Misschien dat je het al vermoedde, maar nu is het ook bewezen.

De makelaar is de tolpoortwachter van de woningmarkt. De duurbetaalde horde die je moet nemen om een woning te verkopen of kopen. De overbodige tussenschakel waarachter enkele honderden miljoenen euro’s per jaar blijven steken.

Een team van Nederlandse economen – Pieter Gautier, Arjen Siegmann en Aico van Vuuren – Hun publicatie leidde nauwelijks tot ophef. En dat is vreemd, want hun conclusies zijn tamelijk schokkend. Ze laten namelijk zien dat er bij makelaars nauwelijks een verband bestaat tussen beloning en prestatie.

Het economentrio kreeg van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) een enorme database met alle woningtransacties van 1985 tot 2011 en de namen van de betrokken makelaars. En oei, wat zullen ze daar bij de NVM spijt van hebben.

De meeste makelaars krijgen een percentage van de verkoopprijs als honorarium (meestal ongeveer 2 procent, ofwel gemiddeld zo’n 5.000 euro bij de verkoop van een woning). Dit staat bekend als de makelaarscourtage. Enkele internetmakelaars werken daarentegen met een vast bedrag (meestal tussen de 400 en 1.300 euro).

Traditionele makelaars beweren dat die verschillen zo groot zijn omdat zij veel beter zijn. ‘Dat bepaalde makelaars een hoger tarief bedingen, is in het voordeel van de klant’, aldus NVM-perswoordvoerder Roeland Kimman. ‘Deze professionals betalen zichzelf terug.’

Niets blijkt minder waar. Niet alleen zijn de internetmakelaars goedkoper, ontdekten de economen, ze verkochten ook 21 dagen sneller, en noteerden een 2,7 procent hogere prijs.

‘Wij waren best verbaasd’, zegt econoom Gautier droogjes. En ik met hen. Want je betaalt niet vaak meer voor minder

Lees die zin nog maar eens: 21 dagen sneller en een 2,7 procent hogere prijs. Goedkoper, sneller, beter. ‘Wij waren best verbaasd’, zegt econoom Pieter Gautier droogjes. En ik met hen. Het gebeurt niet vaak dat je meer betaalt voor minder.

Er was bovendien geen enkele andere eigenschap van makelaars die invloed had op de verkooptijd of prijs. Hoe dicht een makelaar bij de woning woont? Geen effect. Hoe groot een makelaarskantoor is? Doet er niet toe. Hoeveel ervaring een makelaar heeft? Maakt niet uit.

Het rare is dat internetmakelaars momenteel een miniem marktaandeel van slechts 4 procent hebben. Vorig jaar behaalden woningmakelaars Als we dit onderzoek mogen geloven, is dat grotendeels ten onrechte.

We hebben het hier dus niet over klein bier: er staan honderden miljoenen euro’s op het spel.

Toegegeven: je kunt kanttekeningen plaatsen bij dit onderzoek. Maar je moet wel erg moeilijke redeneringen ophouden

Foto: Hero Images / Getty

Foto: Hero Images / Getty

Funda verandert alles

Wat verklaart het succes van de internetmakelaar?
Hoe kan het dat de internetmakelaar zoveel goedkoper is en ook nog beter presteert?

Om dat te begrijpen, moet je eerst iets weten over het moderne makelaarschap. Het beroep is in de afgelopen vijftien jaar totaal veranderd. Voorheen zochten makelaars naar kopers, maar tegenwoordig is dat eigenlijk niet meer nodig. Zet een woning op Funda, en die kopers komen vanzelf wel. In feite is een belangrijke makelaarsfunctie weggeïnnoveerd.

Maar hier komt het: Funda is in handen van de Nederlandse Vereniging van Makelaars. En die gebruikt de website als tolpoortje, om het makelaarsvak in stand te houden. ‘Funda heeft de makelaar nodig’, ‘Wij willen voor altijd en eeuwig met de makelaar blijven samenwerken.’

In andere takken van de economie is veel bemiddelingswerk verdwenen dankzij de komst van internet (denk aan reisbureaus en videotheken). Maar de makelaar is er nog, en dat heeft ongetwijfeld met Funda te maken.

Zo wordt Funda bewust ‘dom’ gehouden, zodat makelaars nog wat te vertellen hebben bij bezichtigingen

Zo krijgen makelaars het aanbod op Funda eerder te zien dan de rest van de wereld en wordt de site bewust ‘dom’ gehouden, zodat makelaars nog wat te vertellen hebben bij bezichtigingen. Op Funda zul je bijvoorbeeld vergeefs zoeken naar de prijs waarvoor woningen in de buurt zijn verkocht, waar de dichtstbijzijnde scholen, bushaltes of treinstations liggen, of er bouwplannen in de omgeving zijn of wat de onderhoudsstatus van de woning is.

Maar bovenal – en dat is het belangrijkste – moet je makelaar zijn om überhaupt een woning op Funda te kunnen plaatsen.

Het gevolg: de meeste woningverkopers gaan nog steeds in zee met een duurbetaalde makelaar.

Foto: Paul Bradbury / Getty

Foto: Paul Bradbury / Getty

De loopgraven in makelaarsland

Het goede nieuws is dat enkele makelaars slim hebben ingespeeld op het digitale tijdperk. In 2004 werd de eerste internetmakelaar opgericht: Makelaarsland.

Dit bedrijf doet alleen wat broodnodig is: opstellen van het contract, onderhandelingen voeren, de prijs helpen bepalen en een advertentie plaatsen op Funda – want daar heb je dus nog een makelaar voor nodig.

Makelaarsland doet dat voor een tarief dat veel en veel lager ligt dan wat traditionele makelaars vragen. Toegegeven, bezichtigingen moeten de verkopers zelf doen en foto’s en tekst voor Funda moeten ze zelf aanleveren.

Het zal je niet verbazen dat Makelaarsland niet erg populair is binnen de branche, om het zacht te zeggen. Al sinds de oprichting is het bedrijf in een juridische loopgravenoorlog verwikkeld met de rest van de beroepsgroep.

In 2006 wilde de NVM Makelaarsland zelfs uit de beroepsvereniging gooien, en daarmee hun de toegang tot Funda ontnemen. Het bedrijf was in hun ogen geen ‘echte’ makelaar. De tuchtrechter floot de NVM echter terug. Een jaar later besloot de ledenraad van de NVM de beroepsregels maar aan te passen, zodat ze Makelaarsland er wél uit kon gooien. Daar stak

‘Jeetje, wat zijn die makelaars allemaal duur, man’, zei iemand in de commercial. Kwalijk, vonden de makelaars

Het werd even stil. Tot 2016, toen maar liefst 663 makelaars een klacht indienden tegen Makelaarsland. Het probleem: een reclamespotje van Makelaarsland. ‘Jeetje, wat zijn die makelaars allemaal duur, man’, zei iemand in de tv-commercial. Kwalijk, vonden de makelaars, want ‘de erecode’ van de NVM vereist ‘collegialiteit’. Maar misschien is de waarheid soms gewoon een beetje oncollegiaal.

Bizar genoeg koos de tuchtrechter en kreeg Makelaarsland een voorwaardelijke schorsing van zes maanden opgelegd en de maximale geldboete van 50.000 euro.

Ondanks de oorlog van makelaarsland tegen Makelaarsland staat het bedrijf nog altijd overeind. Sterker nog, Makelaarsland groeit en voorziet in de broodnodige concurrentie.

moest ze constateren dat de tarieven van alle makelaars gedaald waren sinds Makelaarsland zijn intrede had gedaan.

Foto: Sam Edwards / Getty

Foto: Sam Edwards / Getty

Een klassiek kartel

Volgende vraag: waarom zijn internetmakelaars niet alleen goedkoper, maar ook beter?

Econoom Pieter Gautier weet het ook niet zo goed. ‘Als er volledige concurrentie zou zijn, zouden de winstmarges in ieder geval nooit zo hoog zijn.’ Er is dus iets vreemds aan de hand, maar wat?

Het is een beetje gissen, maar één verklaring kan zijn dat makelaars een klassiek kartel vormen.

Bedenk: de ene dag werken ze als verkoopmakelaar, de volgende dag als aankoopmakelaar. Om hun handel in stand te houden doen makelaars alleen zaken met makelaars. Zo nodigen makelaars zelfstandige kopers niet uit op een bezichtiging, en geven ze informatie over nieuwe woningen eerder aan bevriende aankoopmakelaars dan aan de rest van de wereld.

Dit is natuurlijk niet in het belang van de woningverkoper. Als verkoopmakelaars potentiële kopers weghouden, ontvangt de verkoper niet de hoogst mogelijke prijs en moet hij of zij ook langer wachten voor het huis is verkocht.

Momenteel doet de mededingingssautoriteit ACM onderzoek naar de dubbele petten van makelaars en hun informatievoorsprong op de woningmarkt.

Een andere verklaring kan zijn dat verkopers gewoon beter makelen dan makelaars. Bij internetmakelaars doet de woningverkoper zelf de bezichtiging, en vermoedelijk weten mensen hun eigen huis beter aan te prijzen dan iemand die er nooit heeft gewoond.

Foto: Martin Barraud / Getty

Foto: Martin Barraud / Getty

Te veel geld voor een te trage verkoop van je huis, tegen een te laag bedrag

Hoe het ook zij: dit onderzoek laat duidelijk zien dat er een gigantisch probleem is op de makelaarsmarkt. Ieder jaar geven tienduizenden mensen te veel geld uit om hun huis te traag te laten verkopen voor een te lage prijs.

En het is maar de vraag of dit zich vanzelf gaat oplossen. Woningverkopers zijn nu eenmaal een beetje dom. Ze snappen niet dat het goedkoper kan. En wie kan het hen kwalijk nemen? Je verkoopt misschien een paar keer in je leven een woning, een makelaar verkoopt er tientallen, zo niet honderden per jaar. Dus wat weet jij er nou van. Toch?

Kortom: dit schreeuwt om regulering door de overheid.

Mijn eerste aanbeveling: doorbreek het onzalige Funda-verbond. Dwing de NVM om Funda te verkopen aan een onafhankelijke partij

Mijn eerste aanbeveling: doorbreek het onzalige Funda-makelaarsverbond. Dwing de NVM om Funda te verkopen aan een onafhankelijke partij. Die kan Funda dan verder ontwikkelen, zonder dat ze de overbodige tussenfunctie van de makelaar in stand hoeft te houden.

Ten tweede, verbiedt makelaarscourtage. Provisies zijn al verboden voor financieel adviseurs die hypotheken en verzekeringen afsluiten, dus waarom zouden we courtages voor makelaars niet verbieden? Verplicht de makelaars vaste tarieven te hanteren, zodat ze openlijk met elkaar kunnen concurreren om de prijs van deeldiensten als het contract opstellen, onderhandelen, bezichtigingen regelen, enzovoorts.

En tot het zover is: hup Makelaarsland!

Foto: Zero Creatives / Getty

Foto: Zero Creatives / Getty

Meer lezen?

Tijdelijk is het nieuwe permanent. Ook op de woningmarkt Niet alleen werk wordt alsmaar ‘flexibeler.’ Ook wonen doen veel mensen alleen nog maar tijdelijk: antikraak of met een kortdurend huurcontract. De documentaire Alles Flex? laat zien hoe ingrijpend de gevolgen daarvan zijn. Lees het verhaal van Roel hier terug Onder het systeemplafond bij de outlaws van de makelaarswereld Het systeemplafond is Nederland in een notendop: saai, efficiënt en gemakkelijk om dingen in te verbergen. Samen brengen we het Nederland eronder in beeld. Vandaag: internetmakelaar Jeroen Stoop. ‘Mijn persoontje wordt gehaat.’ Lees het verhaal van Marcel hier terug