Vastgoed ontwikkelen als idealistisch avontuur

Merel Daniel en Wietse van der Werf doen allebei denken aan Baron Münchhausen, de Duitse edelman die zich aan zijn eigen haren uit het moeras trok en op een kanonskogel vloog om de vijand te bespioneren. Allebei proberen ze iets tot stand te brengen wat nooit eerder is vertoond.

Daniel (31) wil op een revolutionaire manier bouwen. Ze heeft als kwartiermaker gewerkt voor de provincie en de gemeente Utrecht in wat wordt omschreven als: gebieden in transitie. Volgens haar is de bestaande manier van vastgoedontwikkeling hopeloos achterhaald. De projectontwikkelaar kiest een architect, de architect maakt een ontwerp, een aannemer voert uit en de leveranciers zorgen voor bouwmaterialen. Ze werken niet goed samen, vindt Daniel. Het is verspillend, inefficiënt en slecht voor de aarde. Zij zet die aanpak op zijn kop. Alle partijen die bijdragen aan de bouw worden mede-eigenaar van het gebouw, dus ook de architect en de materiaalleveranciers. De opdrachtgever is alleen gebruiker. Het gebouw moet illustreren hoe de slimmere wereld van morgen zich organiseert.

Van der Werf (34) is oprichter van de internationale zeebeschermingsorganisatie The Black Fish. Hij wil drie kwesties tegelijkertijd aanpakken: jeugdwerkloosheid, re-integratie van marinemensen en bescherming van de wereldzeeën. Daarvoor bedacht hij de Sea Ranger Service, waarover ik vorige week schreef. Dat is een zeebrigade die door overheden wordt betaald om illegale vispraktijken te signaleren.

Al verschillen hun plannen sterk, toch passen ze naadloos in elkaar. Want de Sea Ranger Service heeft een onderkomen nodig in de Rotterdamse haven: een kantoor én scheepswerf. Het stalen patrouilleschip waarop de brigade gaat varen moet daar worden afgebouwd.

Daniël leidt de bouw van Dry Dock, zoals de scheepswerf is gedoopt. Voor haar een uitgelezen kans om de laatste ideeën over anders bouwen te beproeven. Op 2 september tijdens de Wereldhavendagen zou Dry Dock officieel worden geopend. Dat was het plan.

In den beginne: kamperen op het bouwterrein

Eind mei. We hebben afgesproken bij de grijze tipi op het terrein van de voormalige fruitopslag, waar tegenwoordig stadsboerderij en biologisch restaurant De Fruitvis zit. Marconia heet dit gebied aan de Merwede-Vierhavens in Rotterdam. Vroeger was het een rangeerterrein. Nu laten bewoners van het naburige wijk Oud-Mathenesse er hun honden uit.

Het gebied Marconia moet na tien jaar weer leeg worden opgeleverd

Hier op deze kale, winderige vlakte moet de komende maanden Dry Dock verrijzen. Een ideale plek omdat de gemeente dit gebied een paar jaar geleden aanwees als broedplaats voor bouwinnovatie. Een coöperatie beheert Marconia tien jaar als vrijplaats en experimenteerlocatie. Dat biedt mogelijkheden voor bouwers en ondernemers die elders in de stad ondenkbaar zijn. Bouw- en Woningtoezicht toetst hier al tijdens de ontwerpfase of panden aan de overheidsvoorschriften voldoen. Er hoeft niet meer op een bouwvergunning te worden gewacht. Dat scheelt rompslomp en tijd.

Marconia heeft ook beperkingen. Want het gebied moet na tien jaar weer leeg worden opgeleverd. Alle bouwsels zijn dus tijdelijk. Er kan niet worden geheid, er kunnen geen betonnen funderingen worden gelegd.

Daniel en mede-initiatiefnemer Carolin Bellstedt hebben in de tipi overnacht. Dat doen ze vaker om voeling te krijgen met het gebied. Hun slaapzakken hebben ze in een boodschappentas gepropt. Op een afgezaagd stuk boomstam rusten twee broodjes en een pot pindakaas.

De hoogst ongebruikelijke opgave

Begin dit jaar keken ze welke gebruikte en herbruikbare materialen lokaal voorhanden waren. Ze benaderden de eerste bedrijven. En zit je in Rotterdam bij één bedrijf aan tafel, vertelt Daniel, dan krijg je meteen toegang tot een heel netwerk. Of die bedrijven leveranciers wilden worden, en meteen ook partners die zouden meedenken en hun materialen weer zouden terugnemen als Dry Dock uiteindelijk ontmanteld werd?

De reacties liepen sterk uiteen. Sommigen waren vijandig of ronduit denigrerend. ‘Je komt aan hun manier van werken,’ zegt Daniel. Bij één bedrijf kreeg ze te horen: ‘Ik moet een onderneming runnen. Ik weet niet of je dat in de gaten hebt.’

Anderen gingen direct overstag. Zoals Ron van Dego Kassenbouw uit Monster, volgens Daniël omdat hij al tientallen jaren ‘circulair’ werkt, al gebruikt hij die term nooit.

En dan waren er nog bedrijven die van die aanpak nooit hadden gehoord, maar er wel door geprikkeld raakten. Die niet goed wisten waaraan ze nu eigenlijk begonnen, maar graag wilden meedoen aan zo’n spannend project. ‘Mensen met twinkeloogjes,’ noemt Daniel hen.

Architectenbureau SLA stortte zich ook in het avontuur. Het stond voor een niet geringe, hoogst ongebruikelijke opgave. Gegeven waren de materialen voor vloer, dak en constructie die beschikbaar waren. Op basis van die ingrediënten diende een ontwerp te worden gemaakt.

Hoe iedere specialist bijdraagt

Half juni. In een achtergelaten container van waterbedrijf Evides, op een steenworp afstand van de tipi, vindt de wekelijkse ontwerpbijeenkomst plaats. Daniel trekt de rolluiken omhoog alsof ze zeilen hijst. Ze plukt veldbloemen, haalt koffie, vist koekjes uit haar tas. Op een tafel ligt de gele bouwhelm die ze kreeg voor haar rol bij de bouw van EYE, het filminstituut in Amsterdam.

Daniel klapt haar computer open. Ze opent de bijeenkomst met de mededeling dat ze niet aan notulen doet, alleen aan actielijsten. Architecten Peter van Assche en Sanne Hoogkamer presenteren het schetsontwerp voor een gebouw van ruwweg 33 bij 12 bij 12 meter met een vloeroppervlak van 400 vierkante meter. Het glas van de kassen is prominent aanwezig, rustend op een stalen constructie. Een samenstel van Stelcon-platen, dat zijn gestandaardiseerde betonnen vloerplaten, houdt het gebouw op zijn plaats. Aan weerszijden zorgen twee containers als vleugels voor de nodige stijfheid. Het dak bestaat uit platen van polycarbonaat, voorzien van folie met zonnecellen.

Een goedbedoelde poging, daar doen wij het niet voor

Dat een deel van het gebouw transparant is, en andere delen niet, maakt nieuwsgierig, hoopt Van Assche. ‘We willen geen schip in een stolp.’ En dat het gebouw is opgetrokken uit gebruikte materialen, mag er niet aan af te zien zijn. Het moet niet minder dan iconisch zijn, vindt Van Assche. ‘Een blikvanger met een hoge wow-factor. Een goedbedoelde poging, daar doen wij het niet voor.’

Andere deelnemers aan de ontwerpbijeenkomst spuien hun suggesties, vanuit hun eigen specialisme. Wat opvalt is dat ze zo kort van stof zijn en zo goed naar elkaar luisteren. Ze willen allemaal dat het gebouw in samenspraak ontstaat. Dat weerhoudt ze niet om uitgesproken ideeën te poneren, maar bij het maken van de optimale keuzes stellen ze zich weer heel flexibel op.

Natuurlijk moet Dry Dock qua energie en water zelfvoorzienend zijn, voor zover dat mogelijk is. Beter nog: kan het pand misschien dienen als water- en energiefabriek voor andere toekomstige bouwers in Marconia? Want een waarlijk gebouw van de toekomst neemt niet maar geeft. Groen is ‘vanzelfsprekend,’ zegt Daniel. Energieneutraal: ‘Het minste wat je kunt doen.’ En duurzaam: ‘Een hol begrip.’ Zij gaat voor regeneratief.

Geld: vooral een handig ruilmiddel

Eind juni. Daniel ruikt een buitenkans. Samen met de architecten gaat ze naar een kolossaal flatgebouw in Rotterdam waar het isolerende dubbelglas wordt vervangen. Het zou geweldig zijn als dat afgedankte glas kan worden gebruikt voor het dak van Dry Dock. ‘Flatgebouw wordt scheepswerf.’ Ze ziet de krantenkop al voor zich.

Projectleider Serge, die toeziet op het vervangen van de ruiten, denkt geestdriftig mee. Hergebruik van het glas vergt een totaal andere aanpak. Nu worden oude ruiten met geweld verwijderd: het glas moet toch kapot. Dan is zorgvuldigheid geboden die extra tijd kost. En tijd kost geld. Daarbij heeft Daniel het glas eind juli al nodig. En de bouwvakantie komt eraan. Uiteindelijk gaat de samenwerking niet door. Maar Daniel ziet mogelijkheden voor de toekomst. En projectleider Serge denkt voortaan aan hergebruik.

Volgens gangbare bouwpraktijken zou de Dry Dock meer dan een miljoen euro kosten. Opdrachtgever Sea Ranger Service gaat uit van een begroting van twee ton. Hoe krijgt Daniel dat voor elkaar? ‘Geld is een handig ruilmiddel,’ zegt Daniel, ‘maar er zijn ook andere waarden die je kunt uitruilen. Wij zijn niet uit op bezit.’ Ze heeft met dertien partners hele uiteenlopende overeenkomsten gesloten, een soort intentieverklaringen, zegt ze zelf. ‘Dat vraagt vertrouwen. Alle partijen lopen risico.’

Een aantal leveranciers verhuurt in feite hun materialen. Ook architectenbureau SLA vangt huur zolang het gebouw gebruikt wordt. Het krijgt geen percentage van de bouwkosten zoals gebruikelijk is. Buurman , leverancier van restmaterialen met een werkplaats, richt in Dry Dock werkruimtes en vergaderruimte in en onderhoudt die. Het bedrijf bepaalt zelf welke meubels en materialen het daarvoor gebruikt. Voor die dienstverlening krijgt Buurman krijgt een maandelijkse vergoeding.

Geld: harder nodig dan gedacht

Eind juli. Het wekelijkse bouwteamoverleg vervalt. Terwijl de bouw komende maandag 1 augustus moet beginnen. Daniel belooft dat ze het later die middag uitlegt op festival Bouw in het Rotterdamse Museumpark.

Wat blijkt? De bouw begint maandag niet volgens plan. En Dry Dock wordt op 2 september ook niet officieel geopend. Al hebben alle partners daar de afgelopen maanden met man en macht naartoe gewerkt. Dat besluit heeft Daniel met pijn in het hart eerder deze week genomen, samen met Wietse van der Werf van de Sea Ranger Service als opdrachtgever.

‘Het was te riskant,’ vertelt ze. ‘We hebben tot nu toe een ton aan het project gespendeerd en we hebben nog een ton nodig. Dat geld hebben we op dit moment niet. Als er 50.000 euro op onze rekening stond, dan waagde ik de gok. Maar ik wil de bouw niet halverwege moeten staken bij gebrek aan middelen. Wij streven naar duurzame relaties met onze partners. Die zet je niet op het spel.’

Ze is even ‘in de rouw’ geweest. Hevig teleurgesteld. Daarna heeft ze zich meteen herpakt. ‘Want ons project is geslaagd. De ontwerpfase is afgerond. Alle samenwerkingsovereenkomsten liggen er. Het onmogelijke hebben we mogelijk gemaakt. Dry Dock als bouwpakket is klaar.’ Ze noemt dat ‘supertof.’ ‘Al voelt dat nu niet zo. We stonden in de overdrive en hebben ineens op de pauzeknop gedrukt.’

Een gebouw kan altijd spannender

Hoe zouden de partners reageren? Bij een aantal bedrijven ging ze persoonlijk langs met het nieuws. Overal oogstte ze begrip, geduld en vertrouwen. ‘We wisten al dat jullie grootse ambities hadden,’ kreeg ze te horen. ‘Jullie bevestigen met dit besluit dat jullie ook verantwoord bezig zijn.’

Andere partijen, zoals de architecten, zagen meteen ook de voordelen van de vertraging. Opeens is er extra tijd om aan kwalitatieve verbeteringen en verfraaiingen te werken. Een gebouw kan altijd spannender.

En een proces kan altijd beter. Bij de stalen profielen voor de constructie was vanwege de tijdsdruk voor 20 procent nieuw staal gekozen. Nu kan het aandeel tweedehands staal alsnog omhoog.

Daniel gaat er van uit dat Dry Dock er vóór de kerst staat. ‘Het wachten is op een aantal donaties die zijn toegezegd. Zijn die binnen, dan is het een kwestie van een druk op de knop. In drie weken kan worden gebouwd.’

Dat is pas het begin, als het aan Daniel ligt. Dry Dock ziet ze als ‘generale repetitie,’ als ‘oefengebouw.’ Uiteindelijk wil ze elders in Rotterdam met dezelfde aanpak ‘s werelds eerste verzamelgebouw voor zeebescherming bouwen, de Ocean Hub, een internationaal kenniscentrum. Intussen documenteert en propageert ze haar aanpak. ‘Kennis is alleen wat waard, als je die deelt.’

Meer lezen?