Wonen is onbetaalbaar. Den Haag, doe er wat aan

Je zal maar benoemd zijn tot wethouder Wonen.

Grote kans dat ook jouw gemeente kampt met een schreeuwend tekort aan betaalbare huur- en koopwoningen. Op dit moment is er behoefte aan 205.000 extra woningen^* in heel Nederland. Tot 2030 moet er zelfs een miljoen^* nieuwe woningen bij komen om de woonvoorraad op peil te houden, berekende het kabinet.

Bij de presentatie van de nationale woonagenda liet minister Kajsa Ollongren (Binnenlandse Zaken, D66) er geen twijfel over bestaan wie daarbij het voortouw moet nemen: de gemeentes. Je voornaamste opdracht als wethouder Wonen is dus duidelijk: je moet gaan bouwen. En snel.

Dat is makkelijker gezegd dan gedaan. Want de grootste problemen op de woningmarkt kunnen niet lokaal worden opgelost.

Waarom snel bijbouwen ’m niet gaat worden

Geen sector is zo hard geraakt door de economische crisis vanaf 2008 als de bouw. Waar de algehele economie een paar procent kromp, en de werkloosheid met enkele procenten opliep, kukelden de omzetten in de bouw met tientallen procenten omlaag.

De schade die de sector daardoor opliep, is immens. Zo gingen 6.400^* bouwbedrijven failliet en werd de helft van de architecten werkloos. Net als vele tienduizenden bouwvakkers en ander personeel in de bouw.

Het Centraal Bureau voor de Statistiek becijferde in 2016 dat de crisis in de bouw in totaal 100.000 banen^* heeft gekost – een halvering van het aantal banen dat er begin 2008 was.

Nu de huizenmarkt zich razendsnel heeft hersteld, blijken de bouwers die de crisis hebben overleefd niet in staat om de vraag bij te benen.

Voornaamste reden?

Aannemers kunnen geen personeel vinden.

Wat er is gebeurd met de bouwvakkers die de afgelopen jaren op straat kwamen te staan, is onduidelijk. Zelfs het CBS is er niet in geslaagd te achterhalen waar 55.000 ontslagen bouwvakkers zijn gebleven.^* Vaststaat dat ze niet nagelbijtend zitten te wachten op betere tijden.

Snel voldoende woningen bijbouwen zit er voor de net benoemde wethouders voorlopig niet in. De wachttijd om nieuwe bouwprojecten te kunnen aangaan is bij veel aannemers al opgelopen tot een jaar.

Hoe we daar ons voordeel mee kunnen doen

Misschien is dit een blessing in disguise. De wachtlijsten van aannemers geven ons de tijd om een fundamenteel debat te voeren over de vraag hoe we de woningmarkt voor de komende decennia willen vormgeven.

Want als de afgelopen vijftien jaar ons één ding hebben geleerd, is het dat onze woningmarkt verkeerd is ingericht.

In weinig sectoren zijn de prijsstijgingen en -dalingen zo extreem als op de woningmarkt. In weinig sectoren hebben deze prijsschommelingen zulke grote gevolgen voor ons, gewone burgers.

Zo werden huiseigenaren die hun hypotheek niet meer konden betalen in 2013 nog gedwongen hun woningen met forse verliezen te verkopen, terwijl de huizenprijzen in 2016 alweer zo hoog waren dat zelfs veel werknemers met een vast contract – van leraren en politieagenten tot journalisten en ambtenaren – in grote delen van het land zich nauwelijks meer een koophuis konden veroorloven.

Dus, beste wethouders Wonen, laten we de wachttijd in de bouw benutten om de bal terug te kaatsen naar het Binnenhof. Voor de schoppen de grond in kunnen, moeten we onze Haagse politici ertoe bewegen een principieel debat te voeren over hoe we onze woningmarkt klaarstomen voor de 21ste eeuw.

1) Verhoog de sociale huurgrens

Het is ons kabinet niet ontgaan dat een groeiende groep twintigers en dertigers gedwongen afhaakt op de koopmarkt. Het kabinet roept gemeentes op voor deze groep de bouw van zogenoemde middenhuurwoningen^* te stimuleren: woningen met een kale huur van 711 tot 1.000 euro per maand.

Vooral starters en flexwerkers zijn de dupe van de schaarste op de woningmarkt. En dat is logisch. Huiseigenaren die doorstromen, kunnen de overwaarde op hun oude huis gebruiken om een hoger bod uit te brengen op een nieuw huis. Huurders kunnen dit niet.

Ollongren zet dan ook zwaar in op de bouw van meer huurwoningen. In de woonagenda valt het woord maar liefst 97 keer, terwijl ‘koopwoning’ maar zes keer wordt genoemd.

De gedachte erachter lijkt op het eerste gezicht logisch. Een groeiende groep Nederlanders verdient te veel om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning, maar is niet in staat om een huis te kopen. In veel gevallen gaat het om flexwerkers.

Dus, redeneert het kabinet, moeten we voor hen meer middenhuurwoningen bouwen. En moeten gemeentes extra mogelijkheden krijgen om zulke huren verplicht te stellen.

Het zal niet eenvoudig zijn hier waterdichte afspraken over te maken. Het Nederlandse woningrecht kent alleen sociale huurwoningen en vrije sectorwoningen. Voor woningen uit die laatste categorie kunnen de eigenaren in principe zoveel huur vragen als de gek ervoor geeft. De zogenaamde middenhuurwoningen van het kabinet vallen juridisch gezien in deze categorie.

Een commerciële vastgoedontwikkelaar kan dus middenhuurwoningen bouwen, om deze vervolgens te verhogen. In de vrije sector geldt geen maximale huurverhoging.^*

Dit is geen hypothetisch scenario.

Zo sneed de gemeente Utrecht zichzelf lelijk in de vingers toen ze vier flats in de wijk Kanaleneiland voor een euro verkocht aan Zwitserse en Qatarese investeerders. Doel was de woningen hoogwaardig te renoveren tot hoogwaardige middenhuurwoningen.

Op papier was het budget hiervoor voldoende. De flatjes waren getaxeerd op 75.000 tot 100.000 euro per stuk. De investeerder kreeg ze gratis, zodat hij ze tegen dit bedrag kon renoveren. Maar de investeerders kozen liever voor het snelle geld. Volgens experts werden de woningen voor maximaal 45.000 euro gerenoveerd, en vervolgens met forse winsten doorverkocht aan andere investeerders. De flats worden nu voor 995 euro per maand verhuurd.

Er was weinig dat de gemeente ertegen kon doen. De emir van Qatar heeft nu eenmaal weinig boodschap aan de wensen van de wethouder Wonen in Utrecht.

Dus laten we, voordat we net als het kabinet de middenhuurwoning omarmen, eerst de vraag beantwoorden wie deze woningen moet financieren en hoe we een waterdicht onderscheid kunnen aanbrengen tussen middenhuurwoningen en de duurdere vrijesectorwoningen.

We hebben de sociale huur immers ooit uitgevonden om huizen te bouwen voor mensen die te weinig verdienen om op de vrije markt een woning te bemachtigen. Is het dan logisch om allerlei kunstgrepen te verzinnen om die markt te bewegen goedkopere huurwoningen te bouwen? Met alle financiële risico’s van dien voor huurders en gemeentes?

Of ligt het eerder voor de hand de strenge voorwaarden voor sociale huurwoningen te versoepelen? Nu kom je daarvoor alleen in aanmerking als je minder verdient dan 36.798 euro per huishouden per jaar. Kun je die maximale inkomensgrens niet beter verhogen, nu blijkt dat ook huishoudens met een hoger inkomen kansloos zijn op de vrije markt? Moet je woningcorporaties niet ruim baan geven om juist déze woningen te bouwen? Niet gehinderd door verhuurdersheffingen en andere Haagse regels die de bouw van nieuwe huurwoningen al jaren afremmen?

2) Laat de woningmarkt de kloof tussen arm en rijk verkleinen

Ondanks de slechte ervaringen in Utrecht is de komst van private investeerders volgens het kabinet cruciaal om de woningbouw vlot te trekken. De regering geeft de voorkeur aan keurige Nederlandse pensioenfondsen, maar andersoortige (buitenlandse) vermogensfondsen zijn eveneens welkom.

Wat leidt tot de vraag: waarom zouden investeerders geld in Nederlandse huurwoningen steken?

Het antwoord: om geld te verdienen.

Op korte termijn via de huuropbrengsten. Op lange termijn via de waardestijging van het vastgoed en huurverhogingen.

Onze pensioenfondsen vormen hierop geen uitzondering. Ook die zullen uitsluitend willen instappen wanneer de huren meer opleveren dan het kost om deze woningen te realiseren. En terecht. Onze pensioenen moeten ook worden betaald.

Maar starters, flexwerkers en andere werknemers komen niet in aanmerking voor hypotheken die nodig zijn om deze winsten te behalen. Omdat ze geen vast contract hebben en te weinig zouden verdienen. Terwijl de middenhuurders uiteindelijk meer betalen voor hun woningen dan het kost om ze te bouwen. Anders zou geen vermogensbeheerder in deze woningen investeren.

Wie in 2018 een hypotheek afsluit van 263.000 euro, betaalt maandelijks netto 882 euro aan aflossing en rente. De woonlasten van middenhuurders zijn vergelijkbaar met de maandlasten voor een hypotheek.

Maar waar huizenbezitters na dertig jaar afbetalen volledig eigenaar zijn van hun woning, en in dit rekenvoorbeeld - los van verdere stijgingen van de huizenmarkt - een vermogen van 263.000 euro hebben opgebouwd, ziet de middenhuurder geen cent terug van zijn huurpenningen.

Huiseigenaren worden zo in de loop van hun leven steeds rijker, terwijl middenhuurders armer worden. Terwijl ze iedere maand hetzelfde bedrag uitgeven aan hun woning. En zo werkt het stimuleren van de bouw van meer middenhuurwoningen ongelijkheid in de hand.

Je kunt hier tegen inbrengen dat middenhuurders tenminste geen last hebben van eventuele toekomstige prijsdalingen op de woningmarkt, dat ze hun huis niet met verlies hoeven te verkopen als het ‘onder water staat’. Maar sinds het kabinet huizenbezitters met zachte hand dwingt om onze hypotheken af te lossen, gaat dit argument niet meer helemaal op.

Zelfs als de huizenprijzen met de helft dalen, heeft de huiseigenaar in bovenstaand rekenvoorbeeld na 30 jaar nog altijd een vermogen opgebouwd van 131.500 euro. Probeer dat maar eens bij elkaar te sparen, met een bruto gezinsinkomen van 50.000 euro en een maandelijkse kale huur van bijna 900 euro.

Voor de gemiddelde werknemer is het bezit van een eigen huis nu eenmaal verreweg de eenvoudigste manier om vermogen op te bouwen.

Is het voor flexwerkers die 700 tot 1.000 euro per maand kunnen ophoesten niet mooier zelf te investeren in middenkoopwoningen?

Liever dan de bouw van meer middenhuurwoningen te stimuleren, moeten we ons de vraag stellen of ons hypotheekstelsel nog wel van deze tijd is. Zou het voor flexwerkers die 700 tot 1.000 euro per maand kunnen ophoesten niet mooier zijn zelf te investeren in middenkoopwoningen? Zonder hun flexibiliteit te verliezen?

Zo stel ik mij dat voor:

Ik ben lid van een kunstuitleen, waarvoor ik maandelijks een bedrag betaal om kunstwerken in huis te kunnen halen. Het grootste deel van dit geld bouw ik op als spaartegoed. In feite is het huurkoop: ik lease kunstwerken. Het is een mooi principe, want toen ik lid werd, had ik geen geld om zelf kunst te kopen.

Nu, zeven jaar later, heb ik een paar duizend euro kunsttegoed gespaard. De kunstuitleen geeft mij de flexibiliteit om schilderijen te wisselen, maar biedt mij tegelijk de mogelijkheid om vermogen op te bouwen. Op een gegeven moment kan ik een kunstwerk naar keuze ‘aankopen’ en behouden.

Zou het niet veel beter zijn om onze woningmarkt ook zo te organiseren? Door middenkoopwoningen te introduceren die volgens eenzelfde principe worden gefinancierd? Zodat middenhuurders — die niet in aanmerking komen voor een reguliere hypotheek — evengoed kunnen profiteren van de waardestijgingen van de huizen waarin zij wonen?

En belangrijker, op die manier ook vermogen opbouwen voor hun oude dag?

3) Gemeente, voorkom dat speculanten bouwgronden voor je neus wegkapen

Minstens zo belangrijk is de vraag wie we het recht geven om onze grond te laten bebouwen.

De waarde van een woning wordt grotendeels bepaald door de grondprijzen. Het bouwen van een huis kost in Amsterdam immers evenveel als in Rotterdam. Maar vanwege de hogere grondprijzen zijn Amsterdamse nieuwbouwhuizen duurder.

Overheden die middenhuur- of middenkoopwoningen willen bouwen, moeten er dus op toezien dat bouwgrond niet tegen woekerprijzen wordt aangeboden. Want hoe hoger de grondprijzen, des te meer de projectontwikkelaar zijn huurders of kopers moet rekenen om uit de kosten te komen.

Grond mag in eerste instantie worden bebouwd door de eigenaar van de grond. Wethouders Wonen doen er daarom goed aan om zich te verdiepen in wie welke grond rond hun steden bezit.

Vóór de crisis waren het de gemeentes die nieuwe bouwgronden uitgaven. Daarvoor hebben ze nu minder mogelijkheden, blijkt uit cijfers van het Planbureau voor de Leefomgeving, dat onlangs in kaart bracht hoe grote vastgoedontwikkelaars in enkele jaren massaal weilanden rond Amsterdam en Utrecht hebben opgekocht.

De investeerders speculeren daarmee op toekomstige wijzigingen in het bestemmingsplan rond de steden. Sinds de laatste nota Ruimtelijke Ordening uit 2001^* is het uitgangspunt in Nederland dat nieuwbouw vooral binnen de huidige gemeentegrenzen moet plaatsvinden. Maar nu er tot 2030 een miljoen woningen moeten worden gebouwd om de woningnood te verhelpen, lijkt het onvermijdelijk dat een deel van die weilanden woonwijk zullen worden.

Als de nieuwe wethouders Wonen überhaupt invloed willen hebben op het soort woningen dat er in de nieuwe buitenwijken wordt gebouwd, moeten ze hun bouwgronden aankopen voordat speculanten alle bouwgrond rond de steden hebben opgekocht. Anders worden we voor een voldongen feit gesteld nog voordat we een inhoudelijk debat hebben gevoerd over de toekomst van onze woningmarkt.

4) We moeten ditmaal ook doorbouwen als de banken zich weer in de nesten werken

De Rotterdamse wethouder Hamit Karakus (PvdA) kreeg in 2010 de wind van voren toen hij, ondanks de crisis, besloot de bouw van 3.000 gezinswoningen door te zetten.

Amsterdam — en vele andere dorpen en steden — hadden hun reeds voor de crisis gesmede bouwplannen toen al grotendeels stilgelegd.

Opmerkelijk, want tot september 2008 waren de woningen niet aan te slepen. Huizenkopers stonden in die jaren in de rij om zich tot over de oren in de schulden te steken, om maar een huis te bemachtigen. Wie in de zomer van 2008 had voorspeld dat de markt drie maanden later zou instorten, was voor gek verklaard.

Zelfs het onvolprezen Centraal Planbureau werd volstrekt overvallen door de economische malaise. Dus toen de banken — de voornaamste financier van de woningmarkt — in 2008 vielen, waren gemeentes en het Rijk niet voorbereid op de crisis.

Het gevolg?

Bevangen door alle onheilstijding lieten huizenkopers het in het najaar van 2008 van de een op de andere dag afweten. Grote vastgoedontwikkelaars hadden moeite hun bestaande voorraad kwijt te raken. Laat staan dat ze voldoende kapitaal bij elkaar konden krijgen om nieuwe projecten te financieren.

Tot overmaat van ramp verhoogde het kabinet de belastingen voor woningbouwcorporaties, waardoor ook die over minder middelen beschikten om nieuwe woningen te bouwen.

Een lang verhaal kort: de bouw kwam goeddeels tot stilstand.

Maar dit had niets te maken met de behoefte van Nederlanders om betaalbaar te kunnen wonen. Aan de bevolkingsgroei veranderde niets wezenlijks. Aan de behoefte aan een dak boven het hoofd evenmin. De crisis in de woningmarkt was vooral ingegeven door een monetair probleem. Veroorzaakt door roekeloos beleid van grote banken.

Het razendsnelle herstel van de woningmarkt had niemand hoeven te verrassen: iedereen wilde nog steeds een dak boven het hoofd

Het razendsnelle herstel van de woningmarkt na de crisis had dan niemand hoeven te verrassen: al die potentiële kopers die tijdens de crisis de kat uit de boom keken, wilden alsnog hun slag slaan. Maar toen was er een enorm tekort, omdat we tijdens de crisis jarenlang veel te weinig woningen hebben gebouwd.

Anders gezegd: Karakus had groot gelijk. Natuurlijk hadden we tijdens de crisis moeten blijven bouwen. Desnoods met staatsleningen. Wonen is immers geen luxe voor wie het zich kan permitteren, maar een primaire levensbehoefte.

Dit alles leidt tot de vraag: wat doen we als de banken opnieuw in de problemen komen? Bijvoorbeeld omdat de populistische regering in Italië of zwakke Italiaanse banken de eurozone in een nieuwe crisis storten?

Laten we de tekorten op de woningmarkt dan verder oplopen, omdat de banken de bouw van nieuwe woningen even niet kunnen financieren? En laten we wederom tienduizenden bouwvakkers hun baan verliezen, zodat we na die crisis nog minder bouwcapaciteit hebben?

Of houden we ditmaal, net als Karakus in 2010, voet bij stuk? Zodat we ook na de crisis betaalbaar kunnen wonen?

Den Haag is aan zet

Het kabinet wil de nieuwe wethouders Wonen opzadelen met een onmogelijke opdracht. Ze moeten huizen laten bouwen door aannemers met te weinig personeel. In samenwerking met marktpartijen die minder moeten vragen voor huurwoningen dan ze op de markt waard zijn.

En zonder dat Den Haag zich bereid toont iets te doen aan de ‘vermogensongelijkheid’ die de huidige woningmarkt creëert.

Voordat we als een kip zonder kop een miljoen nieuwe woningen bouwen in Nederland, moeten we van onze landelijke politici in Den Haag eisen een principieel debat te voeren over de vraag hoe we onze woningmarkt bestendig maken voor de 21ste eeuw.

Want de oplossing voor de woningmarkt ligt niet bij de gemeentes. Er moet landelijk beleid komen dat de wethouders de wapens verschaft om meer betaalbare woningen in hun gemeentes te laten bouwen.

Meer lezen?