen bij komen, zegt Van Manen. Een blinde muur verandert dan misschien in een aangename plek om te zitten, met een geveltuintje of plek waar buren een praatje kunnen maken. Als een huis met meerdere verdiepingen wordt opgedeeld in kleinere woningen, is er misschien een buitentrap nodig naar een nieuwe voordeur. Dat kan een aanleiding zijn om een collectieve binnentuin te maken.

‘Nieuwe appartementencomplexen worden steeds eenzamer’, vindt ze. ‘De gangen worden smaller, de woningen worden dieper, de entreehallen kleiner om kosten te besparen, waardoor er geen ruimte is om elkaar te ontmoeten. Tegelijkertijd kost eenzaamheid 2 miljard euro per jaar.’

Ze wil maar zeggen: alles hangt af van hoe overheden naar de financiering van wijken kijken. Als de maatschappelijke kosten en opbrengsten zwaarder gaan wegen, kan het logisch worden om meer geld uit te geven aan de bouw van huizen. ‘Obesitas is bijvoorbeeld ook gelinkt aan de leefomgeving. Dat kost 80 miljard euro per jaar.^* En er zijn voorspellingen dat de zorguitgaven in de toekomst 18 procent van het bbp bedragen.’^* Om nog maar te zwijgen van de sociale zekerheid: als mensen via activiteiten in de wijk weer kunnen participeren op de arbeidsmarkt, gaan de kosten elders omlaag.

‘Met zo’n blik kijken naar de ontwikkeling van wijken vergt een cultuuromslag’, zegt Van Manen. Dat kan veel opleveren: fijne wijken, mét voldoende huizen.