Te koop: de sociale huurwoningen van Nederland (prijs: meer ongelijkheid)

In een buitenwijk van Deventer val je in slaap in een doorsneewoning die je huurt van een woningbouwcorporatie. De volgende ochtend word je wakker in een belegging van een consortium van een Duits pensioenfonds en een Britse verzekeraar, aangevuld met investeerders uit de Arabische Golfstaten.

Het kan binnenkort zomaar werkelijkheid zijn. Het huidige kabinet heeft de deur van de Nederlandse woningmarkt wagenwijd opgezet voor buitenlandse investeerders. Sterker nog, minister Stef Blok (VVD, Wonen) staat klaar om ze hoogstpersoonlijk binnen te leiden.

Het binnenhengelen van kapitaal is één aspect van een ingrijpende verbouwing van het Nederlandse huisvestingssysteem. Dat kenmerkt zich door:

1. Het gedwongen afstoten van de betere sociale huurhuizen;
2. het tot norm verheffen van duur wonen;
3. de financialisering van het wonen.

Blok heeft alle voortekenen mee. Volgens Capital Value, een Nederlands adviesbureau gespecialiseerd in internationale woningbeleggingen, zijn er vorig jaar in tien transacties 14.300 huurwoningen verkocht aan buitenlandse partijen. Daarmee was in totaal 1,5 miljard euro gemoeid. Van die 14.300 in 2014 verkochte huurwoningen was ruim de helft afkomstig uit de sociale huursector.

Op basis van een inventarisatie bij grote internationaal opererende vastgoedbeleggers voorspelt het bureau dat er dit jaar 3 miljard in de Nederlandse huurmarkt geïnvesteerd wordt. Maar dan moet Blok wel de druk op de woningcorporaties blijven opvoeren, waarschuwt het adviesbureau, want investeerders stappen alleen in als er grote partijen woningen beschikbaar zijn - en die zijn in handen van de woningbouwcorporaties.

Huurwoningen afstoten, miljarden binnenslepen

Sinds het Woonakkoord 2013 is het voor corporaties makkelijker om huurwoningen te verkopen. Daarnaast vormt de in datzelfde jaar ingevoerde verhuurdersheffing (waarbij verhuurders belasting betalen over hun bezit) de belangrijkste prikkel om op grote schaal bezit af te stoten. In 2014 gireren de corporaties door deze ‘Blokheffing’ in totaal 1,2 miljard euro naar Den Haag. Het tarief per woning loopt nog verder op de komende jaren, zodat de Rijksoverheid in 2017 1,7 miljard verwacht binnen te krijgen. 

Volgens het kabinet hebben tot 1 miljoen sociale huurwoningen een dusdanige kwaliteit dat ze verkocht kunnen worden

Huurdersorganisaties waarschuwen dat het geld alleen uit de bestaande woningvoorraad gehaald kan worden: of door het verhogen van de huren, of door het verkopen van woningen, of door een combinatie hiervan. De Amsterdamse corporatie Stadgenoot heeft al aangekondigd dat het bezit gaat afstoten om aan de jaarlijkse heffing van dertig miljoen te voldoen. In de komende tijd wil het 40 tot 60 miljoen ophalen met de verkoop van zeven wooncomplexen.

In Bloks stelsel is een belangrijke rol weggelegd voor gemeenten en huurders om prestatieafspraken te maken met corporaties, stelt de minister in een brief aan de Kamer naar aanleiding van het voornemen van Stadgenoot om complexen af te stoten. Daarbij blijft onduidelijk of dergelijke afspraken met commerciële spelers dezelfde rechtsgeldigheid zullen hebben. Stadgenoot zelf benadrukt dat een nieuwe eigenaar niet alleen het gebouw overneemt, maar ook de huurcontracten. Maar worden de woningen als ze vrijkomen niet per stuk overgeheveld naar de vrije sector?

Nederland heeft 3,2 miljoen huurhuizen, waarvan 2,7 miljoen in de sociale sector. Volgens het kabinet hebben tot 1 miljoen sociale huurwoningen een dusdanige kwaliteit dat ze geliberaliseerd kunnen worden. Lees: dat betekent dat ze overgeheveld worden naar de vrije sector, waarmee er een huurstijging in zicht komt van 20 tot 25 procent. Dus: meer marge. Beleggers uit Nederland en het buitenland watertanden bij zoveel potentieel.

Het nadeel: per verkocht complex neemt de schaarste in de sociale huursector verder toe.

Een pensioenfonds als huisbaas

Als je nieuwe huisbaas een in Luxemburg genoteerd beleggingsfonds is met achthonderd werknemers verspreid over acht kantoren in Europa en naar verluidt handelt in opdracht van een Duits pensioenfonds, wie komt dan de geiser controleren of de gevel schilderen?

Een heel reële vraag voor duizenden huurders in Nederland. Voor 570 miljoen euro verkoopt het in de problemen geraakte Vestia 5.500 huurwoningen aan de Luxemburg-Duitse investeringsgroep Patrizia. De woningen staan in 68 gemeenten. Tien daarvan dienden een ‘negatieve zienswijze’ in tegen de verkoop. Gevreesd wordt dat – net als in Duitsland – de huren stijgen, er hard op het beheer bezuinigd wordt en de woningen uiteindelijk verkocht worden. 

Natuurlijk haast Patrizia zich om te benadrukken dat het niet slechts winsten komt harken en dan weer vertrekt, maar een langetermijnverbintenis wil aangaan met lokale huurders en besturen. De investeerders zijn pensioenfondsen, spaarbanken en verzekeraars – allemaal bedrijven die op de lange lijn werken en niet geïnteresseerd zijn in snel geld.

Inzetten op de verkoop

Toch, het flitskapitaal komt naar u toe deze zomer. Een rapport van de ABN Amro laat zien dat er een enorme omslag heeft plaatsgevonden. Buitenlandse beleggers zijn in 2013 en 2014 verantwoordelijk voor twee derde van alle vastgoedinvesteringen. Ter vergelijking: in de periode 2004 tot 2012 was 70 procent van de dit volume afkomstig van Nederlandse partijen. Nederland is daarmee Europees koploper.

Niet langer het gebruik, maar de marktwaarde is de doorslaggevende eigenschap van een huis

De buitenlandse interesse laat zien hoe de woningbouw zelf gefinancialiseerd wordt. En de volgende stap wordt al gezet. BAM Woningbouw is bezig met de ontwikkeling van huurhuizen die zijn toegesneden op de handel. Samen met vastgoeddochter AM gaat het speciale ‘beleggingswoningen’ bouwen die makkelijk aan investeerders te verkopen zijn. De woning heeft een goede prijsstelling en een ‘korte bouwaanloop.’ Wat voor deze woningen in extreme zin opgaat, geldt eigenlijk voor de hele woningvoorraad. Niet langer het gebruik, maar de marktwaarde – of liever: verhandelwaarde – is de doorslaggevende eigenschap van een huis.

Dit schrijft ook Saskia Sassens in haar meest recente boek, Expulsions: Brutality and Complexity in the Global Economy (2014). Daarin legt ze uit hoe de groeiende complexiteit van de financiële wereld een desastreuze impact heeft op onze leefomgeving, zowel in sociaaleconomische als ecologische zin.

Onlangs was Sassen te gast op de debatavond ‘De Staat van de Stad 3: Hoe ongelijk is Amsterdam?’ in Pakhuis de Zwijger. Ze waarschuwde dat financialisering van de woningvoorraad vaak gepaard gaat met een toename van ongelijkheid en ruimtelijke segregatie. De Randstad – Amsterdam in het bijzonder – zou wat dat betreft weleens Londen en Parijs achterna kunnen gaan. Daarmee is het einde nakende van een huurstelsel dat sinds het begin van de twintigste eeuw operationeel is geweest, een stelsel dat juist gebouwd was om die ongelijkheid te verkleinen.

Het sociale systeem wordt afgeschaft

En zo duiken we de geschiedenis in. Dat de Nederlandse stad – nog steeds – relatief egalitair georganiseerd is en een sociaaleconomisch gevarieerde woningvoorraad heeft, is voor een groot deel te danken aan de traditie van volkshuisvesting die in 1902 werd ingezet met de inwerkingtreding van de Woningwet.

Hierdoor werd acceptabele huisvesting een recht. Voordien waren goede woonomstandigheden er alleen voor hen die het zich konden veroorloven. Na aan lange periode van overheidsonthouding daalde het besef neer dat het vormgeven van de stad niet aan de markt overgelaten kon worden – dan zou de ongelijkheid alleen maar toenemen.

De stadswijken die eind negentiende eeuw zijn gebouwd, zoals de Pijp in Amsterdam, het Oude Westen in Rotterdam en de Schilderswijk in Den Haag, staan niet voor niets te boek als ‘speculatiebouw.’ Rond 1870 begonnen de banken met het verlenen van krediethypotheken. Tegelijk nam de trek naar de stad sterk toe. Staduitbreidingen werden zonder planmatige aanpak ingevuld door speculanten die hun winsten maximaliseerden door zo goedkoop mogelijk te bouwen met een zo hoog mogelijke dichtheid.

De Woningwet bracht daar stapvoets verandering in. Het systeem dat daaruit voortgekomen is, is het systeem dat we nu aan het afschaffen zijn: een volkshuisvestingssysteem dat drijft op breed toegankelijke (sociale) woningbouw en wordt georganiseerd, gebouwd en uitgebaat door coöperaties (en later corporaties).

Ieder voor zich en de markt voor allen

Minister Blok profiteert volop van het sentiment dat woningbouwcorporaties na de maatschappelijke en financiële extravagantie van de afgelopen twee decennia weer normaal moeten doen. De nieuwe Woningwet, die op 1 juli in werking treedt, leest als een serie maatschappelijk goed te verantwoorden tuchtmaatregelen:

1. Het toezicht wordt scherper.
2. Gemeentes en huurdersorganisaties krijgen meer inspraak.
3. Corporaties moeten sociale en commerciële taken scherper scheiden en kunnen niet langer zonder controle publiek geld aanwenden voor speculatieve megaprojecten.

Allemaal maatregelen die terecht zijn overgenomen uit de aanbevelingen van Parlementaire Enquête Woningcorporaties.

Maar Bloks programma gaat veel verder. De boel ‘vlot trekken,’ zo vat hij het samen op de website van het ministerie. ‘In de sociale huur pak ik het scheefwonen aan door de huren meer marktconform te maken, zodat meer mensen doorstromen en er meer ruimte komt voor mensen met een smalle beurs.’

Er liggen echter verschillende ideologische landmijnen verscholen in deze op het eerste gezicht onschuldige uitspraak. De centrale aanname is dat scheefwonen in de sociale huur aangepakt kan worden door de huren te verhogen.

Scheefwonen wordt zo opgelost door de scheefwoners uit de sociale huur te drijven. Dat gebeurt sinds 2013 bijvoorbeeld door de huren inkomensafhankelijk te verhogen. De insteek daarvan is dat men doorschuift naar een particuliere huurwoning of een koopwoning. Door inkomensafhankelijke groei is de gemiddelde huur in de sociale sector sinds het najaar van 2012 toegenomen met 12 procent. Woningen die vrijkomen worden nog eens extra in prijs verhoogd.

Dit beleid is niet gericht op het corrigeren van de extremen, maar op het tot norm verheffen van duur wonen. Onder het voorwendsel dat de corporatie terug moet naar de kerntaak - het bouwen en verhuren van sociale huurwoningen - wordt de sociale huur teruggebracht tot een zo klein en goedkoop mogelijk rompvoorziening. Alles met twee armen, twee benen en eigen portemonnee kan gewoon de markt op.

Bloks ideologische hervorming wordt gecamoufleerd als een herijking op wat de sociale woningbouw ooit was. Echter: die rompvoorziening van Blok heeft nooit bestaan. Zeker in onze naoorlogse huurderssamenleving was de woningbouw bij uitstek een collectieve voorziening. De middenklasse wordt nu dus actief uitgesloten van een voorziening die mede door en voor hen is gecreëerd.

Zo wordt het kleed onder een breed toegankelijke sociale woningbouw weggetrokken. Eigenlijk keren we terug naar een situatie van voor de Woningwet, toen het maatschappelijk welbevinden werd gezien als een zaak van de burgers zelf.

Het egalitaire ideaal van een stad die voor iedereen toegankelijk is, komt hiermee verder onder druk te staan. Ieder voor zich en de markt voor allen.

Dit verhaal (deel 1 van een tweeluik) is geschreven door Abel Heijkamp en mij, in samenwerking met Casco - Office for Art, Design and Theory. Lees hier ook de verantwoording.