Wat je wél kunt doen als je geen huis kunt kopen

In Rotterdam gaan ze gezinnen op elkaar stapelen. Er komt een zeventig meter hoge toren in het centrum, bestaande uit eengezinswoningen. Zonder tuinen, maar met brede galerijen.

‘In plaats van horizontaal gaan we verticaal straatjes stapelen’, aldus het persbericht van projectontwikkelaar BPD. ‘Zo houden we gezinnen in de stad.’

Zou het? In elk geval is het een creatieve poging om een nijpend probleem op te lossen. Namelijk dat een doorsnee gezin in veel steden vaak geen huis meer kan kopen.

Ik keek laatst op Funda wat je in Rotterdam kunt kopen voor 270 duizend euro. Dat is de maximale hypotheek die een modaal gezin kan krijgen. Op de kaart zie je een grote leegte in het hart van Rotterdam: daar kun je als gezin niet wonen, tenzij je bijvoorbeeld een half miljoen meebrengt.

Ik weet ook wel: zo werkt het inmiddels in veel Nederlandse steden. Maar dat zelfs het centrum van Rotterdam – tot voor kort juist bekend om z’n koopjes, nog altijd een van de armste steden van Nederland – nu verandert in een enclave voor kansrijken, wie had dat drie jaar terug gedacht?

Hoe is het zo gelopen? En wat kun je er als argeloze huizenzoeker aan doen?

Kon de rest van Nederland misschien leren van Amsterdam?

Dat vroeg ik laatst aan Floor Milikowski. Ze is een Amsterdammer die een boek schreef over Amsterdam, Van wie is de stad. De strijd om Amsterdam. Ik noemde het al bij het begin van deze serie. Maar ik dacht: zij kan als planoloog en geograaf vast ook haar licht schijnen op de rest van Nederland. Misschien kon de rest van het land de lessen trekken van de ontplofte stad Amsterdam.

Zo zat ik even later op een terras aan de Amstel. Daar vertelde Milikowski over die Rotterdamse stapeltorenplannen.

Torens waren volgens haar een symptoom. Bijvoorbeeld een symptoom van de macht van de markt: torens leveren nu eenmaal het meest op per vierkante meter grond. Wie alles van de markt verwacht, komt sowieso van een koude kermis thuis, waarschuwde ze. Volgens haar zijn steeds meer mensen dat zat. En is de tijd rijp voor nieuwe experimenten – waarover zo meer.

Maar die torens waren volgens haar misschien nog wel meer een symptoom van ‘de obsessie’ van bestuurders en beleidsmakers met torens. Torens geven een stad internationale allure, een skyline als Dubai. Dat internationale aanzien verwerven is volgens haar misschien nog wel een grotere drijfveer voor die torenbouw, dan de druk die wordt uitgeoefend vanuit de markt.

En hoe slim bedacht zo’n gezinsstapeltoren op de tekentafel ook is, de vraag is welke ouders hun kinderen op galerijen op vijftig meter hoogte willen laten ravotten, voetballen of klauteren.

Nu zijn er vast wel gezinnen te vinden die er willen wonen. Daar gaat het niet om. Maar, stelde Milikowski: de suggestie dat woontorens nódig zijn om de schaarste aan woningen tegen te gaan, is in Amsterdam in elk geval weerlegd.

Ergens wonen omdat het er tof is

Eerst nog even over wat Milikowski vertelde over Rotterdam en de oude en de nieuwe economie. In de oude economie trokken mensen naar een plek waar werk was, zoals een haven. Ligging en grondstoffen bepaalden welke stad opbloeide en welke niet. In de nieuwe economie gaan werknemers ergens wonen omdat het er tof is, en dan volgen de bedrijven, op zoek naar talent.

Rotterdam hoort nu bij de winnende, toffe steden, en nu willen al die hippe gezinnen ook hier wonen

Rotterdam was ooit een hardcore havenstad, zei Milikowski: mensen woonden er omdat er wérk was, niet per se omdat het er nou zo leuk toeven was. Simpel gezegd bestond de stad uit een gigantische groep arbeiders en een kleine elite van havenbaronnen. Daartussen had je niet zoveel.

Vanaf de jaren zeventig verloor de haven veel banen door automatisering. De haven, ooit de trots en de ziel van de stad, is nu qua werkgelegenheid nog maar een schim van vroeger. Rotterdam was vervolgens decennia aan het ploeteren. Pas de laatste paar jaar is de stad weer flink in trek. Deels als goedkoper alternatief voor Amsterdam. Maar ook omdat de stad zélf veel mooier, veiliger en leuker is dan, zeg, dertig jaar terug.

Rotterdam hoort nu bij de winnende, toffe steden, en nu willen al die hippe gezinnen ook hier wonen. Maar: dit blijft een stad gebouwd voor havenarbeiders, met een verouderde woonvoorraad, met veel monotone wijken vol sociale huur. En de binnenstad blijft kampen met de gevolgen van de wederopbouw na het bombardement: Rotterdam Centrum werd herbouwd als winkel- en zakenstad, niet om te wonen.

Een en ander verklaart waarom Rotterdam nu een tekort aan betaalbare gezinswoningen heeft, zei Milikowski. En ze vond het op zich een heel goed idee van de gemeente om die kansrijke gezinnen aan te trekken. Alleen deden ze het in haar ogen vaak verkeerd.

Te conservatief, bijvoorbeeld. Zoals: domweg slopen en opnieuw opbouwen. Daarmee sloop je vaak juist ook de gemeenschapszin, de wortels die als ankers kunnen dienen voor je vernieuwde stad. Het kan ook anders, bijvoorbeeld zoals gebeurde bij klusflat Kleiburg^* in de Amsterdamse Bijlmer: nieuwe stadsbewoners zelf iets moois laten bouwen in een casco flat. Daarmee schep je meteen een binding met de plek.

Of: je kan zelfbouwkavels uitgeven, waar nieuwe bewoners hun goddelijke gang mogen gaan. Als mensen zelf iets neerzetten, doen ze dat vaak met liefde en toewijding, zegt Milikowski: zie bijvoorbeeld de grachtengordel, in feite ook een verzameling particuliere huizenprojectjes.

Grenzeloos vertrouwen in de markt is eng

Die gekke burgers zelf laten bouwen, dat is natuurlijk eng, zegt Milikowski. Maar haar punt is: grenzeloos vertrouwen in de markt, zoals het nu vaak gaat, is evengoed eng. Veel enger, zelfs.

Kijk eens wat er in Rotterdam gebeurt als je de markt z’n gang laat gaan. Dan groeit er een bos van woontorens. De Willemstoren. De Maasbode. De Zalmhaventoren: dat wordt zelfs de hoogste toren van Nederland. Vroeger bepaalde de Euromast de skyline van Rotterdam. Maar het nieuwe logo wordt een woontoren. Die torens zijn vaak peperdure plekken.

En zelfs in de Willemstoren,^* bestemd voor het hogere middensegment, kun je voor ruim duizend euro net een studio huren.

Een verzameling torens maakt nog geen stad

Op zich passen torens goed bij Rotterdam en de Rotterdamse architectuurtraditie, vond Milikowski. Hier mochten immers starchitects zoals Winy Maas en Rem Koolhaas helemaal hun gang gaan. Alleen, waarschuwt zij: ‘Een verzameling torens maakt nog geen stad.’

Want straks wonen er alleen rijke expats die elkaar niet op de stoep spreken, maar anoniem via de parkeergarage en lift thuiskomen. Rotterdam moet niet dezelfde fouten maken als Amsterdam en Berlijn. Dat waren twintig jaar terug heel creatieve steden. Maar die zijn inmiddels een stuk duurder en ook saaier geworden. ‘Mensen die echt veel geld verdienen zijn lang niet altijd de spannendste mensen.’

‘Een verzameling torenflats is het tegenovergestelde van een garantie op succes’, zegt Milikowski.

Wil je gezinnen trekken, dan moet je iets anders doen. ‘Er zijn er heus bij die in een toren willen wonen, maar er zijn er veel meer die in een gezinswoning willen wonen, of een appartement in middelhoogbouw: tot maximaal acht woonlagen.’

Maar architecten houden van torens en niet van bijvoorbeeld Vinex-wijken, zei Milikowski. En ook de gemeente houdt van torens, want zo kunnen ze de grond duurder verkopen. En beleggers houden vanwege de hoge opbrengsten ook van torens.

Mensen die echt veel geld verdienen zijn lang niet altijd de spannendste mensen

Volgens Milikowski zijn steeds meer Nederlanders die nadrukkelijke aanwezigheid van beleggers op de woningmarkt beu. Ze voorspelt dat steeds meer mensen gaan proberen de ‘samenleving terug te veroveren op de markt’.

Milikowski’s advies was in feite: als Rotterdam middenklassegezinnen wil trekken, dan moet je niet ‘de markt’ huizen voor ze laten bouwen, nee, dan moet je die gezinnen zelf vragen hoe ze willen wonen. Prop die gezinnen niet in een toren, maar geef ze de vrijheid.

Milikowski: ‘Als Rotterdam dat nu eens zou zeggen: "Wij verwelkomen de Nederlandse middenklasse, hier krijg je ruimte om je eigen ding te doen" – ik denk dat het veel effectiever zou zijn dan die honderden miljoenen waarmee ze nu Rotterdam-Zuid op de schop gooien.’

Ons huis is geen thuis meer, maar een financieel product

‘Het systeem kraakt aan alle kanten’, zei Milikowski.

Daar dacht ik, eenmaal terug in Rotterdam, over na. Want inderdaad, veel van onze woningen zijn geen thuis meer, maar een risicovol financieel product.

En je hoort het de laatste tijd vaker: het systeem werkt niet meer. Econoom Rens van Tilburg schreef eerder al een heldere analyse over hoe het kan dat de woningmarkt zo oververhit is. En het Rotterdamse journalistieke platform Vers Beton is recent het onderzoek ‘Wie bezit de stad’ begonnen, met als vraag: Welke invloed hebben beleggers?

Heel belangrijk onderzoek, lijkt me.

Alleen: een systeem verander je niet van de ene op de andere dag. Wat kan de wanhopige huizenzoeker intussen doen, behalve staren naar een lege Fundakaart? Wie gaat je huis bouwen nu de markt het niet doet?

Het antwoord: jijzelf, misschien wel, met een groep gelijkgestemden.

Want vlak voor ik Floor sprak, had ik toevallig een mail gekregen van stedebouwkundige Peter Kuenzli. Hij zet zich in voor het Rotterdams Woongenootschap, een groep Rotterdammers met veel verstand van – en ervaring met – goede huizen bedenken en bouwen. En ze hebben een plan om betaalbare gezinswoningen te bouwen in Rotterdam.

Daartoe hebben ze een wooncoöperatie opgericht – niet te verwarren met de bestaande woningcorporaties. Hun eigen definitie:

‘Een wooncoöperatie is een autonome organisatie van personen die zich vrijwillig verenigen om hun gemeenschappelijke woonbehoeften en ambities te behartigen door middel van een onderneming waarvan ze samen eigenaar zijn en die ze democratisch controleren.’

Concreet betekent het: leden van de coöperatie kunnen straks mooie gezinsappartementen in het centrum van Rotterdam huren onder de marktprijs.

Hoe ze dat voor elkaar denken te krijgen? Leden leggen elk een bedrag in van enkele tienduizenden euro’s. Met die pot gaat de coöperatie naar de bank voor een hypotheek. Met die hypotheek bouwt de coöperatie woningen, die de leden vervolgens aan zichzelf verhuren.

Het is het tegenovergestelde van beleggen: geen winstoogmerk, geen cent die wegvloeit naar beleggers, en toch wonen op fraaie locaties, in huizen waar niet op elk centje bespaard is, omwille van het rendement.

Een langere uitleg vind je op hun site.^*

Het coöperatief is geen hippieplan

Het leek me bijna te mooi om waar te zijn, dus nadat ik Milikowski had gesproken, belde ik Kuenzli op. Ik had een heleboel ‘ja, maars’ in gedachten, die hij een voor een pareerde.

Ik leerde dat het coöperatief een beproefd praktijkverhaal is, geen hippieplan. In de landen om ons heen, zoals Duitsland en België, functioneert het al jaren uitstekend. Dat het in Nederland onbekend is, komt vanwege de tot voor kort dominante rol van corporaties, zei Kuenzli. Die bouwden jarenlang ook voor de middeninkomens, maar mogen dat door aangescherpte Europese regels sinds een paar jaar niet meer. Omdat het idee van de wooncoöperatie hier nog niet bekend is, bestaat er koudwatervrees bij banken, gemeenten.

En natuurlijk is er een drempel voor particulieren. Want die moeten geld inleggen. Dat krijgen ze weliswaar terug als ze hun huis weer uitgaan, maar omdat ze niet kopen, lopen ze wel de subsidie mis die huizenbezitters in Nederland krijgen: de hypotheekrenteaftrek.

Maar door diezelfde aftrek is de koopsom ook hoger, stelde Kuenzli. Bovendien is een huis kopen niet zonder risico: nog niet zo lang geleden stonden er een miljoen huizen ‘onder water’. Wie huurt via de coöperatie krijgt bij vertrek zijn inleg terug, soms zelfs met rente. Dat is zorgeloos wonen.

Of denk aan de zzp’ers die nu geen hypotheek van de bank kunnen krijgen. Voor hen kan dit een uitkomst zijn.

De oplossing ligt niet binnen het huidige systeem

Nu zijn er heus nog wel obstakels. Bijvoorbeeld: de gemeente moet locaties ter beschikking stellen waar coöperaties kunnen bouwen. En dan niet tegen woekerprijzen, natuurlijk. Wie nu een huis zoekt, moet dus even geduld hebben. Maar je kunt intussen wel je lokale politici enthousiast maken voor dit soort plannen.

Zelf zoek ik geen huis, maar toch wil ik binnenkort naar een van de voorlichtingsbijeenkomsten: je kunt ook lid worden, gewoon omdat je het idee achter het Woongenootschap steunt.

En dat idee zelf spreekt me ontzettend aan. Want die huizenmarkt is inderdaad een systematisch probleem. En de oplossing zou je dus ook niet binnen het huidige systeem moeten zoeken.

En een woongenootschap: die manier van bouwen kennen we hier nog niet. Daardoor mag het misschien gek of gewaagd klinken, maar doorgaan op de huidige voet, dat is evengoed een gok. Een grotere gok – waar we alleen langer aan gewend zijn.

Want het is toch raar dat mensen met normale banen niet meer in de stad kunnen wonen waar ze geboren zijn, omdat de markt een huis niet als thuis ziet, maar als een stuk beton dat primair als melkkoe dient?

En het is toch raar dat sommige mensen bijna de helft van hun inkomen kwijt zijn aan wonen, terwijl we in de jaren vijftig minder dan 10 procent van ons maandsalaris aan wonen uitgaven?

Het goeie nieuws: hoe schever de situatie groeit, hoe eerder dat oude, betrouwbare idee van een woongenootschap ook hier een faire kans krijgt.

Want dat was m’n laatste ‘ja, maar’: als dit dan zo’n briljant idee is, waarom gebeurt het in ons land dan nog niet?

Goede vraag: waar wachten we op?

Meer lezen?