Waarom zijn huizen zo verrekte duur – en nog 9 vragen en antwoorden over wonen in Nederland

Bij misstanden in de financiële wereld denk je al snel aan Wall Street en de Londense City, aan roekeloze, bonusbeluste zakenbankiers. En ja, over de Goldman Sachsen van deze wereld valt helaas weinig goeds te melden.

Maar wat ik in tien jaar studie van de financiële crisis vooral leerde, is dat het probleem zich niet tot dat selecte gezelschap beperkt. Ook in Nederland gingen de banken massaal onderuit, de economie in hun val meesleurend. De ingrijpende gevolgen daarvan zijn voor velen nog dagelijks voelbaar.

Nederlandse bankiers houden zich vooral bezig met het verstrekken van hypotheken. Maar hoe kan zoiets saais als een Nederlandse hypotheek een probleem worden? Onder meer doordat de Nederlandse hypotheekschuld de afgelopen jaren is geëxplodeerd.

Inmiddels behoort deze tot de grootste van de wereld. ‘Intimiderend’, noemde minister van Financiën Wopke Hoekstra (CDA) deze hoge schuld in 2019 bij de presentatie van het WRR-rapport Geld en Schuld.

Maar wat zijn de effecten van deze groei en dit hoge niveau op de samenleving? In dit verhaal beschrijf ik de invloed van de financiële sector op onze meest basale behoeftes: beschutting, gezelligheid en rust. Oftewel: een huis.

Een behoefte die we steeds moeilijker kunnen vervullen, omdat onze huizen inmiddels ook geliefde objecten van financiële speculatie zijn geworden en een lucratief verdienmodel voor een select gezelschap grote financiële instellingen.

Maar alles op zijn tijd. Het begint allemaal met de vraag:

1. Kan ik nog een huis kopen?

Dat hangt van drie dingen af: je vermogen, je inkomen en de prijs van het huis. De kans dat je genoeg geld bezit om in een keer de volledige prijs van een huis te betalen (plus de makelaar, de notaris en de overdrachtsbelasting) is niet zo groot.

De meeste kopers hebben daarom een hypotheek nodig. Maar om in aanmerking te komen voor een hypotheek waarmee je anno 2021 een gemiddeld huis kunt kopen, heb je als huishouden een bruto jaarsalaris nodig van bijna 80.000 euro – meer dan twee keer modaal.^*

Een huis kopen in Nederland wordt dus steeds lastiger. Dat geldt zeker voor starters op de woningmarkt, zoals hypotheekadviseur De Hypotheker onlangs concludeerde.^* Zo zijn de woonlasten als percentage van het inkomen een stuk hoger dan twintig jaar geleden. Dat geldt overigens voor zowel koop- als huurwoningen.

De vorige generatie starters had minder hulp nodig van ouders en was tevredener over het huis dat ze zich kon veroorloven. Hoe anders is dat nu. Zo spreekt ING van een ‘tweedeling’ tussen starters op de woningmarkt:^* degenen met rijke ouders of een goed salaris, en zij die dat niet hebben en zich dus geen koopwoning kunnen veroorloven. Niet alleen in Amsterdam en Utrecht, maar ook in Amstelveen,^* Zwolle^* en Nijmegen^* noemen makelaars de starter inmiddels ‘kansloos’. Het aandeel 25- tot 30-jarigen dat bij de ouders woont is dan ook in tien jaar tijd flink toegenomen.

2. Waarom treft dit juist jonge mensen?

Als je geen starter meer bent, heb je waarschijnlijk een betere uitgangspositie. Tenminste, als je in het verleden voor minder geld een eerste woning hebt gekocht en iedere keer dat je ging verhuizen een flinke prijsstijging van je vorige huis kon opstrijken.

Sinds de jaren tachtig zijn de huizenprijzen, gecorrigeerd voor inflatie – om met economen te spreken: de reële huizenprijzen – met een factor drie gestegen.^* Het Sustainable Finance Lab becijferde dat de waarde van de totale woningvoorraad alleen al van 1996 tot 2001 – in vijf (!) jaar tijd – verdubbelde. Huishoudens die toetraden tot de woningmarkt of doorstroomden naar een ander koophuis, moesten dus steeds hogere hypotheekschulden aangaan.

De woningmarkt heeft de afgelopen decennia dan ook gefungeerd als een grote machine van vermogensoverdracht tussen generaties. Oftewel: jonge huizenkopers maakten grote bedragen over naar de ouderen van wie ze hun huis kochten. (En oudere huizenbezitters kunnen hun vermogen weer doorgeven aan hun kinderen, zie verderop bij vraag 7.)

Relatief zijn ook meer en meer koophuizen in handen van 60-plussers, ten koste van starters.

3. Is er sprake van een ‘bubbel’?

Hoewel iedereen die een huis wil kopen de Nederlandse huizen belachelijk duur vindt, betwijfelen de nodige economen dat. Ze erkennen weliswaar dat koopwoningen nu duurder zijn dan ooit tevoren, maar ontkennen dat deze te duur zouden zijn. Oftewel, dat er een ‘bubbel’ of zeepbel in de markt zit die eens moet knappen, met forse prijsdalingen tot gevolg.

Hun redenering: we zijn tegenwoordig rijker dan ooit tevoren, bovendien kun je beargumenteren dat de huizenprijzen simpelweg een reële schaarste weerspiegelen: er is veel vraag en weinig aanbod.

Er zijn economen die menen dat de schaarste bijvoorbeeld door de financiële crisis van 2008 komt, waarna de nieuwbouw van huizen lang stil heeft gestaan. En doordat zich meer mensen in Nederland vestigen dan dat er weggaan. De oplossing voor die schaarste (en dus voor de hoge prijzen) is dan vooral meer huizen bouwen.

(En o ja, populaire ‘oplossing’ op bankiersborrels: de leennormen versoepelen, zodat we de hogere prijzen kunnen betalen door hogere hypotheken te nemen.)

4. Of is er meer aan de hand?

Tot zover de standaardgedachte die dominant was vóór 2008, toen de huizenprijzen ook snel stegen. En ja, als we in de crisistijd hadden doorgebouwd, was de economische neergang niet alleen minder sterk geweest, maar was er nu ook meer ruimte op de woningmarkt geweest. Meer aanbod en dus lagere prijzen.

Toch is dat maar een deel van het verhaal. Misschien wel de beste manier om te bepalen of in een bepaalde markt sprake is van een zeepbel, is door te kijken naar langjarige gemiddelden, zoals de prijs ten opzichte van het inkomen. Op de lange duur zie je namelijk in vrijwel alle markten dat de prijzen terugkeren naar dat gemiddelde. Mensen kunnen of willen maar een bepaald deel van hun inkomen aan wonen uitgeven. Er moet immers ook nog gegeten, gevierd, gezorgd en gereisd worden.

Wanneer we kijken naar hoe de huizenprijs zich heeft ontwikkeld ten opzichte van het inkomen, zien we dat die vanaf midden jaren negentig is gaan oplopen, tot meer dan 20 procent boven het langjarig gemiddelde, zeg maar het evenwichtsniveau. Na de crisis van 2008 zakte de huizenprijs ten opzichte van het inkomen weliswaar in, maar inmiddels heeft die zich in de meeste landen alweer ‘hersteld’.

Hoe konden de huizenprijzen zo spectaculair stijgen vanaf midden jaren negentig? De economische groei was niet bovenmatig hoog, de huizenbouw was niet erg laag, er was niet bijzonder veel meer immigratie. Kortom: het standaardverhaal lijkt niet echt een verklaring te bieden.

5. Maar wat is er dan wel aan de hand?

Wat is er dan wél veranderd sinds begin jaren negentig? Maak kennis met de financiële cyclus, zoals de Britse econoom Josh Ryan-Collins het noemt: de housing finance feedback cycle.

Vroeger hield de toezichthouder de hypotheekverlening kort. De leennormen waren streng, banken mochten maar een beperkt deel van hun balans uit hypotheken laten bestaan, hypotheekverleners mochten zich niet of maar beperkt financieren via financiële markten en die financiële markten waren vooral nationaal georganiseerd.

Dat veranderde radicaal in de jaren tachtig, toen bijna overal in de westerse wereld leennormen werden versoepeld, belemmeringen op internationale kapitaalstromen werden opgeheven en banken hun kapitaal steeds meer vergaarden via deze internationale financiële markten. Een enorme boom in de hypotheekverstrekking was het gevolg.

Voor de bankiers, die het overgrote deel van de hypotheken verleenden, betekende dat kort gezegd: goed geld verdienen, met niet al te ingewikkeld werk. Bij een bedrijfslening moet een bankier nog goed opletten, en dus duur onderzoek doen – het bedrijf kan zomaar failliet gaan, en weg is het geld. Bij een huis weet hij dat de stenen niet zullen weglopen en dat zijn onderpand veilig is.

Hypotheken en huizenprijzen begonnen vanaf begin jaren negentig dan ook aan een spelletje haasje-over. Hogere hypotheken maakten hogere huizenprijzen mogelijk, waarna de hypotheek weer verhoogd kon worden – het onderpand was immers weer meer waard geworden.

Gevolg hiervan was dat banken steeds meer hypotheekboeren werden. Was begin jaren negentig de meerderheid van de kredieten nog bestemd voor bedrijven, rond 2000 was dit aandeel bijna gehalveerd en ging het bij de meerderheid van de nieuwe leningen om hypotheken.

6. Maar de leennormen worden nu toch juist elk jaar strenger? Hoe kunnen de prijzen dan toch blijven stijgen?

Na 2008 is het de banken lastiger gemaakt om hypotheken te verstrekken. In plaats daarvan kwamen pensioenfondsen en verzekeraars, buitenlandse beleggers en steeds meer rijke Nederlanders om de hoek kijken. Partijen die de bank niet nodig hebben om de aanschaf van een huis te financieren.

Nu het spaargeld op de bank niets meer oplevert is het kopen van een ‘pandje’ ineens heel aantrekkelijk. Huizen zijn niet langer enkel nuttig om in te slapen en leven, het zijn hele aantrekkelijke financiële bezittingen geworden.

Beleggers kopen steeds meer huizen op om deze vervolgens te verhuren. Dat geldt vooral voor Amsterdam: in 2016 werd daar een kwart van de woningen aangekocht zonder hypotheek.^* Maar het gebeurt niet alleen in onze hoofdstad. Vastgoed in ‘internationale’ steden is wereldwijd een populaire beleggingscategorie geworden. Een stad als Amsterdam is niet meer vergelijkbaar met Meppel en Middelburg, maar eerder met Frankfurt en Parijs.

Huizen in die steden bieden een hoog rendement – even hoog als aandelen, maar stabieler. Ze vormen een relatief veilig bezit: anders dan schilderijen kunnen ze niet gestolen en verstopt worden en ze kunnen ook niet door een gekke ceo of slimme concurrent waardeloos worden gemaakt, zoals bij aandelen. Huizen zijn daardoor een speelbal van banken en financiële markten geworden.

7. Is de hoge prijs van een koopwoning het enige probleem?

Nee, was het dat maar. Er is één ding erger dan een duur huis met een hoge hypotheek: géén duur huis met een hoge hypotheek. Huurders zijn namelijk een steeds groter deel van hun inkomen kwijt aan woonlasten. Gaven huurders in de jaren zestig en zeventig nog zo’n 10 procent van hun inkomen uit aan huur, in 2018 was dat 38 procent. In grote Amerikaanse steden als New York en San Francisco was dat zelfs respectievelijk 42 procent en 46 procent.^*

Het is niet louter een Amerikaans en Brits fenomeen. Ook in Nederland is huren de afgelopen jaren steeds duurder geworden vergeleken met kopen. De vraagprijs van een koopwoning bedroeg in 2017 gemiddeld twintig keer de kale jaarhuur van een vergelijkbare huurwoning in de vrije sector. In 2010 was dat nog 24 keer de jaarhuur; een huurstijging van bijna 20 procent.^*

En dan is er nog de ongelijkheid, waar ik je bij vraag 2 had beloofd meer over te vertellen. Daar besprak ik al de toenemende ongelijkheid tussen jong en oud. Maar ook binnen de generaties neemt de ongelijkheid toe tussen de mensen die wel bijtijds een huis kochten en zij die dat om wat voor reden dan ook niet deden.

Deze kloof dreigt ook nog eens per generatie erger te worden. In toenemende mate hebben jongeren hulp van hun ouders nodig om een huis te kunnen kopen. Ouders die zelf de financiële geneugten van een eigen huis mochten proeven, kunnen die hulp makkelijker bieden. Het zijn hun kinderen die vervolgens kunnen doorsurfen op de golven van de huizenmarkt. En vervolgens weer de kinderen van hun kinderen, enzovoorts.

8. Hadden we kunnen weten dat het zo mis zou gaan?

Dat een ‘vrije’ huizenmarkt rampspoed zou brengen, werd al meer dan tweehonderd jaar geleden voorzien door de grondleggers van de economische wetenschap. Adam Smith, John Stuart Mill en David Ricardo wezen namelijk op de bijzondere positie van de productiefactor ‘land’.

Anders dan kapitaal en arbeid is van land een vaste hoeveelheid voorhanden. Anders dan kapitaal en arbeid verslijt grond niet, raakt deze niet verouderd en gaat het niet dood. Sterker nog: de waarde van grond neemt, omdat die schaars is, na verloop van tijd juist toe.

De landeigenaar kan bovendien profiteren van de inspanningen van anderen, zoals de aanleg van wegen en, meer algemeen, van de voortschrijdende kennis en technologie. Daardoor steeg destijds de productiviteit op en om het land in de landbouw en de industrie, terwijl tegenwoordig de huizenprijs toeneemt door de groei van de dienstensector en het uitgaansleven. De waarde van dat lapje grond nabij de Zuidas in Amsterdam of in de hippe Rotterdamse wijk Katendrecht stijgt razendsnel en maakt de toevallige huiseigenaar rijk zonder dat hij daar wat voor hoeft te doen.

Nu denk je misschien: de klassieke economen hadden het toch over landeigenaren, niet over huiseigenaren? Dat klopt, maar huizen zijn het nieuwe land. Uit een studie uit 2017 bleek dat 80 procent van de huizenprijsstijging te danken is aan de waarde van de grond waar het huis op staat.^* Het aloude makelaarsadagium bij de prijsbepaling is niet voor niets: ‘locatie, locatie, locatie’.

De klassieke economen waren beducht voor winsten zonder tegenprestatie, omdat die de werking van de vrije markt belemmeren. Omdat land schaars is, kunnen grondbezitters een steeds groter deel van de koek naar zich toetrekken, met economische stilstand tot gevolg. De vrees van de klassieke economen was dat de grondbezitters de economie zouden leegzuigen: ondernemers maken dan te weinig winst om te investeren en landlozen missen dan koopkracht om de winkel draaiende te houden.

Deze wijsheid is echter verloren gegaan in het ongebreidelde enthousiasme over wat de vrije markt al niet kan regelen.

Huiseigenaarschap werd het nieuwe politieke ideaal, van links tot rechts. Met het toenemende eigen woningbezit nam ook de electorale kracht van dit belang toe. In Nederland werd de hypotheekrenteaftrek bij de Tweede Kamerverkiezingen keer op keer een breekpunt. Waarschuwingen van De Nederlandsche Bank^* dat de hypotheekverlening de spuigaten uitliep en dat dit niet goed kon blijven gaan, werden terzijde geschoven.

Nu blijkt dat de klassieken het inderdaad bij het rechte eind hadden en dat de stijgende huizenprijzen inderdaad investeringen door bedrijven hebben verminderd^* en dat de toenemende ongelijkheid de economie remt.^*

9. Hoe kunnen huizen weer betaalbaar worden?

Dat het ook anders kan, bewijzen landen als Singapore, Japan en Zuid-Korea. Of dichter bij huis: Duitsland, Zwitserland en Oostenrijk. En natuurlijk wijzelf, de Nederlanders, voordat de hypotheekgekte hier toesloeg.

In zijn boek Why can’t you afford a home? schetst econoom Josh Ryan-Collins twee soorten oplossingen:

1. Oplossingen gericht op banken en de financiële sector
2. Oplossingen gericht op de huizenmarkt en belastingen

Oplossingen gericht op banken en de financiële sector

Ryan-Collins stelt dat hypotheekverlening niet langer als een vrije markt behandeld moet worden – dat deden we voor de jaren tachtig ook nergens. Dat kan door centrale banken, zoals voor de jaren zeventig gebruikelijk was, hiervoor limieten te laten stellen. Of door de hypotheekverlening alleen toe te staan aan gespecialiseerde financiële instellingen die snelle groei niet als hun core business zien.

Daarnaast stelt hij voor dat centrale banken niet alleen inflatie, maar ook huizenprijzen in toom houden. Hierdoor kunnen banken weer gaan doen wat ze volgens de economieleerboekjes behoren te doen: krediet verlenen aan bedrijven.

Hypotheken zouden ook meer een gezamenlijke verantwoordelijkheid kunnen worden van zowel de verstrekker als de ontvanger van de lening. Een daling van de huizenprijzen is dan niet alleen een probleem van de huiseigenaar, zoals nu het geval is, maar ook van de financier. Dat is bijvoorbeeld hoe de financiering van een huis volgens de islamitische leer vorm krijgt: de Koran verbiedt het in rekening brengen van rente.

In de Verenigde Staten komt in veel staten de hele hypotheekovereenkomst te vervallen als je de sleutel bij je bank inlevert. Je kunt daar dus niet met een restschuld blijven zitten als de huizenprijzen instorten en je gedwongen bent je huis te verkopen, zoals in Nederland.

Oplossingen gericht op de huizenmarkt en belastingen

Daarnaast verdienen de regels van de huizenmarkt zelf en de belastingen daaromheen heroverweging. Te beginnen met de gunstige belastingregelingen voor land en huizen, zoals de fiscale vrijstellingen voor hypotheekschuld (de hypotheekrenteaftrek) en vermogenswinst. Op dit moment is de prijsstijging van je huis een onbelaste vermogenswinst.

De klassieke economen (en de meeste van hun hedendaagse nakomelingen) zagen juist een belasting op land als de meest ideale belasting die je maar kunt bedenken: je belast de winst die de land- of huiseigenaar opstrijkt omdat er bijvoorbeeld een nieuwe metroverbinding is aangelegd of het park om de hoek is opgeknapt.

Land is aantrekkelijk om te belasten vanwege dezelfde redenen waarom je er in wilt investeren: het kan niet verdwijnen of verstopt worden. Het is ook de minst ‘verstorende’ belasting en doet de economie als geheel de minste pijn.^*

De meest fundamentele ‘oplossing’ is land in eigendom van de gemeenschap brengen

De meest fundamentele ‘oplossing’ is land in eigendom van de gemeenschap brengen. In Singapore is bijvoorbeeld 90 procent van het land in staatshanden,^* in Korea 50 procent van woongebieden en 100 procent van de bedrijventerreinen.^* Dat soort percentages zijn in het Westen onhaalbaar. Maar een start kan gemaakt worden met nieuw te ontwikkelen gebieden. Ryan-Collins bepleit hiertoe de oprichting van een ‘National Land Bank’.

Overigens heeft Nederland hiervoor een vrij goede uitgangspositie, omdat veel gemeenten nog veel grond in eigendom hebben. Denk aan de erfpacht in Amsterdam. Idealiter zou die niet, zoals nu het geval is, voor lange periodes als vijftig jaar worden vastgelegd, maar meer meebewegen met de economische ontwikkeling. En gemeenten als Amsterdam moeten natuurlijk direct stoppen met het huidige beleid om de erfpacht voor de eeuwigheid af te laten kopen.

Tot slot sluit ik me aan bij Ryan-Collins: laten we wat minder eenkennig zijn in het ideaal van huiseigenaarschap. Hebben ze het in Duitsland, Zwitserland en Oostenrijk, waar veel minder mensen een eigen huis hebben, nu echt zo veel slechter? Die landen kennen strenge leennormen: je kunt maar 80 procent of minder van de waarde van het huis lenen, in plaats van 100 procent zoals in Nederland.^* Dat kan alleen als er hier, net als in die landen, een strenge bescherming van huurders bijkomt (zowel tegen huurstijgingen als tegen hoge huren aan het begin van een contract), en genoeg sociale woningbouw.

En o ja, laten we buitenlandse beleggers vooral niet aanmoedigen om onze huizen als beleggingsobject te beschouwen. Sommige Zwitserse kantons verbieden het buitenlanders om vastgoed aan te schaffen. Dat is misschien het andere uiterste, maar laat ministers als onze Stef Blok voortaan vooral niet meer in het buitenland roepen dat het zo goed beleggen is in de Nederlandse woningmarkt.

10. Gaat de crisis van 2008 zich herhalen?

Dat weten we niet, maar we weten wel dat huizenprijsstijgingen een van de meest betrouwbare voorspellers zijn van een financiële crisis.^* We weten ook dat de prijsstijgingen die van voor 2008 overtreffen.

Ook zijn de schulden in het algemeen sterk opgelopen, vooral in opkomende markten. De schuldencrisis van 2008 is opgelost door nog meer schulden te maken. Dat dat niet goed kan gaan, ligt voor de hand.

Tegelijkertijd hebben centrale banken de afgelopen jaren laten zien de economie flink te kunnen stutten door de rente heel laag, zelfs negatief, te maken en door extra geld in het systeem te pompen. De grote vraag is of ze dat blijven doen. Wereldwijd proberen centrale banken nu hun crisisbeleid af te bouwen, maar vanwege de hoge (corona)schulden reageert de economie, te beginnen met de beurskoersen, daar heftig op. Hoe we hieruit komen? Dat zal een volgende longread moeten uitwijzen.