Meer huizen = goedkoper wonen? Niet in de stad

De afbraak van de sociale huursector. De lage rente van de afgelopen jaren. De opmars van beleggers. Op de vraag waarom wonen zo duur is, bestaat meer dan één antwoord.

Maar van alle oorzaken die worden aangedragen, is er één die uit het debat naar voren komt als de meest fundamentele. De oorzaak-aller-oorzaken: een tekort aan woningen. Als er geen huizen bij komen, wordt wonen nooit betaalbaar, stellen experts, media en bouwbedrijven keer op keer.

Uit de woonplannen van minister Hugo de Jonge blijkt dat ook hij en zijn ambtenaren er zo over denken. Tuurlijk, er komen maatregelen voor de betaalbaarheid van huren en tegen beleggers. Maar vooropstaat: er moeten 900.000 woningen bij.^*

Het klinkt logisch. Huizen zijn duur, zou je denken, omdat de vraag ernaar groter is dan het aanbod. Zo werkt het met de meeste producten, zoals graan en gas, tandenborstels of theezakjes. Als er een tekort is, gaan de prijzen omhoog. De oplossing: vergroot het aanbod.

Toch is het met woningen niet zo eenvoudig. Integendeel: op plekken waar veel mensen willen wonen – in de grote steden – creëert een groeiend aanbod van huizen juist méér vraag. 

Oftewel: hoe meer woningen er op die plek bij komen, hoe duurder ze worden.

De vraag naar huizen is (bijna) oneindig

Hoe dat kan, zag ik nog nooit zo duidelijk uitgelegd als in een artikel van de Britse ontwerper Alastair Parvin. In het publieke debat lijkt het alsof de vraag naar woningen eindig is, schrijft hij. Alsof er een punt komt waarop er genoeg huizen zijn bijgebouwd, en de prijzen gaan dalen. Maar de behoefte aan woningen is lang niet zo verzadigbaar als die lijkt. Daar zijn drie redenen voor, vertelt Parvin me via Zoom.

Ten eerste gaan mensen groter wonen als ze daar de kans toe krijgen. ‘Als iedereen maar één huis zou mogen kopen of huren, zouden vraag en aanbod heel goed werken’, zegt Parvin. ‘Maar mensen kunnen ook een tweede huis hebben.’ Als de ruimte er is, kunnen kinderen bovendien eerder uit huis dan ze misschien anders hadden gedaan, en gaan stellen sneller uit elkaar.

Ten tweede kopen beleggers huizen op, om ze vervolgens te verhuren – of in sommige gevallen om ze leeg te laten staan. Door de lage rente was investeren in woningen de afgelopen jaren heel populair. ‘Als beleggers denken dat huizen meer waard worden, blijven ze kopen’, legt Parvin uit.

Oké, zou je kunnen denken. Er zijn dus meer woningen nodig dan er huishoudens zijn. Maar de meeste beleggers zijn ervan afhankelijk dat er mensen zijn die hun woningen willen huren. Als er maar genoeg wordt gebouwd, zouden de prijzen toch moeten dalen?

Hier komt de derde en belangrijkste reden in het spel. Mensen zoeken niet zomaar een huis. Ze willen een huis op een bepaalde plek. De afgelopen decennia is dat steeds vaker een stad: ze hebben er een baan of hopen er een te vinden, gaan er studeren, zijn op zoek naar nieuwe vrienden of naar inspiratie. Ze willen in een drukke, dichtbevolkte stad wonen, juist omdát het een drukke, dichtbevolkte stad is.

Populaire plekken trekken steeds nieuwe bewoners aan

De aantrekkingskracht van steden is al vaak beschreven, bijvoorbeeld door de Amerikaanse econoom Edward Glaeser. Je zou denken, schrijft hij in zijn boek Triumph of the City, dat mensen in dit digitale tijdperk verder van elkaar af gaan wonen. Maar het tegendeel blijkt waar. Kunstenaars, en mensen die bijvoorbeeld bij techbedrijven en in de financiële sector werken, zoeken elkaar juist op. 

Die bedrijvigheid maakt de stad tot een gewilde plek, waardoor nog meer ondernemers en creatievelingen er willen wonen. Het gevolg: de huizen worden duurder, de huren gaan omhoog.

De bouw van nieuwe woningen kan dat effect tijdelijk verminderen. Maar op de lange termijn wordt wonen weer duurder. Want de nieuwe bewoners trekken ook weer meer cafés, winkels, scholen en bedrijven aan. ‘Opeens heb je een fantastische, bloeiende stad vol jonge mensen die nieuwe bedrijven beginnen, en dat maakt haar nog populairder’, zegt Parvin. 

Als overheden huizen plannen op de plekken waar er grote vraag naar is, in de hoop dat wonen betaalbaarder wordt, bereiken ze dus juist het tegenovergestelde. Parvin: ‘De nieuwe huizen maken de plek alleen maar geliefder, en dus moet je blijven bouwen.’

In jargon heet dit het agglomeratie-effect. Het is een beetje als met snelwegen: hoe meer asfalt, hoe meer files.  

Politici slaan de plank mis met nieuwbouw

De belofte dat nieuwbouw in steden wonen betaalbaarder maakt, is niet alleen onjuist. Ze heeft ook nadelige gevolgen: de kwaliteit van de woningen daalt erdoor.

Dat zit zo. In de hoop de woonlasten snel te laten dalen, geven lokale overheden nu vaak toestemming voor goedkoop geconstrueerde woonblokken met hokjes van zo’n 30 vierkante meter. Ze beknibbelen op de aanleg van parken, pleinen en speeltuinen. En ze schroeven milieunormen omlaag, zoals die voor geluidsoverlast.

Steden die steeds verder uitdijen, brengen meer nadelen met zich mee. Een grote stad betekent veel verkeer en dus vervuiling. Veel mensen op een klein oppervlak brengt overlast met zich mee, en biedt kansen voor criminaliteit. En door de hoge huur- en koopprijzen zijn het vooral mensen met een goed inkomen die in populaire wijken kunnen wonen. Een scheiding tussen arm en rijk ligt op de loer.

Reguleren helpt, maar levert ook wachtlijsten op

Wat kan de overheid dan doen om wonen betaalbaar te maken? Het kabinet probeert een maximum te stellen aan de woonlasten, met onder andere regels voor de huurprijzen in de vrije sector en de opkoopbescherming. Als het aan minister De Jonge ligt, kunnen gemeenten binnenkort hun eigen inwoners voorrang geven bij de aankoop van een huis.

Regulering kan wonen zeker betaalbaar houden, maar creëert ook weer nieuwe problemen. Doordat de verdeling van de huizen niet meer plaatsvindt op basis van wie het meeste kan betalen, ontstaan wachtlijsten. Bouwprojecten komen stil te liggen, omdat bouwen minder loont als de winsten van ontwikkelaars zijn ingeperkt door een maximum aan de huren of koopprijzen.

Investeer in kleinere plaatsen

Misschien moeten overheden stoppen grote steden steeds groter te maken, denkt socioloog Saskia Sassen. In plaats daarvan zouden ze moeten investeren in kleinere plaatsen, zodat ook daar meer werkgelegenheid komt, goede scholen, uitgaansgelegenheden. De enige manier om de druk van de woningmarkt te halen, is om iets aan die druk zelf te doen.

Dat is al vaak genoeg fout gegaan. Denk maar aan de leegloop van Emmen of recenter de moeizame verkoop van huizen en bouwkavels in de Groningse Blauwestad.  

Toch denkt ook Parvin dat het kan, plekken aantrekkelijk maken om te wonen. Zowel in als buiten de grote steden. 

Hij heeft flink wat ideeën voor hoe dat zou kunnen. Laat (toekomstige) bewoners beslissen over de inrichting van de stad, want zij weten wat ze nodig hebben. Vind een manier om speculatie met huizen tegen te gaan, als een plek eenmaal populair wordt. En om een deel van de waarde die wordt gecreëerd in steden te investeren in het inrichten van andere plekken.

Hoe dat er precies uit moet zien, is stof voor volgende verhalen. Voor nu is duidelijk: politici die de wooncrisis op willen lossen, moeten zich niet langer concentreren op het tempo van de nieuwbouw. In plaats daarvan moeten ze zich afvragen: hoe willen mensen wonen?

Meer lezen?