De huidige woningnood had deels voorkomen kunnen worden, zegt deze hoogleraar

In Nederland is er een tekort aan 263.000 woningen, las ik onlangs. Dat betekent dat zo’n 565.000 mensen een huis zoeken. Toch zie je geen grote drommen zwervers op straat.

Waar zijn die mensen zonder woning dan, wilde ik weten. Ik belde met Peter Boelhouwer, hoogleraar Woningmarkt aan de TU Delft. Volgens hem leeft een deel van de woningzoekenden inderdaad op straat. ‘Dat zijn er pak ’m beet 30.000, wordt er geschat. Dus die zijn er wel degelijk.’

‘Het zijn echt niet alleen een paar psychische patiënten, maar ook wat we ‘economische daklozen’ noemen. Dat zijn mensen zoals jij en ik, die gewoon werkten en een beetje pech hadden. Relatie gaat stuk, je raakt je baan kwijt.’

‘Gezinnen met kinderen worden vaak door gemeenten opgevangen en in pensions gestopt. Die laten ze niet op straat lopen, maar jou en mij wel.’

Ook in de vakantieparken zitten er nog aardig wat, zegt Boelhouwer, naar schatting zo’n 65.000. ‘Ze zitten in wat we BAR’s noemen, Bewoonde Andere Ruimten. Dat kunnen woonboten of woonwagens zijn.’

‘En voor een deel zwerven ze een beetje rond. Dan slapen ze even bij de een, en dan bij de ander. Of ze zitten weer bij hun ouders thuis. Op het zolderkamertje. Of je bent een jongere en je wilt zelfstandig wonen maar je krijgt geen woning, ook dan blijf je bij mama thuis.’

Hoe is dat tekort ontstaan?

‘Tien jaar geleden begon de bankencrisis. Daarvóór bouwden we zo’n 85.000 woningen per jaar, maar na 2008 is dat gehalveerd. We zijn de laatste drie jaar een beetje aan het herstellen en zaten het afgelopen jaar op 66.000 woningen. Dus we bouwen gewoon minder woningen dan we gewend waren.’

‘Daarnaast is de bevolkingsgroei veel hoger dan we eerder hadden gedacht. Met name de laatste vier, vijf jaar komen er jaarlijks meer dan 100.000 personen bij, en is er een netto-migratie van 80.000 personen. Dat zijn heel veel huishoudens.’

‘Voor de crisis lag de netto-migratie op 20.000. In 2015 waren er veel asielzoekers uit Syrië, van wie een deel natuurlijk via gezinshereniging geholpen moet worden. De laatste drie jaar zijn het weer voornamelijk arbeidsmigranten. Zowel hoogopgeleide expats als mensen aan de onderkant.’

‘Dus: de woningvoorraad neemt minder snel toe, en de vraag groeit veel sneller dan gedacht, en veel sneller dan in het verleden.’

‘Dat tekort kun je berekenen, daar zijn allerlei methodes voor. De meest gangbare methode op dit moment komt ongeveer uit op een tekort aan woningen van 3,2 procent. En in de Randstad op sommige plekken op meer dan 5 procent. Dat betekent dat er per twintig woningen één woning tekort is.’

Had dat tekort voorkomen kunnen worden met ander beleid?

‘Jazeker. De woningcrisis is vanaf 2011 gewoon door de overheid georganiseerd, kun je zeggen. Die crisis was niet in die mate nodig geweest.’

‘Allereerst kwamen er strengere regels om een hypotheek te krijgen, waardoor mensen niet zo snel een huis meer kochten.’

‘Ook kwam er een belasting voor woningcorporaties, waardoor die veel minder gingen bouwen. Ze zetten tot 2013 nog zo’n 35.000 woningen neer, maar dat aantal is gezakt naar 15.000.’

De overheid heeft tijdens de crisis een dramatische daling veroorzaakt van de woningbouw

‘Dus de overheid heeft tijdens de financiële crisis zowel in de huursector als de koopsector een rem op nieuwbouw gezet. Dat heeft tot een dramatische daling van de woningbouw geleid. En door de financiële crisis en overheidsbeleid, allerlei beperkingen en bezuinigingen, was er ook minder vraag naar woningen. Daardoor kwamen veel woningen met een hypotheek onder water te staan, en dan wil je je huis ook niet verkopen.’

‘Dat is dus een ongelooflijk domme actie geweest van de overheid.’

Wordt dat woningtekort bewust in stand gehouden?

‘Nee. De meeste partijen en bouwers willen natuurlijk wel bouwen en ontwikkelaars willen ook ontwikkelen. Niemand zit te wachten op burgers die boos worden omdat ze vijf tot tien jaar op een wachtlijst staan voor een huis.’

‘Maar een overschot is ook voor niemand leuk. Als er vraag is naar twintig woningen, terwijl de wens bestaat om honderd huizen te bouwen, gebeurt er helemaal niks. Dan worden die twintig woningen ook niet gebouwd. Dan wachten projectontwikkelaars liever nog even.’

‘Er zijn natuurlijk ook veel bouwbedrijven failliet gegaan. De overgebleven bedrijven denken nu ook: ik ga niet volledig uitbreiden, want voor hetzelfde geld hebben we over twee jaar weer een crisis en dan ga ik er alsnog aan onderdoor.’

Er is behoefte aan een flexibele schil

U pleit in een interview in het Algemeen Dagblad voor een ‘flexibele schil’. Wat is dat?

‘Dat zijn tijdelijke woningen, die je snel kunt neerzetten en waarvan de kwaliteit aan wat minder hoge eisen hoeft te voldoen. Daarmee kun je een groep spoedzoekers, mensen die geen kant op kunnen, in ieder geval íéts bieden.’

Het klinkt alsof vakantiehuizen zo’n flexibele schil zijn.

‘Ja, dat zijn ze ook. Je hebt wat luxere, nieuwere parken die het goed doen. Maar na tien, twintig jaar zijn die parken minder aantrekkelijk geworden en dan worden ze vaak aan arbeidsmigranten verhuurd. Gemeenten willen dat nu een halt toeroepen.’

Wat vindt u ervan dat er zo veel arbeidsmigranten op vakantieparken wonen?

‘Ik vind het heel goed dat die daarvoor gebruikt worden. Ik ben voor die flexibele schil.’

Dat gemeenten en provincies de vakantieparken niet willen inzetten tegen de woningnood, vind ik een gemiste kans

‘Ik vind het heel jammer dat gemeenten en provincies dat willen stoppen. Gemeenten zeggen dat arbeidsmigranten voor overlast zorgen, maar je kunt natuurlijk werken met een vergunningenstelsel. Zodat als mensen zich niet gedragen of er te veel mensen in een huisje wonen, je ze er gewoon uit kan kieperen. Als de woningnood is opgelost kun je die parken geleidelijk teruggeven aan de natuur of er vakantieparken van maken die aan de eisen van de tijd voldoen.’

‘Ik vind dat echt een gemiste kans.’

Op dit moment maken we een woningbubbel mee, hoor je wel. Wat is dat eigenlijk?

‘Als mensen huizen kopen met het idee van: goh, er gaan prijsstijgingen plaatsvinden, dus na verloop van tijd kan ik het huis met winst verkopen. Dan is er speculatie. Dat is een bubbel.’

Is er nu zo’n bubbel ontstaan?

‘Dat zou kunnen. In Engeland kopen veel mensen huizen omdat ze vewachten dat de huizenprijzen zullen stijgen. Daar zie je ook dat ze die huizen vervolgens leeg laten staan. Maar je kan ook kopen om te verhuren, en daar huuropbrengsten uit te krijgen. Dat is geen speculatie.’

‘De prijzen kunnen ook dalen zonder dat een “bubbel” eerst “barst”. Bijvoorbeeld als de hypotheekrente stijgt. Mensen zullen hun huizen eerder van de hand willen doen. Dan dalen de prijzen nog harder.’

‘Maar dat is iets anders dan mensen die huizen kopen in de verwachting dat de prijzen zullen stijgen, en die plotseling verkopen als de prijzen toch niet stijgen. Dan spreek je van een bubbel die barst. In grote steden als Amsterdam en Utrecht speelt dat gevaar wel, ja. Maar goed, die mensen verkopen hun huizen alleen als ook de verhuur van hun huizen onvoldoende rendement oplevert.’

De markwerking is maar half doorgevoerd

We hebben het over rendement, speculatie… Maar is het geen taak van de overheid ervoor te zorgen dat er genoeg huizen zijn? Kunt u iets zeggen over de marktwerking in de woningmarkt? Welke gevolgen die heeft?

‘Het probleem met die marktwerking, is dat-ie maar half is doorgevoerd.’

‘Als je marktwerking wilt, moet je ook er ook voor zorgen dat die markt kan functioneren. Dan moet je niet al te veel beperkingen opleggen. Maar dat doen we wel. Op veel plekken mag niet gebouwd worden. Het Bouwbesluit is ook stevig.’

‘Gemeenten stellen ook vaak extra kwaliteitseisen. Hoge parkeerkosten, bepaalde materialen die gebruikt moeten worden bij de bouw. Er zijn nu al beleggers die zeggen: we gaan weg uit Amsterdam, want we kunnen gewoon niet meer voldoen aan de eisen die worden gesteld.’

‘Zo wordt het te duur voor ontwikkelaars om te bouwen, en het is ook de vraag of mensen die hoge prijzen wel willen betalen. Een gemiddelde nieuwbouwwoning kost nu 386.000 euro. Nou, daar heb je toch wel een heel hoog inkomen voor nodig.’

‘Een andere optie is dat de volkshuisvesting weer terug moet komen. Niet de markt, maar de overheid moet voor woningen zorgen. Maar dan moet je wel met subsidies komen. Dat kost geld.’

‘Dat zijn de twee hoofdrichtingen die je kunt bedenken: een vrijere woningmarkt en meer volkshuisvesting. Je kunt ook allebei doen: in de markt wat minder regels toepassen, en ervoor zorgen dat woningcorporaties meer mogelijkheden krijgen om te bouwen.’

‘Maar je moet als regering wel wát doen. Nu worden er geen keuzes gemaakt. Er is gewoon een patstelling.’

Meer lezen?